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房子的价值由什么决定?

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发表于 2019-9-15 10:22 来自手机 | 显示全部楼层 |阅读模式
前几天我写了两篇文章,名字叫《二手行情真冷,想要出手不容易》、《滨江金色黎明二手房价格卖不过绿城杨柳郡的原因》。

两篇文章的核心观点就是,二手行情很冷,房子没有独特的资源,很难出手,也卖不上价。

分析的样本,就是滨江金色黎明和绿城杨柳郡。

滨江金色黎明虽然有一南一北两个地铁口和学校的配套,但是绿城杨柳郡地铁、学区、商业综合体的配套更齐全,而且地铁和学区都是现成的。

资源配套有差异,再加上购房者不愿意延迟满足,这就是棋逢对手的两个小区在二手房市场存在10%左右价差的根本原因。

今天这篇文章,是在上述两篇文章基础上的进一步思考,也是杭州二手房市场观察的最后一篇。

一、房子的价值主要取决于外部功能性资源占有的多少

外部功能性资源,集中体现为地铁、学区与商业综合体三个方面。如果三个配套资源都能满足,那这样的小区,行情热的时候领涨,行情淡时抗跌。

绿城杨柳郡有现成地铁、采实澎致小学和商业综合体(招商花园城,李宁体育公园),而滨江金色黎明只有地铁和笕桥小学,而且地铁还要到2021年年底开通。

拉高到杭州6个主城区的视野来看,一个典型的样本就是桥西。地铁、学区、商业综合体齐备不说,而且桥西还有世界文化遗产—京杭大运河这个独特的景观资源。

我觉得桥西的房子是不能当房子看的,那分明就是人民币粉碎机!

但是需要注意的是,地铁、学区和商业综合体步行能否走到很重要,需要开车才能到的,那不叫配套,距离越远对房价的影响越弱。

二、小区内部配套主要左右的是业主的居住舒适度

小区内部的配套,如物业、园林景观,外立面以及是否有会所等,左右的是业主的居住舒适度,是舒适性需求。对房价的影响,不如地铁、学区和商业综合体这三个功能性需求那么大。

我看到口水楼市上有网友在来回争论干挂石材外立面比真石漆外立面的小区要卖得贵。我想说,一手房的时候石材干挂是个卖点,但进入二手市场就不是这样了。这样的讨论,压根就没有抓住重点!

三、决定房子价值的是外部功能性需求,而不是内部舒适性需求。

地铁、学区、商业体这三个外部配套,是功能性需求;物业、外立面、园林景观、会所等内部配套,是舒适性需求。功能性需求的满足,一定在优先于舒适性需求的。也就是说,决定房子价值和价格的,是功能性需求,而不是舒适性需求!

当地铁、学区和商业综合体三个功能性需求得到满足的时候,购房者对小区外立面是真石漆还是石材干挂、园林景观有没有堆坡、是否有会所、以及物业服务好坏的容忍度,是很高的。

如果内部配套一定要排个序,我认为,物业肯定是排在第一位的,也是最重要的。

物业服务的好坏,对小区品质的维护非常重要。当外部功能性需求都能满足,需要来比拼内部舒适性配套的时候,物业的重要性就凸显出来了。

所以,我的观点是,买房主要看外部功能性需求的满足程度,不要太在意内部舒适性的细节。

如果非得要在意内部配套,那注意物业公司是哪家就好了。滨江、绿城,龙湖和万科四家公司的物业服务都是很不错的,有这四家物业公司进驻,小区业主的居住舒适度是能得到保证的。


到今天为止,杭州二手房市场观察的三篇文章就写完了。从北京回来后,我再写写对杭州新房市场的观察与思考。
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发表于 2019-9-15 12:47 来自手机 | 显示全部楼层
good article
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发表于 2019-9-15 12:53 | 显示全部楼层
很赞同,离地铁100米和500米完全是2个感受,周边如果有大型商超带来的便利性舒适远大于人流带来的吵闹,配合一流的物业也会极大提高整个小区的舒适度。
房子既然是用来住的,那么方便真的是第一位的,扯什么视觉和周边绿化配套的,你成天坐小区门口看自己楼么?
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发表于 2019-9-15 13:12 来自手机 | 显示全部楼层
边郊排屋别墅功能性得分为零,怎么破?
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发表于 2019-9-15 13:17 来自手机 | 显示全部楼层
购买欲望与购买力决定的!
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发表于 2019-9-15 13:28 来自手机 | 显示全部楼层
杭州的话,明显是安徽河南购买力决定的
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发表于 2019-9-15 13:35 | 显示全部楼层
附近居民收入决定的  高薪的地方都是高房价  参考北上深
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发表于 2019-9-15 13:38 | 显示全部楼层
房子的价值就是地段+产品力。光有地段没有产品力不行,比如中山花园;光有产品力没有地段也不行,比如武林上城。
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发表于 2019-9-15 13:38 | 显示全部楼层
房子的价值就是地段+产品力。光有地段没有产品力不行,比如武林中山花园;光有产品力没有地段也不行,比如丁桥武林上城。
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发表于 2019-9-15 13:39 | 显示全部楼层
房子的价值就是地段+产品力。光有地段没有产品力不行,比如武林中山花园;光有产品力没有地段也不行,比如丁桥武林上城。
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发表于 2019-9-15 13:39 | 显示全部楼层
房子的价值就是地段+产品力。光有地段没有产品力不行,比如武林中山花园;光有产品力没有地段也不行,比如丁桥武林上城。
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发表于 2019-9-15 13:39 | 显示全部楼层
房子的价值就是地段+产品力。光有地段没有产品力不行,比如武林中山花园;光有产品力没有地段也不行,比如丁桥武林上城。
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发表于 2019-9-15 13:39 | 显示全部楼层
房子的价值就是地段+产品力。光有地段没有产品力不行,比如武林中山花园;光有产品力没有地段也不行,比如丁桥武林上城。
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发表于 2019-9-15 13:41 来自手机 | 显示全部楼层
地段60%+品质20%+学区20%
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发表于 2019-9-15 19:15 | 显示全部楼层
老破小为什么受欢迎, 地段,便利, 有个卵子的环境啊
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发表于 2019-9-15 19:44 | 显示全部楼层
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发表于 2019-9-15 21:04 | 显示全部楼层
桃花源通地铁了 不知道能涨多少?。。。
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 楼主| 发表于 2019-9-16 08:29 | 显示全部楼层
傻空 发表于 2019-9-15 13:12
边郊排屋别墅功能性得分为零,怎么破?

住别墅排屋的,对通勤时间和学区,一般是没有要求的,对房子的尺度、居住环境的要求很高。
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 楼主| 发表于 2019-9-16 08:31 | 显示全部楼层
巧虎 发表于 2019-9-15 13:38
房子的价值就是地段+产品力。光有地段没有产品力不行,比如中山花园;光有产品力没有地段也不行,比如武林 ...

中山花园的问题,是已经跟不上时代需求了,产品本身弱。地铁、学区优势也不明显。
龙湖武林上城,地铁、公园、天街,几大配套加持,一定会成为丁桥的区域中心和价格高地。
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 楼主| 发表于 2019-9-16 08:32 | 显示全部楼层

谢谢鼓励!
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