看房子( 原创、系列)

一壶

先保留几个栏目在前面，以后有时间把看房子的出发点写上。思维和行动必须一致。原则放在前面。 先从绿园谈起。

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一壶

发表的帖子： 房子的供不应求不足以支持房价 http://zzhzbbs.zjol.com.cn/dispbbs.asp?boardID=2&ID=55314 对房价变动可能会引起的社会动荡要高度重视 http://zzhzbbs.zjol.com.cn/dispbbs.asp?boardID=2&ID=56184 我们有可能给政府面子吗？http://zzhzbbs.zjol.com.cn/dispbbs.asp?boardID=2&ID=55203 丁香公寓为什么应该是定位商务 http://zzhzbbs.zjol.com.cn/dispbbs.asp?boardID=2&ID=52214 明天去定丁香深蓝的时候去背后看看 http://zzhzbbs.zjol.com.cn/dispbbs.asp?boardID=51&ID=51859

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一壶

二

一壶

三

一壶

保留四

一壶

绿园的价值和二手房价判断 绿园的价值： 　　我从小住在附近，对黄龙区域的变化非常清楚，并且有时间连续的体会。 以前这里是农田，松木场以前就是非常偏远的地方了，好比现在的闲林。就是靠老浙大聚集了一些人，东山弄相当于现在的安居房。随后，黄龙饭店、世贸，黄龙体育体育中心逐步建立起来了。 时间关系，先简单直截了当的分析，以后再具体评价，可以用一句话：绿园是目前杭州唯一的具备所有概念的十项全能选手的住宅。 绿园的单项指标评价很一般； 比如离植物园的距离不如东山弄就在植物园旁； 和西湖的关系不如元华等就在西湖边的房子， 高档程度,边上的写字楼也很好； 小区相对小了，有两边的楼盘临马路（玉古路和求是路），有噪声干扰。 但是其综合的资源是非常稀缺的，使绿园的价值非常高。概括的讲，就是绿园是唯一具有综合的，各项标准都满意的住宅。 按照稀缺性排列分析。 一、文化概念：老浙大是的杭州文化最高代表之一（包括杭州大学）。附近的浙江图书馆和少儿图书馆也是文化概念。据我了解，因为三墩浙大紫金港校区是四校合并的产物，是增量，不是减量，所以玉泉校区不会全部搬走，据说是保留研究生院，为浙大品牌服务。还有省艺校，里面美女如云、受过专业训练的人，绝非一般人的气质可比，也是杭州的好风景。像吴山边上的南山路的中国美院也是杭州文化的最重要的积累。 二、最高档商务：黄龙区域是杭州目前无可替代的商务区，武林门商圈太闹交通也有问题，庆春路更是交通拥挤，楼盘太紧停车很困难。西湖边虽然风景很好，但是毕竟不成商务体系，也拥挤，实际使用会觉得不便。黄龙的优势在于它三边的山（南面葛岭、宝chu山、西面植物园、北面浙大老和山）导致它的交通不可能会太拥挤，视觉通透。区域又比较大，成体系，黄龙、世贸等高星级宾馆也也历史的决定了黄龙的高档地位。由于杭州现在的土地供应问题，在钱江新城成熟之前，没有任何商务区域可以和黄龙匹敌。这里的地价好像是以千万元记，前段时间有数据，是分析世贸中心的估价时候，别人提的，忘了。 三、风景概念：很近的就有植物园、黄龙洞、葛岭，老和山，浙大的校园也可以当成花园，可以常去走走。西湖也很近。当然如同东山弄就紧紧靠植物园更好。 四、可以居住的商务区住宅，西湖边也有住宅，能看见西湖，当然是好房，如西子花苑，西湖时代广场、元华，但是那边作商务比较好。作住宅用途的话，靠马路太近，太吵。绿园附近有求是小学，浙大幼儿园、闻裕顺幼儿园、１５中，只需数分钟的步行，附近的高素质的浙大教师人群，对儿童的交往也有好处。附近有超市，东山弄和求是村里面有菜场，也方便。 五、相对便利的交通：绿园西面是植物园、再往西面是灵隐，北面是浙大校园，里面有老和山、南面是保ｃｈｕ山、葛岭，附近人群向周围道路汇集的车辆人流少，交通就比较畅通。过境的交通，城西往市中心的车辆和人流基本是走杭大路。往风景区的可以走西溪隧道，主要过境车辆是往杨公堤（西山路）和灵隐走的，因为还有其他道路可行过境。总的来看，绿园附近的交通流量是相对比较畅通的。就是节日会有比较多的车过境，入体育中心举办节目时候会不太方便。 六、和其他相关区域比较 　　武林门，有第二项的高端商务概念，其他不足。典型的是白马公寓，当然，白马还是可以居住的。 　　西湖边的，包括上面提的几家，价格在２．５万－－３万。还有差点的仁和大厦、定安苑等，缺居住概念。吴山的小区（中大吴庄和吴山名苑），价格在１．８万到二万多，位置很好，非常安静，紧邻西湖和吴山。可以住，缺点是吴山历史上是杭州老市民文化，和商务概念有不协调。楼也比较节约，楼和楼几乎可以握手。供应量也很少。达盟山庄应该位置不错，但是不清楚为什么没有给人好的概念，也许开发商没有思想吧。糟蹋了好地方。 　　绿园附近的黄龙雅苑和世贸丽晶。它们靠近最吵闹的大交通最繁忙的大道－－天目山路，雅苑在路南，还好。大家可以把大道看成大河，一条有污染的大河。世贸在路北，河流对岸了，可以比成钱江南，结论自然就清楚了。雅苑造的也太紧，小气了。 　 六、体育概念；是我不太喜欢的，我还是喜欢更加生活的东西，体育中心搞活动时候也烦，那么大的水泥地，和自然远了，好处是平时体育中心没有事情，多了空间。有游泳馆等很多体育设施，非常方便。 　 七、此地段高档住宅供应的稀缺：同样地段的写字楼比绿园价格低而且好买。他们的档次是接近的。为何？写字楼多，而住宅少，绿园没有了没有供应的竞争。此区域，高层住宅绿园是最高档的又可以居住的住宅。由于雅苑的短视，档次做低了，绿园的相对价值显得更加高。 　 八、　别墅的竞争，别墅最大的弱点是时间成本高,路上时间长，普遍没有大的配套，生活不便。别墅供应量也不小，价格就不好上。 　　九、绿城的产品定位，以衣服为例，衣服可以有数十元的、百元级的、千元级的。万元级的，他们的原料只有数量级的差别，价格就有几何级的差别。绿城是想做万元级的衣服。绿园的园区间距大，楼盘经深短，基本所有的房间都是明的，这点和白马也有很大区别，白马的经深长，暗房多。而人们还是没有形成万元级衣服的概念，绿园的价值没有被充分认识。以后二手房市场价格会推动绿城涨价。这个重要的问题以后细谈。 十、 绿园的个案具体分析：优势，绿城公司的g最高端高层住宅定位正确，比如空间，间距，有真材实料的投入。比如他把房子排密就可以买很多钱，绿园没有这样做。绿园显得比较宽，通透。 最大的劣势，楼盘稍小，园内生活的配套就不如大楼盘很齐全，好在可以利用公共设施。两边有道路干扰，尤其是玉古路，西面还要注意是绿园的饭店，有污染，东面的新闻中心，以后也会对绿园造成视线的影响。最好的是后排的银杏苑。在这种地方，也只能这样了。有一点我不太喜欢，绿园太偏商务，有务虚倾向，房间设计也过分偏重美感，最差劲的还是园林，和住宅风格完全不协调，晚上从楼上看，花园灯有许多射灯，刺眼，居然是照在树上的，住宅，晚上要安静，搞那么亮的射灯干什么，把灯照在树上，已经显得愚蠢了，设计师不怕那颗树嫌他烦。如果人是那颗树，这样的灯光真讨厌。要懂得树，才会懂得人，才会造出人喜欢的好房。在市中心，高层还是也实用为主，毕竟不是别墅，可以用许多面积留白，留许多空间，绿园的户型稍微有些浪费。以后的春江花月的户型在绿园基础上改的好多了。住宅有时候还是要生活化，比如，要有地方晒衣服，花园有小孩可以打滚的地方。从外部环境看，生活设施没有居民密集的地方多。不过也还可以，有超市等。 　　 以上总的分析结论是绿园位置带来的综合资源的稀缺性.又是住宅，目前没有其他可以代替的住宅。吴山、白马、黄龙雅苑、西湖边的可以竞争的住宅，楼盘数量也很少。 二手房的价格走势分析 绿园是目前或者唯一的具备所以概念的十项全能选手的住宅。绿园还是一种奢侈品。 由于这点，绿园的供应是很少竞争对手的，上面分析的其他楼盘，从某方面会超过绿园不少，总体不够完善，按照现在二手房的价格，而买这个级别的产品的人是最富裕的人群，买万元级衣服的人对价格的敏感性低，如果产品稀缺，价格更容易抬上去。相反，买１０元衣服人会在乎五毛钱。 中国的特点是人口基数大，在普遍贫穷的同时，很低比例的富人就会产生数量巨大的富豪。况且在中国最富裕的浙江。 最后的结果是，非常少的供应遇到了相对很大的追逐。 具体的价格，（前提是不考虑整个经济形势和总体房价的变化，和其他住宅的房价同比）： 回顾绿园的价格变化：绿园开盘价最少的6980。均价大约是7500－－80000，中间小涨过几回，到03年10月交付总共涨了大约1000元，开盘的价格就使得绿园性价比很高，和当时的东山弄的6000多比，绿园价格性价比就高了，以后杭州房价上涨幅度一直高于绿园。为何呢？首先是和绿城的销售有关，大概他们光算成本、利润，没有正确评价周围环境的价值，自然没有能力正确引导客户认识环境的价值，销售最多也就是加上了绿城的附加值，而当时绿城的房子也只比其他房子高一点，不像现在可以高二、三千。从客户角度看，由于绿园单项评价并不占优，而当时工地只是一片泥土，根本没有感觉。而绿园最大的价值是在周围环境的稀缺，当房子结顶后，看到就有感觉了，外装修完成、花园完成后，周围的价值就开始显现在房子上了，到住户大量住进来后感觉又会不同，所以随着这些阶段、绿园所依附的周围环境的价值逐渐体现绿园房子的本身，房价也步步高升。 绿园是和西湖边的房价比，缺少紧邻西湖的概念，但是有其他综合的概念，西湖边是二万到三万。 和上海比，上海顶级高层普遍在是２－－３万多，高的要５０００美金。其他高档高层基本在一万多，虽然杭州的经济总量远低于上海，高档人群也少的多。但是由于杭州的历史积累和风景的稀缺，加上杭州对浙江大量富裕人群的吸引力，绿园仍然可以接近上海的最高档区域高层住宅的下沿。个别的交易甚至会更高。 二手房具体的交易模式判断： 过程是同一套房，可能１．4万卖不掉，１．6万也买不着，由于供应有限。二手买房的人不会去炒作，是居住。后期二手供应会减少，但是需求仍然存在，房价会相当高，但是很少交易量，可能不具有普遍性，给人的感觉会很高，把整个绿园的价格定位给抬上去了。但这价格对绿城非常有重要意义，比如丁香公寓、深蓝广场，这个是非常重要的问题，容以后再谈，简单的结果就是绿城的新房可以卖更高的价格。 具体估价，绿园价格已经从春节前的１－－１．３万，到现在１．３－－－１．６万。（指有实际成交意义的）。在不远的将来，会接近西湖边的高档公寓的２万附近，住户如果大部分入住，整体气氛会发生很大变化，给人的感觉会完全不同。这是价格上涨的又一因素。 以上分析的前提，是整个经济保持平稳、政策稳定。单从整体价格看，经济处于扩张期。房价还要继续上涨，价格虽然对需求产生了一定抑制，有一定泡沫成分，后果要到经济紧缩期才会显现。

[此贴子已经被作者于2004-3-16 13:18:55编辑过]

金田花园

好！分析的透彻！谢谢！

一壶

以下是引用前塘江在2004-3-11 21:43:29的发言： 绿园被浙大新村拉底了不少价值。

恰恰相反，人是非常重要的因素。 楼可以很快造，无形的东西可能要很长时间的积累和造化。 比如城西，目前最有价值的是居住者造成的人文环境。

一壶

那是规划按照余杭的条件搞的，以后改也只能是亡羊补牢了。 城西很生活啊。档次也不错。往城区的路太挤

金田花园

感觉绿圆的房子户型不是很好，进深很长。 另外就是浙大的搬走，即使留着玉泉小区，但是主力走了，恐怕会影响它的日后升值。而春江由于本来就不是靠浙大的牌子，而是江景概念，所以，日后升值的可能性反而更大。个人意见，欢迎拍砖。

一壶

绿园基本上条式高层，点式的也是每层四户。相对绿园进深是短的，基本没有暗的房价。有几套户型的主卫是暗的，其他户型是全明。基本上所有的户型是有两个面（少量的一个半）朝外。这已经不亚于普通的多层了。从这点看，绿城是把价值留给住户的。 我们可以和同期销售的白马比，白马进深大的多，暗房是基本上每个户型都有，而且间距短的多。 进深短，意味只房子“薄”，可以卖的面积少，当然住的感觉就好，单位面积的价值高。进深长，可以卖的面积大，但是意味着我们买到的面积价值低。 当时白马只比绿园低２－３００百元，我建议朋友不要选白马，选绿园。他们以前不在杭州住，认为武林门是中心，绿园太偏，结果大家买了绿园，有人买了白马，现在绿园已经比白马要高３－４０００元了。 玉泉校区保留研究生院，三墩是四校合并的产物，是增量，因此玉泉并没有减量。

[此贴子已经被作者于2004-3-12 13:35:17编辑过]

一壶

最早的买房故事 说起来我以自己的观点选房是９０年代初了，甚至还帮助朋友选了地，最后的结果居然全对。现在想起来真是好笑，那时候懂什么啊，不过这个对也还是有一定道理的。 买车不如买房 ９０年前后，古荡有楼房（就是现在的古荡小区）卖，那时候基本是没有楼房卖的，要么单位分，房管站租，私房也是旧房，很少有交易的，也有黄牛在利用他们的专业知识在买卖。 于是我朋友就来问我，怎么办，他老爹开了小厂有点钱。两个儿子要结婚，要房，工厂也要车。当时的房价好像是７－８００百元，普桑还要二十三、四万。 　　我那是一个毛头小伙，其实也没有什么经历，但是敢说：买房吧，从国外的情况看，车是很便宜，国内太贵了。房子总是增值的。好家伙，他家也真听了，就买了８０方的大套三室一厅。哪个时候是最高级别的房子了。厅级以下干部就是这个标准。 　　结果当然非常好，车和房的价格变化都看见了。其实，买车也许给工厂代来更多机会，那时候生意好做啊，塞翁失马啊，面上的结果是很好。我以前到他家还时不时开展表扬和自我表扬，他们也恭维我一番，得意啊。现在是替谁出了主意，如果说对了，我都是赶紧表扬房主英明，我也只是同意他的意见。 　　发掘保税区概念，跟随国家政策 　　更搞笑的是，我居然帮助朋友选了地域造大楼。我的一个朋友，铁杆的。小生意做到北京，其个性豪爽，认识一帮京官，北京、钱多，资源多，９０真是投资的好时光，也带来了观念，说是可以把土地做项目。和我吹，问，宁波保税区好，还是杭州好。我那时报纸看了不少，改革开放了，保税区，新概念，国家重点。于是由建议投资保税区，宁波又是中国最大、世界前五的深水良港。不知道是不是听我的，最后还真投了。造了一写字楼。卖了。赚了好几千万，林肯、奔驰、卡迪拉克当玩具完。后来那钱也烟消云散了。也和房子有关。后话，以后再讲。刚卖完，朱镕基９４年紧缩了。那房子后来还空着，有电、有水，房主时不时去看看，没有人办公，还是毛胚房。现在不知道怎么样。 　　 按照这个观念，我还买上海的股票叫陆家嘴，不少，有好几千元。结果是亏损累累，最后股票是按照它的地价涨了，可是我早被踢出局了。 　　现在想，凭自己那时候的认识能力，怎么可以给别人出主意呢，还侥幸对了。其实也还是有一定道理的，起码那时候我刻苦学习，养成认真看报的习惯，对中央政策生吞活剥不少。那时候反正大家全不懂，朋友那边又有上面的资源和信息。大家不懂，那么我们就相对有正确的地方，起码当时的传进来的境外信息大方向是对的，于是对的概率高。结果还不错。 算是瞎猫遇见死老鼠。

[此贴子已经被作者于2004-3-12 22:49:36编辑过]

一壶

三、 存钱不如存房 ９６年，父母和兄长住在一起，老哥分了一中套，不满意。想有大的。那时候还不向现在，买房很自然了，没有哪个习惯。 想是想了，，说首付十万多，每个月还要靠一千多，工资才两千都不到。想了半天还是不敢。那时候，翠苑才３０００左右，城西还是人烟稀少，才２０００多。做他工作，叫存钱不如存房，房价肯定比钱跑的快，不敢往以后算，倒退５、６年，就以上面的朋友买古荡为例，当年工资才３００，你国家公务员，收入水平肯定比社会平均快，你付不起了其他人更完，还大吹，１０年后工资一万、房价二万，付这个按揭就好比买件衣服。道理是有的，没有钱。怎么会没有钱，中套，又没有人住，靠近武林门，能卖４０００多，足够付首期和数年按揭了。苦口婆心，还是不敢，转眼间，９８年要到了，房价也涨了１０００元，房改、按揭都开始了，房子的供求关系有了结构性的变化，肯定要涨。终于鼓足勇气，买了４８００元的一一○方的文锦苑，靠学军小学，侄女好去读书，那时已经属于很高的价格了，社会上对房价骂娘的和现在一样多。旧房卖了二○多万，首付完了还有约１０万，可以撑几年的按揭了。 随后不久，果然公务员涨工资。现在那些按揭付起来很轻松了。房价涨到近一万，现在整天说的就是，当年房子买小了，嫂子说，早知道给她妈也买一套，附近好照顾。又说早知道买两，卖一。白住。 要知道以后的事情。那就好办了。

[此贴子已经被作者于2004-3-12 22:54:09编辑过]

一壶

侥幸买对了城西，谈城西的前世今生 对国外住房郊区化的生吞活剥。（待续） 内容太多，先跳过写房价吧。

[此贴子已经被作者于2004-3-15 11:59:21编辑过]

一壶

房价－财富的分配 最近对着房价骂娘的更多了，这里的论坛就有几位，几乎要成职业选手了。可是房价一如既往的向上，如果骂娘的言行一致的话，又失去了不少机会。 虽然我认为这些骂娘的判断思维不对，可是我非常理解他的心情，房价上涨的结果让他们失去太多了。多到难以想像的地步。社会公平和骂娘的弱点以后分析。先谈房价的上涨给社会财富的分配带来了多么巨大的变化。 房子是百姓大众最大的财产，房价的上涨给没有买房的人产生了巨大压力。城西从1500－2000涨到了现在7000－10000，市区3000多的房子现在基本要接近10000。三墩从6－700到5－6000，房价翻了几倍，手里没有房子，心态怎么会平衡。可是如果我告诉他们，买房的人得到的比这还要高数倍，乃至数十倍，不知道他们会如何想。 问题就在按揭的财务杠杆。从98 年开始的银行按揭就有7成的按揭。很快就有了8成 的按揭。这就 意味着，房价涨一元，买房的可以获得3.33――5元的收益。举例：95年以6万首付买20万，100方的房子，到现在值70万，投入有了超过10倍的收益。如果是以8成的按揭计算，收入更是惊人。当然，这是不算其他成本的计算结果。实际大家买房也不会将财务杠杆用的那么足。收益比例也不会那么高。虽然我们同时看到也有不少人，连续以增值的房产作首付不断扩大房产投资。获利比例更是有百倍记。对社会总的估计还是要按照平均的计算。可以按照国内年份的按揭数量，按揭年份、比例的平均数字和房价做对比。杭州也是这样。哪位帮助提供数据？ 最后的结果是社会财富通过房价的变化，分配给了不同的人群，同样的人，买房的和不买房的有数十万的身价差距。以我们现实的的平均收入，这就是10－２０年左右的收入，静态的看，我们假定社会财富总量在某个时期还是恒定的，有人多了，就有人少了，房价就是表达方式之一。贫富分化竟然以这种方式出现。没有买到房的当然心里极度不平衡，而且这种巨大的财富差距在生活中会实实在在的感受到，会给没有买房非人真切的痛苦。 更别说其中还有不少是利用权力在房地产的寻租所得。 当然，有一天，财务杠杆同样会产生巨大的杀伤力，骂娘的满心期望的房价暴跌，是一定会到来的，问题是什么时候，什么价格？能不能跌到现在的价格。最重要的是人如何处理，如何选择最好自己的位置。暴跌既是财富剧烈缩水的过程，同样是财富扩张的机会。 但是有一点我基本可以肯定，按照骂娘的那些人的思维模式，在房价暴跌时期，基本上肯定他们一定是还是骂娘的主力，一定会骂这个社会竟然如此吞噬他们的财富。他们手中化一辈子收入买来的房子竟然会如此下跌。 这个以后分析。

[此贴子已经被作者于2004-3-15 21:24:56编辑过]

天盛

"我们假定社会财富总量在某个时期还是恒定的，有人多了，就有人少了" 社会财富在任何时候都不是恒定的，这个假定不来滴。只能是“有人多了，有人还是原地踏步”。其实在追求财富的过程中，并不会因为你多了我就会少了，她只会带来共赢，你财富多了，我也多了。

一壶

就这个问题是这样的，虽然社会财富在不断增长，但是也有分配问题。比如我们社会的总财富增长了40%，其中有部分人增长了10倍，其他人当然少了。同样的钱，拿房子的价值是百万，没有买房子的人银行的实际利息现在还是负的，人民币在国内的购买力比10年钱差多了，那些人的钱实际急剧贬值（在国内）。实际他的财富被剥夺了。 所以根据我们银行的负债和坏账，我相信，有一天，政府一定会让人民币对内大幅度贬值。 到那一天，大家都会同意。这就是社会财富在分配的手段，或者说这就是财富剥夺的手段。在权力不受制约的情况下，希望共赢还是非常理想主义的。

[此贴子已经被作者于2004-3-15 21:32:08编辑过]

zjw

这么好的贴子为什么不去口水楼市去发表?

天盛

到口水去挨骂啊

一壶

无所谓，个人看法，笑骂由人。说话、买房卖房自己负责。就是到那边太烦，先把系列慢慢写上去，以后整理完了再说。