看房子( 原创、系列)

一壶

随便举个例子，就可以看出那些骂娘派的思维混乱。 比如，说通货膨胀因为买房子的人付不起增加的按揭导致房价要跌。什么叫通货？简单的说就是钱，膨胀就是钱太多了。钱多当然各种物资的价格要涨了，包括房产，利率也会升高，但是比房价的涨幅，利率的增长算什么呢，房子还可以卖，总有人接手，因为房价要涨、房子升值了，可以加按揭。 换句话说，就是钱不值钱了。买房的要还银行的钱实际要比以前少的多，就以解放以前，一头牛的钱后来只能买一颗煤球为例子吧。那么按揭款怎么会还不起？这是从社会总量的角度，具体到个人当然也有例外。 从这点看，政府也不敢让人民币对内大幅度贬值，以前老百姓全是储蓄，通货膨胀可以轻易的将银行坏债洗了，现在咱老百姓也有借款了。要贬值，通货膨胀，欢迎啊，我一套房子的价值，咱还你一颗煤球的钱。 通货膨胀，也为通货紧创造条件。但是不是现在。以后。

[此贴子已经被作者于2004-3-16 10:14:43编辑过]

金田花园

按照一壶的说法，好像通货膨胀对于贷款买房子的人是利好消息？可是，有这样一种说法，就是通货膨胀期间，只有房子不涨价，因为大家已经买不起了，所以只有跌的份了。 还有一个观点，极为赞同：就是买房是社会财富的重新分配问题。实在太精辟了，确实，相当一部分人因为买房而富起来了。但是，不可否认，这和中国的国情有着或多或少的联系，国外恐怕鲜有这样的“暴发户”。：）

一壶

第一个问题。需求的病要通缩的时候发 我们要算社会的总量。社会总的钱多了。收入的名义工资数额肯定要涨，比如，以前发发工资100元，通货膨胀了，改发50万金圆券了，实际购买力可能还不如50元，可是你的房子已经买好了，已经购买了，支付却只要按照以前的价格，利率当然提高了。可是你的名义收入也高了。这是从总量算的，个案就不好说了。比如退休了，没有收入了，只有积蓄，政府稍微搞点什么动作，就把他们的积蓄的钱喀嚓了。比如现在就是，利率实际是负的。具体我就不说了。 什么叫通货膨胀，就是钱多了。多了，同样标价的钱实际的价值降低，我们还银行的钱实际就减少了，对已经买房的人怎么会不是利好？ 对没有买房的人，当然是不好，他手里原来可以买一套房子的钱，也许变成只能买其中的一个房间。从需求角度看，这当然是抑制需求的，但是，由于通货膨胀在继续，打个比喻吧，速度和加速度是不同的。通货的水还在往市场里倒，价格水面一定是往上升。 同时这个速度也越来越快，水面越来越高。快到极点，高到极点，就高无可高，快无可快。开始掉换方向往下跑。那个时候财务杠杆的杀伤力同样很强。 现在通货膨胀的趋势还在继续，价格还有看涨预期，再顺便谈个小想法，叫做固定资产是可以不固定的，一般人们，就把房子当成一辈子的窝，其实房子是消费品，更是资产，可以交易，可以变现，可以抵押，现在的金融工具越来越多，都可以调整以房子形式表现的资产。只要有房价看涨预期，房子也可以脱手交易，以前朋友说手里的钱买不起房子时候，我告诉他一句话，叫做“就当没有买过这房子，以后卖还不行吗？”现在是不敢说这句话了。房子的价值是炒透了。剩下的是投机 的价格预期，风险已经来了。但是，起码现在还是可以卖的，即使以后出问题，现在这个时间的房子不会出现因为付不起按揭的问题。再强调一次，以上观点算的是社会总量。 有时候看看近期的房价涨幅，看看连闲林、天都城这样没有配套的地方都疯抢，心里真是有不寒而栗之感，将来一定会出问题的。这些地方，那么大的供应量，配套要多少钱？就是这个毛病要等上涨的周期走完，才会爆发。这个病要到冬天发，现在还是夏天。现在的房价，谁知道涨到那里？中国老百姓没有经过房地产危机啊，以前的海南、北海，都是国有资产在炒。 第二个方面，财富分配，按揭只是技术工具。根源在有垄断势力，将名义上国有的全民共有的东西变成了某些利益集团的东西。市场上的行为，是个人的行为，有赢有亏。如果出现一些人，利用权力，尽赢不亏，那么必然导致另外一些人必亏无疑。房价变化只是这个显现而已。其他方面也一样。 不谈这些了。国事莫谈。

[此贴子已经被作者于2004-3-18 9:42:43编辑过]

金田花园

这样说，看着清楚而且简单明了多了。不可多得的精品！可惜这里没有斑竹。

一壶

房价和财富分配的补充，垄断和私有产权。（在别的地方和其他人讨论没有没有房子的人的愤怒） 实际上我是非常理解没有买房人的心情的，而且还看到了实际财富的分化远远大于面上看到的东西，没有买房的人为什么会感到如此痛苦，感受到的痛苦程度就是贫富分化的程度，贫富分化的程度远远大于表面上的程度。 简单的说，如果１０年社会进步是１００％（按照GDP的增长，不算低了）。而其中一些人的财富增长是以十倍记，那一定有其他人的财富被剥夺了。这也是大家痛苦的原因，为什么同样努力的工作，其他人是自己报酬的数倍，数十倍。 这种例子很多，比如通货膨胀如果厉害的话，大家手里的钱立刻贬值，虽然不会像国民党时期，一头牛的钱最后只能买颗煤球。但是政府确实可以用类似手段剥夺老百姓的利益，比如可以用这种方式冲销银行的坏帐，记住，银行的钱是我们储户的钱。 　　 同样，房价的变化也是可以成为剥夺老百姓利益的工具，具体的结果大家都看见了。如果在市场上的行为还是公平竞争。那么在垄断下的剥夺那更是肆无忌惮。资源包括土地，是国有的，意味这大家有份，可是谁有份了？这这点上，大家还是要看清主要点，指责黄牛是没有道理的，如果是市场上的黄牛，完全是竞争的，他做的事情，大家也可以做。而利用垄断的权力黄牛那才是可恨的。因为他拿的东西在法律上是大家的共有的东西。如果攻击市场黄牛，那意味着人的私有的权利可以剥夺，政府以房子为工具剥夺的不正是我们的私有权利吗。 从另一个角度说，由于垄断的力量拿走太多，即使靠自己的判断很对，机会也少的多，１０个萝卜５个坑，总有人跟不上，总是被牺牲。 在一方面强调大家努力，自己正确判断形势的同时，对政府代表的垄断势力的危害我们有清醒的认识。

fran602

看一壶的文章，有点壶醍灌顶的味道，真是高人那！！！ ----------------------- 佩服！佩服！如滔滔江水，绵绵不绝............................

lilac

基于和一壶相似的对车位供求关系的分析，偶家也买了个车位

一壶

春江花月的江景房，花园房的看法：摘录 以下是引用一壶在2004-3-23 10:17:47的发言： 因为没有实地到里面去看过。具体还需要进一步了解。 江景的概念我是这样理解的，不知道是否符合实际： 一、那边有滨江大道，是快速通道，有噪音、废气污染，尤其是噪音，包括江上的柴油船，很吵。住进去就知道了。现在没有住，当然感觉不到。 二、沿江的楼盘都有江景，既然都有，就不稀缺，要买江景其他楼盘也有，价格还便宜。我考虑的是和其他楼盘同比的优势。 当然如果有在后排，又能透过房子的空隙看到江景是最好的。 这也是个人的喜好，如果说宁可吵些，也要看江景，也可以的。 看了沿江其他房子，离马路近啊，恨不得再多占点道路，绿城这点还不错，有绿化退进来。第一排离马路相对远。 以下是引用sonywb在2004-3-24 11:25:44的发言： 太好了，当初也嫌江边太吵，买了沿花园的，现在没江边的涨的多，有点不甘，听你一分析，心情也好很多，当然又能看江景又能看花园当然更好。可惜钱不够，那也没办法。 因为是要住，当然选实惠的。如果炒房，另当别论。 滨江大道，那是剧吵。江上的船也是非常吵，日夜川流不息。 现在还好，四桥没有通，滨江大道有阻隔，到桥好了。人也没有住进去，看看房，感觉江景不错，等住进去了，滨江大道也通了，车速也快了，那个吵啊。 住进去和看看的感觉会完全不同，房价的涨幅就会掉换重点，炒花园概念了。 现在的花园是大片泥土，自然没有感觉，价格依附实体，花园的实体在进行时，人的眼光看眼前，也体现不出未来的价格，color=#A52A2A]现在的丑小鸭花园，自然不能和江景的丰韵少妇比，可是我们知道，丑小鸭花园一定会长成美丽少女的。等造好了，感觉完全不同，依附于花园实体的花园房和江景房的比价也会有变化，大家拭目以待。 假设要卖花园房的，就把这个概念告诉买主。看看谁好卖，江景好，行，江景是不错，毫无疑问江景好。先请听10钟噪音交响曲，包送废气大餐。再谈价格。 内部交流，那位要卖江景房的。就不用讲这个了。

[此贴子已经被作者于2004-3-24 13:32:57编辑过]

一壶

有江景也不错的，鱼和熊掌难兼得。 春江的房往里面还退了些，感觉比其他江北楼盘好多了。 如果说宁可吵些，也要看江景，也可以的。每人喜好不同。 这也是我个人的喜好，怕吵，怕废气。 在江边住着，比大家更清楚江边的实际情况，还有，要买楼层高的，应该在三楼以上，江边潮的很。

[此贴子已经被作者于2004-3-24 20:50:51编辑过]

天盛

以下是引用fran602在2004-3-23 13:32:47的发言： 看一壶的文章，有点壶醍灌顶的味道，真是高人那！！！ ----------------------- 佩服！佩服！如滔滔江水，绵绵不绝............................

高人，是高！名副其实，身副其实，[em01] 以后绿园门口看到长得高高的，必定是一壶先生！[em04]

一壶

务虚为好，也好说话，说错了也找不到我打屁股。

以下是引用天盛在2004-3-25 19:46:14的发言： ----------------------- 佩服！佩服！如滔滔江水，绵绵不绝............................

高人，是高！名副其实，身副其实，[em01] 以后绿园门口看到长得高高的，必定是一壶先生！[em04] [/quote]

[此贴子已经被作者于2004-3-26 23:12:33编辑过]

金田花园

一壶关于绿园车位的分析够透彻！似乎情况确实如此。 那么，春江的车位呢，也象绿圆那样吗？那里好像不是市中心（至少目前还不是），可是，车位好像也卖的差不多了，这是为什么呢？

简简111

一期的车位还有呢，地下2楼的。

一壶

不知道啊，没有数据，也没有就车位问题对四周看过。 不过感觉春江的业主购买力也很强，我接触了的好像都很厉害。

金田花园

以下是引用一壶在2004-3-26 23:07:42的发言： 不知道啊，没有数据，也没有就车位问题对四周看过。 不过感觉春江的业主购买力也很强，我接触了的好像都很厉害。

这个业不一定哦。春江特别是一期也有很多130方以下的户型。 一期的房子便宜的多，不过我想能够买下那种流云苑1号楼和2号楼高层的人倒是确实是实力不凡。

金田花园

以下是引用一壶在2004-3-26 23:07:42的发言： 不知道啊，没有数据，也没有就车位问题对四周看过。

春江的车位查询：http://www.chinagreentown.com/realty1.php 项目一栏输入：春江花月，点击查询按钮，就可以了。 只是不一定是最新数据。

一壶

谢谢，这个有时候也去看，我想住在那边的业主比我在行的多。在当时，5000左右的春江，在江边概念还没有明确的情况下，大家认为是相对很贵的房子了。 有一个小技巧大家可以看，地下车位是一层价格高的先卖完，还是二层的价格低的好卖，可以看出房主的购买力。

[此贴子已经被作者于2004-3-28 12:41:12编辑过]

锦衣

难得一见的意见中肯的理性分析 楼主一定为此杀死了很多个脑细胞 接下去 楼主看好哪个概念

一壶

分析也是乐趣，增长脑细胞啊。呵呵。 只能讲同比，不讲大势。 市区已经没有什么好谈了。 郊区，最优的是滨江、南岸房子不错，也有许多学校，企业做配套了，江景一般是好概念，萧山经济发达。就是要注意滨江纵深太大，注意后期压力也大，可能会出现烂尾楼。选靠桥近，人气旺的。 小和山是目前的性价比最高的－－有山地风景、有城市配套（学校的原因），离开城市近，概括为－－看得见风景的城市窗户；而且有一定的量。 下沙、三墩都是政府配套的地方，下沙已经有相当人气，和大量的配套。 银湖是建别墅的最佳地域，山水相间。就是生活不便。 北岸钱江新城的定位我还在犹豫，建设真慢。 闲林、天都之类不是政府配套的方向，千万别买，炒作可以。必定出烂尾楼。如果经济周期紧缩，更加没有钱完善基础，生活问题很大。 在经济发展方向以选择向上海方向的地域流量比较大，机会更多，反方向是末端，机会相对 少， 总的看是选政府配套的方向，自然环境则要单独分析。结合自己特点。考虑价格。 从时间上看，价格虽然还要涨，机会不多了，不妨等下轮周期，千万不要白天不懂也的黑。以浦东为例，95年以后有多少烂尾楼？杭州敢和上海比吗？ 郊区大盘一定出问题，尤其是非政府配套的方向。

[此贴子已经被作者于2004-3-29 22:00:50编辑过]

zxcdcw

yihu高人啊!