看房子( 原创、系列)

金田花园

以下是引用一壶在2004-3-29 21:56:31的发言： 北岸钱江新城的定位我还在犹豫，建设真慢。

这么说，一壶基本不看好北岸钱江新城了？ 另外，可以问问，一壶是否是做房地产相关的行业的，主要是你的分析太精彩，而且，我感觉你好像也在炒房地产，不知道我得乱猜测是否对？如果不方便的话，你就当我没有说。呵呵。。

一壶

给大家看个帖子， http://zzhzbbs.zjol.com.cn/dispbbs.asp?boardID=2&ID=2979 就是选绿园的过程，帖子在2003年6月发的，那个时候应该是绿园外装修快完的时候吧？ 从帖子回复可以看到，随着房子的逐渐成型，绿园环境的附加值逐渐体现到绿园的房子上，基本认为绿园好，甚至非常好，现在大家都看到价值了。可是房子已经没有了。 现在想来，绿园的一手房真是便宜，扣除中央空调、热水器的价值，可以抵5-600元/平米，低层的单价还不到7000，也就比老市区的房子高1－－2000元。况且绿城还加了其他的价值。 这里还有春江的变化，也可以回顾 http://zzhzbbs.zjol.com.cn/dispbbs.asp?BoardID=2&id=741&replyID=6089&star=1&skin=

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一壶

以下是引用金田花园在2004-3-30 9:46:09的发言： [quote]以下是引用一壶在2004-3-29 21:56:31的发言： 北岸钱江新城的定位我还在犹豫，建设真慢。

这么说，一壶基本不看好北岸钱江新城了？ 另外，可以问问，一壶是否是做房地产相关的行业的，主要是你的分析太精彩，而且，我感觉你好像也在炒房地产，不知道我得乱猜测是否对？如果不方便的话，你就当我没有说。呵呵。。 [/quote] 这是我的作业： 一、真是不知道如何评价钱江新城，从地域环境看，当然是非常好的，以后是政府的中心，问题是什么时候可以变成现实？现在价格已经不低了，而经济周期虽然还要继续上扬，控制的声音也越来越强烈了。有扩张也总会有紧缩。如果在紧缩期来临前，钱江新城还是一片泥土，光有大剧院，不能产生现实的收益，那么我们的钱很可能就买了未来的收益，而眼前却一直让我们亏钱。还不如等未来的新城快变成现实的新城再进入来的好。 二、不是做房地产的，有幸在杭州最早的商品房开始时候，买了当时属于余杭的城西房。和老大的蚊子、美丽的柿子树（真漂亮，现在全给砍了变水泥森林）共同住了几年 三、从来没有主动去炒房，理由是人不可能把所有的钱赚到，人和做企业一样，也必须专业化。因为买房，又晚些时候卖房。或者要住，等期房变现房，同时以住的消费品要求选房，以资产经营的角度去管理房子，又因为看到了几次相对价格低，价值严重低估出来的楼盘，所以换房勤快了些，总的结果是赶上了房价上涨的浪潮。现在正在离开。 四、虽然不炒，也要替家里人看房，替朋友出主意。前面有部分故事，后面还有。 五、买房就像买鞋，真的只要用脚据可以体会，你是人，我们都是人，人需要什么？讨厌什么？就是我们选房的感觉。 有时候，我们只要看到别人没有想到的问题就可以了，房地产专业，行业专家比我肯定强的多，许多专业知识，我是不可能去学的，在这方面，尽管以他们为老师好了，但是，众多的房地产专家形成的必定是一个通用的平台，意思就是说因为有大量的专家，他们的思维也是大量的，可以得到的，不是稀缺的，专家们的结论最终会形成接近的结果，表现在看法上，或者在房子的建设上。我们尽管站在他们肩膀上，看到他们没有看到的问题就可以了，往往专家们由于太专业了，也比较自信，会形成习惯性的思维，有习惯性的长处，也有习惯性的看不见。我们只要当一个从来没有见过市面的人好了，到处都是新鲜的感觉。价值在于未发现。 其实这些也是很平常的想法，没有什么特别的。

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一壶

要买江北的住宅住，总还是要买的。住的话，还是要根据每人情况不同，根据自己需要买选择不同区域。

金田花园

以下是引用一壶在2004-3-30 22:10:26的发言： 以住的消费品要求选房，以资产经营的角度去管理房子

的确是点睛之笔！

[此贴子已经被作者于2004-4-1 12:22:09编辑过]

一壶

以下是引用一壶在2004-3-30 22:10:26的发言

有时候，我们只要看到别人没有想到的问题就可以了，房地产专业，行业专家比我肯定强的多，许多专业知识，我是不可能去学的，在这方面，尽管以他们为老师好了，但是，众多的房地产专家形成的必定是一个通用的平台，意思就是说因为有大量的专家，他们的思维也是大量的，可以得到的，不是稀缺的，专家们的结论最终会形成接近的结果，表现在看法上，或者在房子的建设上。我们尽管站在他们肩膀上，看到他们没有看到的问题就可以了，........... [/quote] 大家看看，这下面也算是专家的看法，看了以后有什么用呢？根本没有操作性，看的人没有办法依据这些专家的意见去选房，他也没有具体的结论，或者说明那些他认为是无法分析的，无法判断的也好。最后的结果等于什么也没有说。 我对某些专家的评价是：他们的客观数据比较专业，有时候仅此而已。当然，也有许多专家水平是很高的。 就以这篇为例，有些话是根本没有动脑子，引用：人们便自然会想到建筑与小区入口颇显大气的南都德迦，想到充满怀旧感的白荡海人家，想到以产品规划设计见长的新金都，更会想到“含蓄内敛、精致典雅”的桂花城。 德加门口都停满了车，里面也是充分利用了空间，怎么叫大气？ 怀旧情感的白荡海？将历史著名风景白荡海，填成房子，是历史的罪人，敢称怀旧？ 金都在技术上到是以建筑出身，这句话还算贴切； 含蓄内敛显然是用在紫桂上更贴切，因为绿城的产品相对多体现这个风格，强调桂花城，桂花城相对是比较热闹的，也等于说对了一半。 四句话对了一句半，这些专家的话，也就是听听而已。 再看这个： 建筑风格：无论是欧陆风格、北美风格、美式风格，还是古典建筑、现代建筑、后现代建筑，都离不开和谐与多样统一的美学基本原则，都应与杭州所具有的柔美的城市特质相吻合，与其所拥有的千年历史的人文气候相协调。 怎么去依靠他的6点去选房？他的建筑风格的评论，名词一大堆，简直是不知所云。 你能拿他的和谐与多样统一的美学基本原则去选房吗？ 江景虽养眼　品质更可贵 　　钱塘江江景闻名遐迩，“远眺六和神韵，近观钱江风采”的江景房也得到了众多消费者的青睐。近年来，滨江房地产可谓是“火爆”之极。但在热闹纷纭的背后，也出现了一些让房地产业内人士担忧的现象，尤其是房产品的雷同，更是引起了人们的关注。“江景房”随处可见滨江，一直是许多人向往的居住地。对他们来说，江景住宅已经成为一种概念，代表的是人们对美好生活的向往。他们向往住在滨江，是因为喜欢钱塘江周围的氛围，喜欢六和塔优雅的文化底蕴，喜欢钱塘江江畔清新的空气,而开发商也正是看中了这一点。于是，所有滨江板块的楼盘，不管离江多远都打上了“江景房”的旗号。据初步统计，钱江两岸在销售或即将销售的楼盘约20多个。按土地供应量和开发进度算，今明两年内钱江两岸房产的供应量将达到历史高位。主要楼盘包括：绿城·春江花月、金色家园、金色海岸、钱江湾花园、同方·超级星期天、贺田尚城、彩虹城、太阳国际公寓、国信嘉园、通策广场、银色港湾、春江时代、白金海岸等等。在宣传推广上，大多数开发商都把楼盘的归类为江景房。广告用语也是极尽唯美：比如“可以真实触摸到的江滨生活”、“蓝色的生活，蓝色的风”等，让喜欢江景的人们怦然心动。光有江景是不够的江景房虽有着得天独厚的景观优势，但要想在竞争激烈的杭州房地产市场成为时尚一族，真正捕获消费者的心，还需尽可能发挥自身的优势，找准定位，形成自己的风格。综观近两年的杭城楼市，距江的远近、看江的角度几乎已直接决定着楼盘的价格。但对一个楼盘来说，其实真正能决定价格的应该是其综合品质。这就要求房产开发商在楼盘品质、配套、户型、社区规模、物业管理、建筑风格等方面下大力气，而不是一味地鼓吹离江有多近。 　　买江景房勿忘六要点 一、品质：在市场经济条件下，作为一种商品的房产，同样也需要开发自己的特色，创造自己的品牌，这样，才能保证产品有市场、能增值。说起杭城的楼盘，人们便自然会想到建筑与小区入口颇显大气的南都德迦，想到充满怀旧感的白荡海人家，想到以产品规划设计见长的新金都，更会想到“含蓄内敛、精致典雅”的桂花城。好的房产品会一直被消费者和房地产业内人士所津津乐道。二、市政、交通：无论是自住型还是投资型，市政、交通等配套环境对于楼盘来说都是至关重要的。随着滨江区的快速建设发展，交通的便利、配套设施的完善会使人们居住更便捷。三、户型：对于自住型买房者来说，选择一个合适的户型是至关重要的，对于开发商来说，经典的户型能更吸引消费者。好的户型应当是能够满足所有家庭成员的居住需求，有合理的功能区域分布，同时兼顾舒适和方便。四、社区规模：纯居住社区、大规模社区的各种配套设施应考虑比较齐全，如日常休闲、购物、就医、子女入学等，生活比较便利，居住的氛围较浓，这对居住者来说，无疑受益良多。在能满足居民的生活、娱乐、健身需求的基础上，应力求做到“人无我有，人有我精”。五、物业管理：物业的管理水平和物业费的高低对于自住型房子来说特别重要。一个良好的社区应该是井井有条，楼宇设施历久常新，区内生活氛围浓厚。物业管理收费也是一个不可忽视的问题，一般说来规模大的社区比较容易解决。因为规模大，相对收费会低。如果聘请专业的物管公司参与物业管理，在规范管理模式上会有不错的表现。六、建筑风格：无论是欧陆风格、北美风格、美式风格，还是古典建筑、现代建筑、后现代建筑，都离不开和谐与多样统一的美学基本原则，都应与杭州所具有的柔美的城市特质相吻合，与其所拥有的千年历史的人文气候相协调。通过对建筑造型、建筑立面、建筑细部处理等方面进行深入研究，大胆采用新材料、新结构，创造出全新的建筑风格，从而形成鲜明的产品差异性。 今日早报

[此贴子已经被作者于2005-1-19 9:12:41编辑过]

janetsai

也难怪啦，他们10之89一定是坐在家中，看着楼书写的评论。

sonywb

很久没来，回来看到这么精辟的分析，一定要投一票，真是佩服，继续分析，很喜欢看喔，好像是一种享受。谢谢楼主。

金田花园

期待你的精彩，继续。。。。

一壶

先把绿城骂上一骂 最近要写篇高度评价绿城的文章，大意是“绿城模式创造了社会、企业、个人共赢的模式”。怎么样？高度够高的吧？ 这样的文章，在口水楼市，肯定会被定性为房托，当“托”派，可不是好玩的，在数十年前，可能就是掉脑袋的事情了。呵呵。 为了洗清房托的嫌疑，先把绿城骂上一骂，我是业主，花了钱买了他的东西，哪里不好，我天然有骂的权力，骂骂也是无妨的。 绿城的劣迹也不少，最近已经定性的阳台多算面积的事件。有的我们也不知道内情，无法评论，比如，物业维修基金的纠纷，以前的拆除别人已经办理产权证的别墅（我指的是见报的绿城乘房主不在家将房子拆了的那件事情），造紫桂的事件等等。 我们就从小处开始，绿城标榜的是"真诚、善意、精致、完美"的企业理念。在他的资料上到处都是。说实在，我颇同意这个观点，也认为绿城是努力在做的，绿城的房子也确实体现了他们的这个思想。可是我们同样看到绿城在短期利益的驱动下，也同样在损伤自己的根基。 记得在买绿园的时候，预定了一年，好像是99年底的房交会，绿城突然发通知，说在房交会上选房。和几个预定房子的朋友赶到，房交会上人山人海，有数十人挤在一起选房，还有人不断过来。总图、户型图，车位，位置、周边物业，什么也不知道，售楼部的人也忙的火烧火燎。根本没有时间接待其他购房的。大家心理都清楚，是把我们这些预定的当成道具充场子了。当时，宋董坐在边上看。我还夸了几句绿园，心理却暗暗好笑。绿城也自卑啊，什么叫"真诚、善意、精致、完美"。这就是绿城的真诚的待客之道？选房，连基本的情况，基本的交易环境都搞到这么差的地方，怎么会让我们觉得愉快呢？绿城既看不到客户的价值，也没有看到自己的房子的价值，绿园一直到交付才销售完毕，价格在卖完后暴涨，绿城自己却靠这些小技巧想换的利益。 未完待续， 下面是准备讲绿城销售公司工作人员的恶劣的工作环境影响绿城的房子品质和玫瑰园二期的低档次将整个绿城的价格拉下来，

[此贴子已经被作者于2004-4-7 23:51:36编辑过]

ZBOY

一壶 别卖关子了 等这看你下文呢 不过我觉得你对绿城的了解也不是很深 但是分析得真是不错 请继续

天盛

做绿园销售时其实开发商有点发虚，当时的售价相比之下是高的。

一壶

抱歉。有事情急着出去。那里敢卖关子，会继续，只是形成文字总还要费些功夫。 我们毕竟不是专门来写作的，只是有些体会，大家聊聊，东西会慢慢写的。也请大家指教。 上面的朋友讲的很对，我对绿城公司里面的情况不是太了解。不过从绿城开始造丹桂开始，就住在城西，对绿城房子的情况，起码在公众和社会上方面对绿城房子评价的情况我还算是比较了解的。我是买房的，住着用房的，我只是以消费者的身份去判断绿城，当然，如果了解绿城的内部情况，当然评价会更充分，因为后面的文章有对绿城好的方面有比较高的评价（这是客观的、完全是站在消费者立场上的判断），现在就不想在对绿城奉承什么了。

[此贴子已经被作者于2004-4-8 11:20:10编辑过]

一壶

先把上面的继续吧： 绿城标榜的企业理念是"真诚、善意、精致、完美"。我们也是按照这个要求去评价他的。 我们去买房子，买的什么？是价值，不管这个价值以房子的的实体方式体现，同时以服务，环境的等软性的方式体现，总是有一个现实的价值。这个价值是我们这些买房的人真实感受到，并且按照这个价值支付我们的价款。那么按照绿城的销售方法，我们第一眼看到什么价值？拥挤的人群，基本不完善的资料，很短时间要做出的决策，还有绿城工作人员因为采取这样的销售方式而只能提供的低质量的服务，强调一句，当时他们很努力，实在没有办法对拥挤的人群提供服务，也没有办法去把绿园拥有的价值去告诉客户。而我们却能够清楚的表达绿园的价值，当时我们还开玩笑和绿城的人说我们到售楼部兼职肯定要比绿城卖的好。还有绿城这个方法背后的潜台词就是对自身利益的关注和对用户作为人的基本要求的忽略甚至是轻视。 这些降低价值的东西，当时我们是清清楚楚、明明白白的感受到了，只是因为我们对绿园环境的价值有明确的认识，坚持了下去，也有人当场拂袖而去的。 "真诚、善意、精致、完美"。真诚就是从内心发出的东西，把客户拿来充场子，有内心的真诚出发点吗？我完全可以把"真诚、善意、精致、完美"改成"真诚？善意、精致、完美"。 绿城既然有了这种思想，在以后的销售服务中，始终会体现出来的。人的价值是所有销售中最基本的和最重要的价值，既看不到人的价值，绿城自己也没有看到绿园拥有的，能够为人所提供的价值的含金量，忽略了也轻视了自身的价值，以相对很低的价格将拥有的价值卖了，而且卖的很慢，一直到交付前才卖完。结果在二手市场给出了出乎绿城意外的高价。 鸡鸣狗盗、雕虫小技能有大收获？ 房如其人，绿城作为企业的优点，市场已经有了很好的评价，他的缺点，他曾经具有的自卑，市场以准确的给予的评价。 现在绿城是好多了，到房交会，也可以摆个大台子，就是来看看，交流交流，平时也有非常好的展示厅，给客户很好的交易环境。 下面就要谈很好的交易厅背后的，很差的工作环境，对员工的轻视，也同样对人的价值的轻视，也同样会体现在绿城的房子里。 稍候。

[此贴子已经被作者于2004-4-8 10:55:44编辑过]

dreamever

候着呢

蓝袖

一壶,你把绿城骂得狗血喷头,怎么还买它的房子,还要住它的房子呢?呵呵,知足常乐吧,反正房产商都要赚钱的,没一个是愿意少赚一文钱的,那就挑个良心平点的啊,我觉得这方面绿城做得还行,所以我愿买它的房.

一壶

以下是引用一壶在2004-4-7 14:34:38的发言： 先把绿城骂上一骂 最近要写篇高度评价绿城的文章，大意是“绿城模式创造了社会、企业、个人共赢的模式”。怎么样？高度够高的吧？ 这样的文章，在口水楼市，肯定会被定性为房托，当“托”派，可不是好玩的，在数十年前，可能就是掉脑袋的事情了。呵呵。 为了洗清房托的嫌疑，先把绿城骂上一骂，我是业主，花了钱买了他的东西，哪里不好，我天然有骂的权力，骂骂也是无妨的。

你大概没有看见这个吧：最近要写篇高度评价绿城的文章，大意是“绿城模式创造了社会、企业、个人共赢的模式”。 这已经是非常高的评价了，内容稍候再写。 毕竟我是消费者，我当然要站在消费者的立场上对开发商做的不好的地方提出批评，况且，你认为我说的这些，难道不是为了绿城好吗？如果绿城做的更好，他的利益不是更多吗？ "真诚、善意、精致、完美"。什么叫做完美？，那就是几乎是没有毛病。既然绿城对自己提出了要求，不需要我们以批评来促使他向完美靠拢吗？ 有毛病当然要挑出来，没有人给他挑毛病，他怎么去达到完美？

一壶

我这些话也就是给绿城这样对自己提出"真诚、善意、精致、完美"要求的房地产商说说的，现在许多房地产企业以无赖自居，我绝对不会去给他们谈这些的，那叫做我自找没趣，整个脸发痒找抽。

janetsai

一壶，厉害的！

一壶

销售公司狭小的工作间 绿城的销售都搬到世纪广场的展示中心，因此我们也经常到展示中心办事，这个中心真的不错，宽敞的厅堂，放着沙盘，招待的桌椅，感觉是非常替客户考虑的,和我们以前被带到房交会充场子的感觉完全不同了。在接待台影壁后面就是工作人员的工作间，里面的感觉完全不同，里面非常狭小，摆满了资料，工作的空间大概不到10平米。黑色的吊顶，除了门，没有任何向外的视线，给人的感觉很压抑，边上就是复印机，污染。我在里面不过十分钟，就感觉非常不舒服。 从这个地方又看出了绿城的弱点，房子是人造的，是依靠人设计的，和销售的。我们买到的房子时时处处体现着绿城的人的东西。 可是，你会相信－－在一间黑暗的，狭小的房间里面，在复印机排出的电荷、碳粉、臭氧包围着的绿城员工手中卖出的房子真的是 完美的吗？ 房子是价值的载体，房子以它的实体，承载人的各种需要，阳光、宽敞、快乐、尊重等等，按照绿城的说法，应该是以真诚、善意之心，做精致完美之物，这是非常高的境界的话。 要有精致完美之物，首先就要有真诚善意之心，房子的建造、设计、销售、宣传的人，特别是企业的领导者，必须具有对人的感受，具有感应的能力，造成的房子才会满足人的需要，在有限的土地上，造出精品，造出含有更大价值的房子，买房的也才会支付更多的报酬来交给绿城。 可以说，房如其人，绿城的房子是不是真正体现对住的人的真诚的关怀，完全取决于绿城人的思想。 如果绿城的人，连自己的员工都可以在这么恶劣的环境下工作，他们怎么去快乐的去把房子做成非常能体会人的需要的产品呢？绿城的领导，可以容忍他们的员工在这种有害人身体健康的环境下工作吗？外面的客户接待展示区大的有些浪费，完全可以划部分给员工作为工作区？为什么不？是因为客户有钱来买房，给绿城带来利润吗？如果是因为钱的原因，把客户捧为上帝，也同样会为钱，将客户的利益踩在脚下。绿城连自己员工的的感受忽略，我们也不能相信他会把我们的需求做的精制完美。 房子的价值，本质上是人的价值的投射。绿城轻视员工的价值，就和当年将客户充场子轻视客户的价值是出于同样的价值观念。这种轻视也一定会在绿城所追求的精致完美房子上，留下不可避免的有型或者无形的破洞。 对人的价值的尊重，是基于同一标准的，不管对方是是员工，还是客户。在绿城富丽堂皇的展示厅中，我清楚的，真实的看见"真诚、善意、精致、完美”的旗帜下的阴影，这个阴影也同样投射在我们买到的房子里。，人的价值的缺损，就是房子价值的缺损。 我宁可在一个小的场地签约，也要看到绿城的人脸上的阳光。 以后如果绿城的领导牛皮轰轰的在吹他们如何关注客户，如何从巴西买石材，如何在房子基本卖完的情况下，加数千万增加配置，等等，你就请他们到自己眼皮底下去看看，然后问他们，没有真诚善意关怀下的员工，能不能造精致完美的房子，真诚善意打折了的房子，在价格上应该打几折？

[此贴子已经被作者于2004-4-8 21:20:16编辑过]