看房子( 原创、系列)

pency

一壶介不介意我把你的文章转载到另外一个论坛里边去？

一壶

以下是引用pency在2004-4-17 22:29:37的发言： 一壶介不介意我把你的文章转载到另外一个论坛里边去？

谢谢。 就是有些对绿城批评的观点，最好把前后文联系起来，免得引起歧义。 能否告诉我是什么论坛？

[此贴子已经被作者于2004-4-19 10:33:12编辑过]

bb8423

谢谢一壶的肚量，只是感觉还是锋利一点好，您的回帖没有以前的那么有感觉了，是不是太忙的原因？期望从您的回帖里找到自己理念和思路的误区，但这次没有，我说的是实话。 有一个推测和一壶探讨，长三角的产业布局和城市分工调整、合作已经开始，这意味着人员和其他方面的大流通，所以要从从局部、短期的价值评估转变到区域和长线考虑为主，从5年时间看，我认为杭州近郊休闲物业还是最有潜力的，当然是有特点和稀缺资源的地点和小区。 我期望找到以后房产发展的主流，尤其是杭州的，因为我很喜欢这个地方。哦，说明一下，我在上海混的。本人认为以后杭州的地产是很有长期投资价值的，理由很简单，一是他的环境、文化、氛围，二是杭州地产业在主体和市场都是领先于其他副省级城市的。三是杭州的城市布局特点决定了宏观上物业价值判断相对容易，随着地产业集中度的提高，目前各类物业以后的价值将出现明显分化，我相信您老兄的绿园肯定不错。不过我还是认为绿园在3年后无法和春江相比，至于理由下次单独说明。

一壶

高抬我了，我只是个买房的，因为自己要住，有时候也帮助朋友亲戚出些点子，，所以有些感想，有对也必定有错，大家聊天而已。不过我更愿意看到错误，适当可以控制，有错误又没有看见，恐怕要吃亏。 上海肯定是现在的发展中心，积极向上海靠拢，分工合作、共同发展，是大势所趋。 杭州是浙江的中心（靠上海近的偏向于上海），和江苏的多中心有所不同，浙江的私人经济特别发达，所以杭州房价也特别的高。从长期来看，我非常同意你的观点。上海我也工作过，上海千般万般好，就是自然资源太少，有个江湾机场，听说也拆了建房，短视啊，或者是利益集团的行为。 问题还是周期，我们谁也不敢保证，在二、三年内经济不调整。 绿园和春江比，春江的发展潜力要大，但是绿园的文化。风景的历史积累，恐怕还是需要很长时间的，在商务上，我也认为钱江新城会后来居上，春江的发展也是依附于沿江的发展。各有千秋吧，都好，作为我自己，在非常低的价格买到了优质的、价值严重低估的房子，以后能够在浙大校园里面逛逛，到植物园走走，也没有其他想法了。 春江也是好地方，但愿沿江的规划和建设能看远点，也留点空地，少收点钱，把周围的价值抬上去，靠价值赚钱。

[此贴子已经被作者于2004-4-19 10:39:17编辑过]

金田花园

好喜欢看bb和一壶的辩论哦。 其实，绿城业主素质真是好高啊，可惜大多数不发表意见罢了，只顾自己闷头赚钱了？而不是像一壶这样，真希望有一壶这样的邻居。：） 可惜，那是不可能的。：（ 因为，我买不起绿圆的房子阿。：（

金田花园

我对此真的是很怀疑哦。。。 春江那边现在好空旷哦，没有人烟哦，三年后难道就人烟旺盛？难道市政府就会搬过去？ 不相信呀。。。[em08]

bb8423

其实你我面临的问题是一样的，不过对周期的表现形式和结果看法不同。 调整其实早就开始了，从政府换人开始，不过我不认为调整会是和以前一样的表现方式，政府调整的手法和水平导致调整过程和结果会不同，可能我对政府信心多了一点。 从目前采用的方法看，政府还是特别谨慎的，也是比较温和、讲究尊重市场和经济规律的，两次调高准备金率和对部分行业加强投入调控，着也是没办法，从自身的利益考虑（土地增殖、银行新坏帐），政府不敢让房价下调，也不会让得来不易的经济发展形式有大的起伏。今天政府已不是唯一的庄家了。 退一步想，就算房价下滑，只要没有支付能力问题，不出现负资产，有足够的耐心，政府肯定比你着急，一有市场萎缩情况出现，马上利好和政策就会频出，这样新的机会就来了。 至于绿园和春江的前途，我想更多还是要从经济角度、市场价值主流观念来衡量，不能太从个人偏好和主观感受判断。

bb8423

春江比绿园有优势的地方就在他的前景，绿园的价值是大家都看的到的，没有太多的想象空间，所以从长远看，绿园是静态的，环境也是静态的，不否认这种价值的含金量，但我们讨论的以后的价值，是市场价值，所以想象空间和题材永远是主要因素，绿园现在如果是14000，现在春江是10000，那么3年后春江全部交付，环境景观优势出来了，群体效应出来了，你能想象3年后，江边的题材是什么？3年后有多少人能看到他们现在看不到的，想到他们想不到的呢？题材永远都是提前2-3年透支他的效应的。我想3年可能还太保守了一点。也许2年后就是春江的阶段价位糕点了。只是有一点疑问，那就是春江是否能成为宾江的地标。 还有一点提示就是，江北可供开发的地（有江景概念的）也就三、四个，（可以去看规划），以后春江可以做到出一个，价格就压一头的话，等于有开发商在为你抬价格，能提供价格的标杆，而绿园只能靠有限的二手房小范围做文章了。 从上海的经验看，两外人员购房首选是浦东，为什么，是因为新的规划、环境，新群体的连带关系，那么杭州呢？也许绿园只是在本地人眼里值钱，外来人要了解这点，可能在了解之前就被春江的气势、热点所吸引，有多少人会被绿园的文化所吸引（尤其是浙江下面的购房者）。 所以在春江的热点形成以后，根据市场的人气、热度，春江炒高到一个高点，只是时间、市场氛围的问题，能到多少？可以想象一下。大概绿园能到14000很多人都没想到吧。 说明一下，题中所说14000和10000只是根据坛子里的说法，不代表本人的预测。

bb8423

从政府对宾江的规划看，先推江南的地（目前江南的楼盘最多），就可以看出政府的意图，对待江北还是比较慎重的，或者地是很有限的，宾江的发展是杭州最主要的城市发展出路，这是几界领导的共识和期望，至少在主观上，我认为政府没有值得怀疑的，只是能力上的问题。 可以透漏一点，春江内的花园本来就是政府规划的公共绿地，绿城并没有花太大的代价，所以可以估算一下，如果其他项目要做到这点，其成本有多高？ 从大环境来说政府倡导绿色GDP，搞可持续发展，意味着思路的调整，方法的改变，我们怎么调整，跟上步子，关注宏观经济的变化，掌握具体的数据，尤其是金融方面的动向最关键，从钱的源头、资源源头不难看出端倪。

一壶

市场决定，在香港也还要暴跌的，大部分危险，都不是事先能够预测的，在房价下跌之前，从总的概率上很少有人能够清晰的、主动的控制风险。以银行放贷为例，现在银行的房贷是质量最优的，房子100万，贷款80万，涨到160万，风险只有50% ，银行当然好，要是反过来，100万的房子跌到80万，风险全是银行的。房价恐怕就不是房子的问题了。 事实上，我的观点仍旧是倾向于房价要涨，即使控制，惯性仍旧会推动价格上涨，但是这个涨，我们已经很难控制和操作了，更多的是投机因素，是通货膨胀的因素了。 我们在思想上就会采取更加均衡的思路，涨了，好啊，我还有房子，跌了也好啊，我有现金，负债也不多。而不是像以前鼓动别人存钱不如存房，以最大的按揭比例购房，哪怕他们手里的钱全部按揭也只能买一套房，也告诉他，即使没有钱，可以把房子再卖了，就当没有买过这套房。 房价上面的顶我是不敢预测，但是底下的可以支撑的地方我也看不见，两眼一抹黑 ，万一失足？这毕竟不是那个底价看的很清楚的时期了。涨跌相间、祸福相依，阳光依然明媚，已是初秋时分。 春江绿园其实不用比，燕瘦环肥，各显风姿。我是自己住的，所以以个人感受为第一标准。 钱江时代，是未来时代，更多的还需要人们去好好建设，好好珍惜。成长有快乐也一定伴随着痛苦，如同前些年的浦东和现在的浦东，也如同我们的人生。

金田花园

以下是引用bb8423在2004-4-19 12:07:40的发言： 可以透漏一点，春江内的花园本来就是政府规划的公共绿地

你的消息是真的吗？你在上海，可是你的消息好灵通哦。。。羡慕。。。

bb8423

最近，政府在玩一个花招，包括北京、上海，先把郊区的地放出来，减少市区，尤其是中心的拆迁和土地投放，为什么？把整体房价下压，解决老百姓住房问题和怨气，也减少舆论压力，同时继续高端购买力，调整结构。那没着意味着什么？高端的供应减少，均价下调。但市区的中心、次中心地价变相提高，政府一点都不吃亏，也不想吃亏，这样的话，你是不是跟着政府走呢？还是给政府吓的开溜？

一壶

不过对春江的感觉来看，外地人会选沿江，沿江的房价会相对比市区涨的快。就像我2000年在上海，老上海对浦东不以为然，浦西确实也好的多。就会清晰的告诉我们浦东的房价要涨的快。 认同的房价已经包含在里面了，没有认同的，价格就会相对低估。 不过黄龙区域有些资源是独有的，不可替代的。比如风景，那不是旅游能感受到的，需要在某个时候，躺在老和山的山坡上，有一片树叶，轻轻的落在你脸上，你才会真切的明白。

bb8423

金田老兄，不是消息，是城区规划图里面看到的。

bb8423

一壶兄，我觉得银行承担的不光是按揭这一个风险，其实如果房价下滑的话，开发商那块的风险更大，更难以管控。在香港购房按揭款的支付是根据工程进度，由业主、银行、开发商三方律师监督支付的，而不是象我们这里，一次支付给开发商，同时对款项也没有有效的专款专用的监督的。 还有，您听说过零首付购房吗？如果您了解银行为了争抢业务，发生在信贷环节的大量不规范操作，您就不会认同房贷是优质业务这个说法了。 央行正是看到了流程和制度的不规范造成的大量风险，才开始对地产重新评估，提高了警惕的，当然这些不可能对外公布的。最终房价的快速下滑，最大的买单者是银行，接下来是政府地价收入减少，老百姓只是帐上的损失（用来住的房子），当然短期投资者会损失20—30%，为了对这少数的短期投机者，您认为政府愿意付出大无数倍的代价吗？ 我的观点始终是，中国尤其是长三角，基本处在下一轮发展的起点，前面几年的发展，只是奠定了一个基础，这个基础的建立就是为了达到一个比较现代化的水平，香港发展了多少年？所以大环境没有问题，只是地产行业发展踩了大发展步调的鞋跟。要慢一点了，但决不是马上就要穿小鞋，不走路了。 我的结论是，要住房子的，只要喜欢，早买早享受，要投资的只要点子准，也没问题。如果担心买贵了，财富分配不平了，也只是短期的，房价从长远看，走势是单边的，你住着就是享受了，恰当的时候，你也可以卖出，去赚你身后人的钱，只要你在局中，先入者，总是有后面的人跟着的，何况土地、位置随着时间推移，资源是单向的。

一壶

货币是总量水龙头啊，水涨船高，水落石出。长期我们当然都看好。 问题是周期和如何操作？如果因为房贷不规范，那控制不是更严了？结果当然是打压房价。银行的风险评价体系基本是滞后的，就是一旦房价调头，银行会控制的更紧，雪上加霜。房子是比较难成交的，如果大家转为看跌预期，房子脱手会比较难。 阴阳相间、亢龙亦有悔，短期可以看涨、长期也可以看涨，中期还要考虑。均衡是必要的，也需要于实际的操作来体现观点。如果下跌，我们应该站在那里？底下的风险有多少？盈利无止境，风险如果无法控制，是要伤人的。

一壶

前车之鉴，离现在没有多少时间。

大眼蛤蟆

公共绿地变成了小区内的绿地,可以吗?

一壶

这不是我的观点。

以下是引用ht007在2004-4-20 2:02:12的发言： [quote]以下是引用bb8423在2004-4-16 13:10:35的发言： 其实说白了，看你打算赚谁的钱，您就选什么样的房子，但选赚钱能力不强人的钱，显然风险大些，萧山的房子，杭州人乐意去住吗？肯定不大乐意，除非没办法。外来的有钱人会选萧山？也不会，因为他要的是做杭州人的感觉和对稀缺资源的占有，萧山本地人会卖？也不会，因为他们大多已经是地主了。 有一句话，不怎么有根据，叫万金买邻，千斤买地，其次是房子，最后是配套。支撑房价最牢固的因数仍然是群体质量。 建议一壶多从消费心理和生活方式、价值观念、结合市场需求、供给关系上做分析，也许会好点。

that is a mature valuation. yi hu looks like an engineer to me. [/quote]

bb8423

占用一壶兄的地盘说话，原也没什么负担，只是期望得到点火花，但说话还是要有一定的责任心，所以基本上只和两类人沟通，一是务实的，二是诚恳、能说中国话的。呵呵。