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楼主: 一壶

[评楼] 看房子( 原创、系列)

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 楼主| 发表于 2004-4-20 10:49 | 显示全部楼层
因为是论坛,不是连续的文章,可能有些前后大家没有注意。 我对这个议论有前提,一就是不考虑整个房价变化,二是和杭州其他郊区的房子比,比相对价格,比如临平、下沙、闲林。不是和上海比。即我们讨论的问题是,如果要买杭州郊区的房子,相对选哪个区域最佳,这也不考虑绝对价值。讨论的范围是限制在杭州地区,价格是比较价格,或者说价差 我的观点也是,如果浦东能够出烂尾楼,杭州的实力比上海经济要差,为什么不? 但是就杭州本身范围内看,萧山确实相对低估了。交通萧山离老城区最近,比临平要近的多,有沿江风景,也有配套,比其他没有配套的郊区好的多,更重要的是萧山人的创业精神,比杭州人要强的多,萧山也是中国的百强县之一。不理解这些,会纸上谈兵。 房地产是区域性市场,上海经济总量大,是不错的,但是上海的土地供应面积很大,是平原,在地理上很容易扩张。区块之间的房子价格差距也很大。 至于1000强,当然是重要的,但是中小企业是市场的最重要的基础,也是市场精神最重要的体现,如果按照大企业的标准,二十多年前的温州是穷乡僻壤,现在呢?浙江民营经济非常发达,也是中国最有活力的部分,中国的特性是人口基数大,只要有少量的富裕人群,总数就会很多,比如义乌,那里的豪华汽车多的不可思议。杭州在地理上是浙江的中心,在发达的民营经济支持下的大量的富裕人群聚集,杭州在某些方面有它独特的价值。 房地产是地域性非常强的,即使在国内迁移不是简单的事情,就像我们不能简单的和美国比,要是按照美国的经济总量,中国的房价那应该要低的多。
以下是引用ht007在2004-4-20 2:11:22的发言: [ 对江南的疑虑主要来自于对经济周期的变化,如果经济在二、三年内转向紧缩,我们需要有江南能超越95年的浦东,不出现烂尾楼的理由? 最近去萧山看看,发现萧山是价值相对低估了,起码没有像其他地方那么受关注,比较近的交通距离和萧山非常有活力的经济,包括江南的沿江的地理位置优势,以及学校企业的进入,毫无疑问是投资置业的首选。 Pudong is pudong! how much money Xiaosang got? how many high income people do they have? How many Fortune 1000 companies it has? how many universities it has? Xiaosang is a tiny fraction of Pudong. Not mention xiaosang, even Hangzhou, extremelly few people know the city overseas. Ninggbo and Wenzhou is more known to the foreigners. I believe you misplaced hangzhou and Xiaosang with Shanghai and Pudong. I know many will disagree, but it is a fact. They are in different classes.
[此贴子已经被作者于2004-4-20 2:17:08编辑过]
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 楼主| 发表于 2004-4-20 10:54 | 显示全部楼层
外语我是不懂,有点累。来往都是朋友,有不同的语言,往往代表着不同的思维,对刺激我们的想法是非常有利的。 我觉得还是我应该学习适应更加开放变化的环境。
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发表于 2004-4-20 11:17 | 显示全部楼层
一壶兄真会说话,耐性也很好。我的意思其实只是想把大家有限的精力放在有用的、有效的地方。
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发表于 2004-4-20 11:46 | 显示全部楼层
如果没错的话,萧山新区广场附近的新房价格在5000左右,一般的也在4000左右。从有关媒体报道说,萧山对于台商的吸引力已经大过昆山,排第一,但昆山目前的同类型物业价格也就在4000左右,注意这个价格是在大量台商入驻以后的价格,而之前才多少?1000多点,所以是不是既要考虑萧山的相对低价,和杭州市区9000-10000房子比较,萧山涨价以后可能购买的群体(假如萧山涨到7000或8000)有多大吸引力,除非市区9000-10000的贩子涨到11000-12000以上,否则谁买?既然萧山上涨空间受限于市区价格,也就是说萧山涨了要套现,市区的房子也要涨,那么我为什么不买市区的?是不是绝对价格高位恐惧? 我想说明的是:如果萧山房子是可以买的,那么市区好的,或者宾江新区房子不会因为相对的价格高位而成为经济周期的理由而有所不同,实际上我认为对绝对高价的恐惧多于对不同类型物业价差的理性认识。 萧山房价不光要看现在相对价格,更要看到如果上涨以后的相对价格,同时还要看到这个相对价格背后的实际价值支撑理由,对比双方动态的价格做比较,而不是静态的看问题。一壶兄可否按照这个思路整理一下,按照无心理偏向,尊重逻辑的原则做一个总结? 期待ING。。。。。。,谢谢!
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 楼主| 发表于 2004-4-20 14:05 | 显示全部楼层
先定义萧山的含义,按照我们以往的划分,江南都属于萧山的,从地域上萧山城和滨江也很接近,所以我的萧山指整个江南区域。 这个分析前提还是同比,就是和杭州郊区比,比如临平,闲林、三墩。前提是要买房在杭州的郊区那里买?我也不是和市区比。起码这个价格比买闲林或者临平要好的多。也不比现在的三墩差,亲亲家园的期房都要5000多。 这个问题的限定是一定在杭州买房,又在郊区买,哪个最好? 要是按照对整体价格的判断,我是不建议继续投资性的买。不是对价格涨跌,而是对风险的顾虑。自住是另外的考虑。 昆山非常好啊,建设的很好的小城市。江苏是多中心城市的结构,杭州从地理上还是浙江不可替代的中心,萧山依托的是杭州概念,评价还要考虑这个因素。同比来看江苏的房价普遍比浙江低,以前差距更大,苏州的房子还有些是浙江的房地产商给抬上去的。如果要比萧山、昆山、还先要比江浙房价,要分析为什么现状是这样?要给个理由先?
[此贴子已经被作者于2004-4-20 14:06:07编辑过]
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 楼主| 发表于 2004-4-21 00:19 | 显示全部楼层
忘了说,丁香是06年下半年交付,价格如果是现房,是比较合适的。 因为我对整个房地产的价格有疑虑,所以也没有办法评价这个房子的价格。
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发表于 2004-4-21 08:55 | 显示全部楼层
我对现在还买高价房地人还是很佩服,自己早给吓住了。
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发表于 2004-4-21 09:43 | 显示全部楼层
抛几个问题供大家参考: 1、杭州是否有上海那么大的高档物业租赁却体来支撑丁香的租金? 2、上海目前的酒店公寓出租率和租金走势如何?好象一直是单边下滑的。 3、杭州整体出租租金好象一直不高? 4、关于绿城宣传的预期租金有多少根据?上海当初预售的酒店公寓有多少是以虚拟的租金计算方式来作为卖点的?后来实际情况如何? 5、交付以后是否有确认回报率的包租?上海目前有8-5%不等的包租方式,根据位置、物业不同,包租期从3-8年不等,客户可以自己选择。现在杭州类似物业情况如何呢?如双牛大厦? 6、这类物业是纯投资性的,和住宅有不同特点,如果回报率偏底,那么价值在哪里?就算绿城的品牌也不能改变这类物业性质带来的限制。
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发表于 2004-4-21 09:56 | 显示全部楼层
说一个不恰当的推断:如果绿城对自己的商业性物业设计、操作,对市场研究、把握是有底气的话,为什么不在北京、上海来做这类项目?杭州的地价等成本不见得低多少,当客户群体却小很多,这是事实,却为什么敢在杭州上这个项目?我想无非两个原因: 1、在杭州练手,利用自己在杭州的影响力,利用多数客户对此类物业特性的陌生,他的风险最小,起码他相对是强势地位,牺牲的是谁?您猜猜。 2、基于强大的本地资源,留有较大的余地,可以消化这部分风险,作为一种发展产品、业务类型的尝试和投入。
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发表于 2004-4-21 10:26 | 显示全部楼层
BB8423的分析更令人信服.
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 楼主| 发表于 2004-4-21 10:41 | 显示全部楼层
问题的前提是,房子已经在造,造什么好?单身公寓以居住为好,还是偏商务好?是价值最大化的问题。 这里有操作性的问题,结论就是买或者不买。买了是定位什么比较好。 实际上杭州比上海北京虽然小,可以供应的够品质商务楼也很少,大量的小企业到中山公寓等商住楼去了。北京上海可以供应的高档商业也多,竞争也厉害,机会未必多。杭州如果出现优质的高品质的,小的,商务用途的楼盘,还是有需要的。前些天还帮助朋友去看办公房子,很少有品质好的,相对总价低的,像庆春路那里的商务楼交通等状况非常差,。需求还是大量存在的,浙江的特点是中小企业多。 当然,绿城从房产转向商业策划,还是需要有过程的,但是起码可以去感受市场的真实需求。
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 楼主| 发表于 2004-4-21 10:46 | 显示全部楼层
起码这点我可以有把握的预测,丁香交付后的用途就是以商务为主,除非绿城物业限制不让作商务。 如果是这样,何不当初?
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发表于 2004-4-21 11:19 | 显示全部楼层
我觉得分析的时候还是要以具体的事实或案例做支撑,再抛几个问题: 1、商务用途的物业是讲商圈地位的,丁香是否独木难支?商业气氛如何?商业主流行业是否有根基? 2、杭州的写字楼好象是一直没有太大的起色,至少和住宅比?现在的商务写字楼的价格好象一直低于同类地段的价格? 3、杭州发达的好象一直是专业市场和店铺商业,作为产业,杭州有多少在行业内有地位的?除了通讯、医药、保健有点底子,其他好象没有,那么作为商务用的丁香面向什么人? 4、价值最大化是绿城的还是业主的?如果不能双赢,那么吃亏的,买单的是谁? 5、绿城去感受市场或者业主自己感受市场,谁付学费? 6、想问一壶是感情上对绿城的好感还是出于其他利益的维护?
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 楼主| 发表于 2004-4-21 12:09 | 显示全部楼层
现在的问题是丁香已经在建了,是住宅用途好,还是偏向商务好。哪个可以提供的价值大的问题,讨论需要限定范围。 我可以负责的预测,丁香交付后的用途就是商务为主,那么现在是不是应该将这个商务功能制作完善呢?还是将房子一卖了之,将风险或者价值低估的损耗都由业主承担呢?如果把这些 价值发掘出来是对谁有利呢? 杭州的商业是比较广的话题,我想你应该比我更专业,我们看到的有大量小企业的的办公需求是现实存在的,如果能够提供档次高的,总价低的,起码自己的圈子里就有一些人要。浙江是私人经济最发达的地区,私人经济的理念和外在的评价不同,以活下来,活的好为标准。一只爬雪山、过草地以后活下来的野狗是不惧怕什么的,他就是这个生物圈的强者,浙江的民营经济也是中国的强者。上海的房价不是比浙江的房价发掘的晚的多吗? 对小型高档的商务楼也是浙江的企业特性的需要。 我们应该和绿城去交流市场的看法,是绿城提供的房子是比较固定的产品,后期要改变很困难。提前调节,满足需求是双方的利益。 无论绿城有什么缺点,绿城目前是浙江最好的房地产企业,这是毋需置疑的。这是市场的选择和评价,当初相邻价格差不多的房子,今天绿城的就可以比其他高2-3000元,我因为买绿城房子得到了更多的利益,更好的享受,为什么要说违心的话? 是就是,不是就不是,我们需要有明晰的判断,和负责任的客观评价,同样我们也不忌讳对绿城批评,也可以经常敲打到他的骨头上,我们不就是这样做的吗?但是我们是出于善意的希望的。 与人为善,争取找到利益的共同点,争取获得增量的利益以共同分享,这是一种始终如一方法,不管他是大企业,或者是普通人。 脸熟有时候也是麻烦,有些话就不好意思说了,本来还有对关于深蓝的,我 的 价值判断方式,写了,又删了。 结论大家自己会下的,都是高手。
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发表于 2004-4-21 13:05 | 显示全部楼层
一壶的话提醒了我几点 1、关于低总价,小户型很有道理,也许这是绿城定位的亮点,说明他准备选择是原有的客户群体,有头脑。但着不能逃避杭州整体写字楼市场不振的现实,我的意思是杭州有大把的10000以下,位置和外观、设备、基本配套不错的写字楼,绿城在商务楼这块对原有的商务群体没有他在住宅上的影响力,但对个人、小业主却有,不排除着部分人有商务需求,但要投资,恐怕缺乏必要的判断能力和相应的资讯。 2、关于丁香商务价值的规划和挖掘,恐怕只能是主观的良好愿望,可以理解,但我们要讨论的是他是否有挖的价值,以及定向本身定位是不是合理,绿城有没有能力和优势去运作这个概念。 3、据知,浙江的私营业基本是由门店(或市场)结合小作坊发展起来的,对于商务性质的写字楼好象先天缺乏热情,对店面情有独钟,着也决定了他们对于物业投资独特的观点,如果全部立足于商务本身需求,那么丁香有多大的价值和空间?
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发表于 2004-4-21 14:48 | 显示全部楼层
一壶和bb8423的分析都有独到之处,都是高手。一壶是温和,感性派的,bb8423的我拜读得不多,不过看得出,有思路,暂定理性派吧:)谢谢你们为论坛增色不少。
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发表于 2004-4-22 14:11 | 显示全部楼层
说到写字楼的机会,可能还是滨江地区或钱江南岸。前阵子杭州开通了到日本的货运班机,如果继续将萧山机场打造成国际空港,做为贸易大省有很多机会的。贸易物流类公司的需求会很大。而靠近机场的区域有很大机会。 丁香从位置来说肯定是适合办公的,现在做公寓可能和拿地时用地性质有关。 绿圆的房子外观确实很漂亮。居住的实用性还是不太行。因为我一直住在求是村,本来买绿园有利于“资产组合”,但来回转了半天还是决定去城西,桂花城和紫桂毕竟小区大,有纵深可以闹中取静,周围环境有生活的气息。其实绿园这块地也是适合做写字楼的。
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发表于 2004-4-22 15:05 | 显示全部楼层
请教各位行家,春江花月二期芳甸苑十七楼朝南的房子现在大概能卖到什么价格呀?
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发表于 2004-4-22 19:09 | 显示全部楼层
非常感谢:)为什么呢,四号楼十七层视线可以穿过2号楼十六层,而且往三期的房子顶端看出去,完全可以看到江景,四号楼前面还有一个很空的球场,这也是我当时选四号的原因。而我觉得2号楼还不错,可以看到花园,但是2号三号从视线的开阔上看起来也就差不多了。
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发表于 2004-4-22 21:24 | 显示全部楼层
看面积就知道了,真是一语中的。谢谢你前塘江,我们是邻居么,哈哈。不过你这么一说我倒也觉得小套虽然南北不通风,但是脱手比较容易了。从投资的角度而言。我觉得现在的价位等到了三期开盘后还会上涨,离交房越近越会涨,但是等到交了房脱手的话就不划算了,那时算作二手房,缴税都要交掉一大部分。你认为呢。
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