观察：“戚氏风格”铸成曙光之城四大奇观

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曙光之城3月15日开盘推出第一批3幢房源，分别为毛坯11号楼，精装修的5号楼、8号楼，共计243套房源，
毛坯均价15060元/平米，精装修均价19600元/平米，售罄。
3月18日加推第二批房源1#、6#、12#、14#，共323套，其中1#、6#为精装房源，12#、14#为毛坯房源，
毛坯均价15600元/平米，精装均价2万元/平米不到，目前也已售罄。
第三批房源2#、9#、7#和13#房源也即将进行预约，具体预约时间待定。

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3月15日下午两点，暴雨中的曙光之城售楼处依旧门庭若市。首批推出的5、8、11号楼，当场售罄；同时加推的第二批房源1、6、12、14号楼，亦预约完毕；源源不断涌进售楼处的购房者，纷纷将目标转向第三批2、7、9、13号楼，更有人开始打听第四批房源的情况……【楼盘资料】【业主家园】　　这一天，戚金兴已经等待了半年多了，去年7月，他就表示要再等等，等市场稳定下来。事实上他不怕价格低，就怕预期不稳。【曙光之城首开日光，再现“一房难求”】
　　一房难求，久违了；“日光”盘，久违了；预计吸金超20亿元的曙光之城正成为龙年楼市奇观。看着在楼盘销售现场上演的这一幕幕，人们不禁要问，曙光之城究竟奇在何处？

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　奇观之一：首开盘“破发”巨亏5亿　　亏本卖楼并不稀罕，但多数降价楼盘为微亏保本，而曙光之城奇就奇在首次开盘便选择“破发”销售，据业内人士估算，滨江将为此巨亏近5亿元。
　　09年12月，滨江集团豪掷17.1亿元摘得地块，折合楼面价12684元/平米。目前，曙光之城一期毛坯均价15060元/平米，精装修均价19600元/平米，毛坯均价与楼面价的差值为2378元/平米，仅比土地成本高出18.7%。
　　曙光之城价格公布之后，像新股跌破发行价一样，价格远低于成本线，滨江集团承诺将“保持原有建筑品质优势，保持原有景观品质优势，保持原有精装品质优势”。若滨江最终兑现承诺，楼盘的建筑安装、财务费用以及其它成本，曙光之城的部分房源不仅亏本，而且亏得不小。
　　有业内人士估算，曙光之城售价大约亏损3000-4000元/平米，若以该范围均值3500元/平米来算，13.5万平米的曙光之城可能亏本4.725亿元，将近5个亿。这个算法也得到了众多房地产圈内人士认可。
　　观察旁白：曙光之城破发销售、亏本买楼，在业界引起巨大反响，滨江集团也已确认，这是滨江第一个亏损项目；而“降价不降质”的承诺，一定程度上让购房者感到“安心”，带动了销售。

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奇观之二：熊市“日光” 闪电清盘　　曙光之城创下的第二个奇观，便是在熊市的大环境下，实现“日光”，而且将在最短的时间里把所有的房源推向市场，闪电清盘。
　　曙光之城15日开盘推出第一批3幢房源，分别为毛坯11号楼，精装修的5号楼、8号楼，共计243套房源，毛坯均价15060元/平米，精装修均价19600元/平米，当日售罄。
　　同日，曙光之城第二批房源1、6、12、14号楼领出预售证，房源计共323套，其中1、6号楼为精装房源，12、14号楼为毛坯房源，毛坯均价15600元/平米，精装均价2万元/平米不到，项目负责人表示亦当场预约完毕。
　　在头两批房源遭抢购之后，第三批房源2、9、7、13号也很快被客户预约，项目负责人告诉记者，许多未选到房的客户纷纷转向第四批房源。
　　观察旁白：俗话说“兵马未动，粮草先行”，而曙光之城的第二、第三批房源则是粮草(房源)未动，就已经被购房大军一扫而空。把整个盘闪电般清盘，其手法之坚决与老到，市场罕见。

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奇观之三：价格“探底神针”套牢整个板块　　一个首开新盘，因为超低价开盘，使附近的楼盘突然变成高高在上的套牢族。曙光之城就这样探明了城东新城的价格底线。
　　2012年，曙光之城所在的城东新城板块主要有3个在售楼盘(曙光之城、万科草庄、克拉公馆)和4个预售楼盘(金色黎明、金色草庄、新中宇维萨、御品湾)。
　　城东新城在售楼盘中，草庄销售均价26000-32000元/平米，克拉公馆均价23000-24000元/平米，双双高于曙光之城目前的销售均价，且这两个楼盘目前已开房源的销售率都在四成以下。
　　而在预售楼盘中，除了滨江自家的金色黎明、金色草庄(与万科合作)之外，新中宇维萨楼面价为12860元/平米，高于曙光之城楼面价；御品湾楼面价为18206元/平米，甚至高于曙光之城毛坯均价。
　　在曙光之城的价格“神针”一探到底之后，板块内无论是高在售价格楼盘还是高楼面价楼盘，都将面临套牢被动的局面。
　　观察旁白：曙光之城破发销售，让市中心房价直接探底，甚至可能对全杭州楼市的定价造成波动，具有标杆意义。

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城东新城在售、预售楼盘房源情况(截止2012年3月18日)

在售楼盘
序号	楼盘名	在售价格	户型面积（平米）	楼面价	销售成绩
1	曙光之城	毛坯均价15060元/平米，精装修均价19600元/平米	89、125、139	12684元/平米	第一批、第二批房源日光
2	万科草庄	精装修均价32000元/平米	90、200、230	8566元/平米	不到4成
3	克拉公馆	均价23000-24000元/平米	82、89、96、123	10715元/平米	不到4成
预售楼盘
1	金色黎明	待定	90-180	23号地块9770元/平方米；24号地块9966元/平方米	-
2	金色草庄	待定	88-138	11238元/平米	-
3	新中宇维萨	待定	90方以下	12860元/平米	-
4	御品湾	待定	待定	18206元/平米	-

　　奇观之四：新年第一个销售超20亿盘
　　低迷世道，一个月有1亿、2亿的销售额，对于很多开发商来说，都是不容易的，曙光之城之奇在于，在短短两个月左右，将单个新盘的销售额推向20亿以上。很可能夺得上半年的单盘销售额冠军，刚需需求在短时间并不是无限的，这将直接导致对刚需客户的争夺更加白热化。
　　曙光之城的地上建筑面积为13.5万平米，如果房源都以一期在售的毛坯均价15060元/平米进行计算，滨江集团将吸金20.331亿元；如果房源以一期在售精装修均价19600元/平米进行计算，滨江集团将吸金26.46亿元。无论如何，一旦项目“清盘”，滨江的销售额都将超过20个亿。
　　观察旁白： 20亿元更重要的作用在于，为滨江集团及时补充了现金流，为公司其它项目带来更多“可能性”。

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分析：四大奇观背后的本质　　四大奇观为杭州楼市带来了全新的“曙光之城”模式，其主要特征在于首开楼盘重亏，闪电清盘。在这背后，凸显了滨江董事长戚金兴的“戚氏风格”。
　　本网首席评论员丁建刚认为，“戚氏风格”可用二十个字来概括——“等待时机，打开窗口，果断出击，闪电作战，大获全胜。”而今年曙光之城的热销，又贯穿了他面对新市场和新政策的考验所提炼出的新理念： “1、没有卖不出去的楼盘，只有性价比不高的楼盘”，2、“断腕求生”。(以上两句，是戚金兴接受本网采访时的原话。)
　　事实上在过去几年里，滨江旗下许多楼盘在销售过程中，都曾遇上诸如调控、冷市等不利环境，而“戚氏风格”也屡屡奏效。2007年的万家花城、2008年的金色蓝庭、2011年的城市之星酒店式公寓，都以较高的性价比换来了市场的认可，促成楼盘热销。
　　目前，滨江旗下的在建项目为数不少，在杭州就有包括杭汽发项目、西溪明珠、凯旋门、金色黎明、金色草庄、湘湖壹号等等，这些楼盘或体量大于曙光之城，或楼面价高于曙光之城，在曙光之城未开之前，存货压力不小。
　　假使曙光之城不久之后实现“清盘”，吸金20亿以上的滨江集团，将更有余力对旗下预售项目进行营销规划，以求实现更大利润空间。从这重意义上来说，曙光之城以“断臂”获得了新的生存和发展空间。
　　据滨江集团内部人士透露，城东大盘金色黎明即将在上半年首次面市。届时，城东乃至整个杭州楼市，将再掀风浪。

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