大杭州别墅调查：集体缄默的背后

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今年3、4月份以来，杭州楼市回暖，价格的下调使得住宅成交量大幅攀升，给冰冻的市场增加了一丝暖意，而接下来诸多市中心高端公寓项目也掀起一股扎堆推盘的热潮。公寓项目在龙年上半年整体“龙抬头”，此时我们把目光瞄向了愈加沉默的房地产金字塔的顶端——别墅项目。　　量少价高的别墅项目一直以来是一部分改善型购房者的终极目标，而在政策调控下的别墅市场更是进入了长期的冰封，成本高、定位高等因素使得很多别墅都处在较为尴尬的境地。但屡次提出的禁止供应别墅类用地的政策也让一些已有项目变得非常稀缺。大杭州的别墅到底是在政策中陷入僵局，还是物以稀为贵，仍受追捧？
政策禁止别墅用地，由来已久却屡禁不止
　　“卖一套少一套”，还是另有出口？
　　2012年2月22日，国土资源部下发《关于做好2012年房地产用地管理和调控重点工作的通知》，要求各地必须要确保保障性安居工程住房用地，严格控制高档住宅用地，不得以任何的形式安排别墅类用地。
　　通知要求，各地应因地制宜，合理的增加普通商品住房用地，严格控制高档住宅用地，不得以任何的形式安排别墅类用地。3月底前，市、县住房用地供应计划应在土地市场动态监测与监管系统中填报，经省级国土资源主管部门审核报部并抄送各派驻地方的国家土地督察局，同时向社会公布。
　　事实上，停止别墅土地供应政策由来已久，自2003年起，到2012年已经五次颁布文件禁止供应别墅用地，但比起住宅限购、限贷等政策的落实，就显得空洞了很多。
　　有业内人士认为，“禁墅令”对于之前的一些独栋别墅项目的确是利好，土地的限制使得这类产品愈加稀缺，确实是“卖一套少一套”。但很多开发商把纯别墅项目建成类别墅、洋房、小高层等的混合型项目，这样的“擦边球”让别墅用地政策一直无法真正落实。
　　所以虽然独栋别墅的稀缺性已经可以显现，但后续出现的排屋、联排、叠排等类别墅产品也让别墅市场有了新的发展出口。
大杭州别墅集体缄默
　　在售少有降价，待售频繁试探
　　大杭州范围内的纯别墅项目主要集中在之江板块、西溪板块、良渚、临安青山湖、富阳银湖、东洲等，另外还有一些项目则是高层与排屋结合的混合型项目，也分布在杭州主城区各大板块中。
　　而在为数众多的别墅中，今年以来的销售情况也各有不同。富阳银湖板块，一些处于尾盘状态的纯别墅项目低价清盘，而其余大存量的项目仍保持沉寂不做调整，而一些2012年即将面世的新盘也在低迷的行情下踌躇不前。
　　位于良渚板块的朗诗·美丽洲，不紧不慢的销售着；据住在杭州网统计，美丽洲一季度成交6套，比起其他纯别墅项目的冰封，已然有所成交，项目以26000元/平米的单价销售，价格较上年基本没有调整。据悉，美丽洲将于5月中旬推出山地联排，预计总价在600-800万。
　　相对有少数成交的项目，杭城也有不少“零成交”的别墅，莱蒙·水榭山就是其中之一，自去年12月25日推出50套房源，涵盖排屋、别墅不同产品，单价30000元/平米，开盘后售出30余套，但2012年就瞬间“冷场”，并未有成交数据出现。水榭山相关负责人称将调整推盘策略，但在价格上暂时没有调整的打算。
　　万科·公望在08-10年可以说在别墅界抢足了风头，但到了2011年也不得不被市场形势所限制，远没有前几年风光。2008年12月，公望二期141套别墅在不到一年之内售罄。2009年杭州八区全年成交独栋别墅122套，公望成交105套；2010年公望三期56套独栋别墅三个月内售罄；而到了2011年下半年精工别墅面世仅推出14套，去化9成之后至今尚未加推。
　　位于临平北的综合性大盘绿城·蓝庭之前在前期的花园洋房、小高层、老年公寓等多种产品纷纷推出后，其压轴的高端产品法式合院也是千呼万唤始出来。推盘时间从去年年底改到到今年年初，目前预计在5月正式亮相。从一再延迟的开盘时间，也看出高端项目的销售的困境。
　　西溪板块今年即将亮相的昆仑府项目，原本定于4月中旬首开，但目前也推迟开盘时间。据悉，昆仑府预计起价33000元/平米，这一价格与周边目前在售排屋项目相比也高出不少，虽然独栋别墅的价值本身就比联排项目的打造成本高出很多，但在现在的行情下总价高的项目的确较难去化。
　　无论是在售多年的项目，还是近期将推的新盘，高端项目面对如此冰封的市场，调整销售价格不似刚需、经济项目灵活机动，效果也未必能够立竿见影，等待、观望、保持沉默成了大多数开发商的唯一选择。沉默的背后是对市场前景的不确定预判，是高端客户难以挖掘的困境，更多的是一筹莫展的无奈？

项目名称	产品类型	推盘时间	价格	2012一季度 销售情况
朗诗·美丽洲	独栋别墅、 双拼别墅	11年11月6日	26000元/平米	6套
莱蒙·水榭山	联排、别墅	11年12月25日	30000元/平米	0
万科·公望	精工别墅	11年9月	总价1500-2000万元/套	0
绿城·蓝庭	法式合院	预计12年5月	预计每套总价1000万元左右	—
昆仑府	意式独栋	预计12年4月	预计33000元/平米起	—

别墅面临“客户荒”，“天价”豪宅更尴尬　　价格奇高、客源有限，政策之下进退维谷
　　2012年开年以来，虽然公寓项目的销售存在一定的热度，但别墅项目依旧面临冷场，一些有能力购买别墅的购房者已经被限购，处在“有心无力”的状态。
　　一位来自台州的王先生在限购之前已经在杭州买了多套某知名开发商的住宅，虽然面积也都不小，但一直也想购买一套别墅或者排屋作为第二甚至第三居所，但限购以后他被购房资格彻底挡在了门外，“现在女儿是杭州户口，但名下也已经有2套房，完全没办法买了。”
　　像王先生这样的购房者也并不占少数，浙江省一些城市的经济发展水平在全国都处于前列，购买力也较为强劲。但大多数有能力购买别墅的购房者都被限购，另外别墅通常不被作为第一居所，所以被放在首位考虑的并不多，就造成了客户更加稀缺的现象。
　　而除了限购，限贷也是制约别墅销售的一个重要原因，由于总价较高，大笔资金的保值率和收益率并不乐观，购房者一次性付款的几率并不大，而贷款的限制又使得他们难以实现按揭，只得放弃。
　　同时，对后市缺乏信心也让一些购房者停住脚步，胡先生在杭州开公司，十几年来也积攒下不少财富。他告诉记者，政策调控不知何时结束，整个市场这么低迷，经济发展也开始变得缓慢，这个时候如果一次性拿出几千万去购置一套别墅，不论是目前的现金流还是别墅本身的升值潜力，都不乐观。
　　记者采访了杭州某别墅项目负责人，该项目开盘时间由确定转为待定，负责人表示这次延迟有可能持续较长时间。有业内人士认为，别墅的蓄客本来就是较长的过程，但在现在的大环境下，很多项目都会因为蓄客不足的问题而延后开盘时间，使得整个别墅市场更加寂静。
　　另外，今年即将上市的还有一些“天价”别墅，例如湘湖壹号、绿城·富春玫瑰园等，其中的别墅总价甚至上亿。如此高总价的项目在冷淡的行情下或许会面临更大的推盘困难，让很多购房者“可望而不可及”。
　　对于别墅类项目来说，成本高、定位高、总价高的“三高”现象是据购房者于千里之外的根本原因。但大多别墅类项目都无法像普通住宅一样降价销售，再加上政策的强势限制，就造成了难以去化的尴尬处境。即使是一些极力求变的开发商，也都仅仅是想在推盘策略及节点上有所调整，昆仑府相关负责人告诉记者，独栋别墅的打造成本比起排屋要高很多，“所以我们才会比周围的一些项目价格高，但也是没办法的。”

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纳百川

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我资金不多想买杭州500万左右独栋大花园山地别墅，最好有山有水山风景好离市中心不要超过30公里，那位朋友能帮我参谋参谋，谢谢！