良渚文化村和闲林翡翠城的比较

一壶

比较需要在一个分析方式的平台下比较。先比较部分。

从实际价值看，良渚文化村是城镇的规划和投入，开发商有市政的配套投入。从产品的定位看，概念是比较清晰的。翡翠城是大盘的规划，和城镇的投入要求还是有差距的。

简单的土地价值比较，良渚文化村是6000多亩，建筑面积200万方，其中住宅大概在160万方，据说还有近5000亩租用50年，作旅游景观，也可以算到园区内价值，翡翠城是1400多亩，土地价值差距很大。良渚规划3.2－3.4万人，翡翠城是3万人，买同样平方的钱获得的价值也差距巨大。

从居住角度看，良渚闲林都属于三付城六组团的组团部分，都不是政府的主要配套方向。目前也不可能形成独立的在区域内生活又可以工作成型区域，还是以居住为主，对朝九晚五的人，生活都有许多问题。闲林的优势是开发量大，相互之间有支持，但是市政的配套至今没有明确，现在的市政配套规模，没有办法支持大量人口居住。位置翡翠城稍近，离开武林门13.8公里，文化村17公里。交通良渚多了高架，闲林、良渚都可以从绕城连接市区内外，良渚有高速分离长途过境车辆，交通更加通畅。

从实际居住看，文化村和翡翠城，可以居住的人群，还主要是第二套或者工作有条件自由的人，翡翠城如果市政配套完善，朝九晚五的居住比文化村更加方便，周围人气将来会更加旺。

从价格看，如果翡翠城6000，文化村5200，良渚性价比高得多。如果以生活居住，翡翠6000，可以买江南的比较便宜的房子，比如滨江区政府附近，现房二手才6500，或者下沙，小和山也才6000多，马上可以入住，周围配套也是按照付城建设或者有市政的配套，现实的居住条件远远胜于翡翠城。当然也要考虑工作生活的圈子。文化村显然不适合满足朝九晚五的居住方式，是有条件下的消费。

[此贴子已经被作者于2005-1-20 10:00:45编辑过]

一壶

从园区本身的概念，文化村的城镇概念是非常清楚，也化了好多年时间，请了国内外专业公司制作，产品的前期是非常好的，后期是否可以体现，拭目以待。文化村的城镇概念很值得研究，待以后再将体会表叙。

绿城的房子品质是有口碑的，但是150万方的大盘，如何表现，目前我们在绿城的资料上还看不出什么东西。

从价格上，绿城显然是急功近利了，如果是6000，前期才600套房子，据说总共8500套房子，现在就是6000，后面的是什么价格？怎么卖？绿城最近的高定价，和以前的低定价，都表现了绿城对市场价格缺乏感受能力。良渚文化村起步4000多，据说二期5200，有6000亩界内土地，大家算算，两家的性价比差距太大

一壶

良渚文化村的小城镇概念是非常值得研究的，南都也发了很多这方面的资料，可以作为分析素材，里面内容很丰富，理解也需要时间，容以后再谈。

这里有部分讨论http://zzhzbbs.zjol.com.cn/dispbbs.asp?boardid=51&star=27&replyid=1105304&id=44530&skin=0&page=1

一壶

留个位置。

一壶

因为有5000人定600套房子，就开了6000的高价，不考虑以后的销售，不是做大盘，大开发商的眼光。

landfish

D！好分析！

always_hc

以下是引用一壶在2005-1-20 9:53:25的发言：

良渚文化村的小城镇概念是非常值得研究的，南都也发了很多这方面的资料，可以作为分析素材，里面内容很丰富，理解也需要时间，容以后再谈。

这里有部分讨论http://zzhzbbs.zjol.com.cn/dispbbs.asp?boardid=51&star=27&replyid=1105304&id=44530&skin=0&page=1

小城镇概念，证大好像在嘉善搞过，老余杭现在也在搞，良诸这块地南都搞了有4、5年了吧？个人觉得，在大城市化的背景下，以城市的中心收缩能力，搞城市多中心化比较现实，搞小城镇有点一厢情愿的。

一壶

良渚投入是实在的，当初地价也低，有条件尝试，就像桃花源可以有大片空地，现在密多了。

从最近看，南都产品前期的制造有很大进步。后期是否做的好，还要看，是不是还有以前南都的毛病，说的更好一点，当然，以前南都做的也还可以，只是说的看起来更加好。

地域不能和付城比，我们的要求就是看是否可以作为第二住所，或者可以时间比较自由的人的住所，到武林门30分钟，对有车还是可以接受的。

其他概念的东西，先当故事听，听其言，察其行。说实在，文化村谈的小城镇的概念，我们还没有完全理解，客观的说，其思想是有相当层次的，能不能做到，等吧。

[此贴子已经被作者于2005-1-20 15:01:11编辑过]

一壶

天都现在已经不是区域的问题，是企业文化的问题。

[此贴子已经被作者于2005-1-20 10:38:03编辑过]

枯木逢春

一壶兄分析客观的。顶。

一壶

以下是引用djwsohu在2005-1-20 10:39:26的发言：

由于这3个地方相对来说价格低些,对于朝9晚5的工薪族来说这3个大盘是否有合适的,请楼主说说好吗?谢谢.

对广厦不信任，天都位置现在比以前的情况要好了，具体你可以去天都的业主论坛聊聊。

如果工作生活位置合适，我仍然认为在江南、下沙、城北、或者小和山要优，宁可买稍微小的。政府的市政配套价值巨大。交通、水电、学校等等，工薪阶层，柴米油盐，一样不能少。

在上述区域二手房，可以掏到价格相对低的。同比闲林、良渚对工薪阶层看，由于生活成本太高，有不可居住性。以朝九晚五的生活，和良渚比，闲林部分距离近的楼盘稍微好点，距离近，人气旺，问题在于市政配套现在仍然在天上漂。

[此贴子已经被作者于2005-1-20 10:51:51编辑过]

一壶

特别担心，在这个周期结束前，闲林的配套还没有解决，如果经济紧缩，财政更加没有钱搞配套，人那么多怎么办？

良渚人相对少，市政配套已经投入，相对的不会有大问题。

土地公

一壶的帖子都是很有深度的，摆事实，讲道理，一定要顶。

身份不名

看看楼上说的都不错

两个地方各买一套

以后哪里好住哪里吧

一壶

以下是引用土地公在2005-1-20 11:16:56的发言：

按照我的处理方式，闲林的居民要现在就要压政府搞市政配套，自己的利益，要形成自己的压力集团。扫帚不到，灰尘照例不会跑掉。

[此贴子已经被作者于2005-1-20 12:14:34编辑过]

hzsuxf

其实交通的问题带有共性，那儿人气旺，交通必定差．从良渚到祥符桥与从闲林到古荡一样都好走，但是一进城就不行．良渚文化村现在有公交吗？或离公交多远？

一壶

说有地铁预留。我看是画的大饼。公交么，有人住，开也方便。不过我认为，现在买文化村的必定要有车。

hzsuxf

以下是引用一壶在2005-1-20 11:18:54的发言：

按照我的处理方式，闲林的居民要现在就要压政府搞市政配套，自己的利益，要形成自己的压力集团。扫帚不到，灰尘照例不会跑掉。

是的．闲林的居民要有自己的呼声，但是现在大部分还没入住，形不成力量，当然矛盾暂时还不激化．中国的经济几年内还不会下，也不能下．

然而配套的问题只二点：一是交通，二是日常生活必需品的购买．关键难度大的是交通．这也不是开发商可以解决的．

一壶

水电、排污也是，难道把省道再挖一遍，投资以许多亿计算。配套其他问题多了。

hzsuxf

以下是引用一壶在2005-1-20 11:36:08的发言： 水电、排污也是，难道把省道再挖一遍，投资以许多亿计算。配套其他问题多了。

水电,排污等当然是配套.但这是开发商的事.建一个楼盘不会水电都没有?污水都排不出吧?规划时应该都搞定的.购房者考虑的是入住后的生活