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小天鹅的发言：http://zzhzbbs.zjol.com.cn/dispbbs.asp?boardID=2&ID=120978&page=1 [原创老贴]闲林、天都、良渚三个远郊项目的概念性比较
（这是去年在大老哥论坛应山姐要求做的一个讨论。事先声明，这三个项目我只去看过良渚并详细了解，闲林虽看过但各楼盘但只是走马观花，天都城还是概念上的一些认识，因此不可避免有主观性。看一壶做良渚翡翠城之比较一时兴起，特抛此旧砖，以引新玉）
一、人口迁移方向和交通问题。
谈这个比较其实首先要谈的，是一个人口从老城区向四周扩散的方向问题，所以有必要先回顾一下杭州城市人口定居情况的变化。
众所周知，以前的杭州就是上城区下城区，繁华中心在解放路湖滨路，九十年代以后随着城西的新住宅区逐渐成型，城市中心有个北移，大批有实力购房置业的家庭都在城西扎根，相应的工作中心也逐渐由繁忙拥堵的老城区移到文教区、黄龙片等新兴办公区域，这个过程持续到今。随着城西的成熟及至饱和，大学毕业生、外地来杭工作与投资者等人口机械增长的压力势必要再向外释放，结合前面说的扩散经过，可以认为这一轮的转移其实起点不再是武林门以内的老城区，而是已成为新的城市中心的城西了。
如果认可这一点，那么交通的问题对各郊区盘的影响需要修正，即起点应从拥挤狭小的旧中心武林门，转移至城西片区的交通商务中心世贸黄龙片区。对在大量租房在城西、工作在城西的年轻人和置业在城西、准备二次置业的投资者，他们的心理起点以此更为合适。
这样看来，闲林目前最优，良渚次之，天都却要走对角线最远了。
二、开发商开发思路与定位问题。
第二个要先搞清的问题，是开发商准备怎么做这个郊区房产才更现实更能满足消费者需要。
两个思路，一个是闲林这种，延续当年城西摊大饼的“成功经验”，各房产商分进合击各自为政，圈出自己的一亩三分地死命造楼，搞个既成事实给政府看，倒逼规划，配套上马。这样说起来遍地开花，楼盘众多，“人气旺”，可惜我怕缺乏协调、违背规划的一窝蜂会糟蹋掉原本还算秀美的土地，一而再再二三的跟政府逼宫也难免不会惹大人们恼起来给顿板子。
天都、良渚之流，则属另一种。借当年地产初热、政策不严之机，大公司储备下大土地，然后捞回家去，集思广议，精耕细作，拿出一套完整详细严密的开发布局和思路，一气呵成。天都感觉急了些，开发的过程和准备上似显仓促，规划设计的力度和感召度有所欠缺（我个人对这种“东方巴黎”的主题公园式简单照搬很有思想抵触，恐有假大空俗之嫌）。
南都做良渚文化村也不是简单做个楼盘等政府摊大饼来跟配套，但感觉它的思路更清晰些，即要用这块大幅土地，来开发一个可以独立于杭州已有老城镇配套以外的，内容丰富、类型多样、集旅游休闲居住于一体的规划严整的新的郊区特色小镇。这不是一个简单的楼盘的概念，南都之所以不想让媒体和大众用“大盘”来称呼这个项目，原因应在于此。
闲林给我们的感觉，是做了不想，等政府擦屁股；天都是边做边想但不是特别明白，手里的活儿就显得有点犹豫；南都做良渚文化村则是想清楚了再做，当有三年蜇伏一鸣惊人之效。
三、目标消费者和邻居的问题。
第三个应该搞明白的，是我们消费者自己，你到底想买什么样的郊区盘？你想在什么样的小区里和什么样的人做邻居？
闲林不用说，无论是支持者们自己，还是我们刚刚的分析，表明它要走的还是从前开发城西的摊大饼路子，在这个思路引导下，我们能指望这些楼盘些什么呢？轰轰烈烈的造城运动，倒逼规划打小算盘的楼盘设计，一轮又一轮的炒作升值？喧闹之后，我们看到的可能还会是密集的楼宇、曾经茂密但已非天然的绿化、陪太子读书式勉强增设的商场，总之，城西当年的规划之痛、发展之苦，将很可能再现于用同样思路开发的闲林。这是我们从拥挤的城区搬到郊区想要的？
天都确实赶了个早集，在市区楼盘方兴未艾之时，就叫响了低价高质的“居住郊区化”理念，可惜在具体实施的掌控上，颇感不是个味儿：“东方巴黎”的定位，政府知寒问暖的利好，却带来了浓浓的假洋派和大饼气息，放在城东可否？城西可否？城南可否？杭州之阴临平之阳的大片土地啊，千百年来总有足可撑起几栋住宅的文化积蓄和特色品质吧？没把它发掘出来，充分利用好原生态的植被和地形，而用一个僵死的铁塔和法兰西硬壳包装住它，实在有点可惜。做为传统的和未来规划的工业区之间的项目，如何把人们以往对城北城东的居民素质不高居住环境不好的传统观念，扭转成“东方巴黎”的时尚洋派而不会被指为暴发户习气，以天都的定位和设计，难度很大。
看过良渚的规划，看过现场的环境，就会体味到南都所说的“文化村”确实有所把握。从北面良渚文化遗址保护区，过渡到新的良渚文化博物馆，再到全套房全庭院的良渚渡假酒店、阳光天际排屋、竹径茶语别墅、玉鸟流苏休闲街，然后是这次最先开的白鹭郡一期北区公寓，然后南区二期，再往南的教育中心劝学里，配套中心七贤广场等等，五千多亩山林和五千多亩建筑用地被不同的规划用途井然有序地切割，再完整和谐地组合。因为是谋定而后动，做了充分的前期准备工作，一旦开始，这个开发的过程就是高屋建瓴一气呵成。也因此，良渚的文化不是普通的工薪层能下决心来享受，它的房子太远太偏太晚成型了；炒房的投资客也不定乐意了，一两年内想转手恐怕还没下家来接；小资和soho一族倒可能心动了，这里精致、独特、自然，气氛是慵懒的，舒缓的，慢节奏的，正适合弹弹琴，做做诗，出两张设计稿，码几段不急着换米来下锅的文字。
练过书法的人都知道，字该怎么写，肩架结构如何，下笔前就该胸有成竹如已亲见，一旦落笔，可就犹豫不得了。开发商怎么下笔的，大家试着分析，我们自己想要买什么样的房，自己仔细想过吗？ PS：看了一壶那贴的讨论，需要再提两点感想： 1、何为真正重要的“配套”？ 我理解的“配套”，绝不仅仅是跟着“人气”的聚集想增就增说建就建的店铺、学校、商场、医院这些看得见的地上设施，而恐怕更多的是看不到的地下污水管道网、供电能力、上下水系统，这些看不见的“配套”才是真正困难的瓶颈。举个简单例子：造一个污水厂容易，投资也有限，但铺设收集它要处理的污水的管网，投资却几倍十几倍于它，更别提在一个地上建筑设施各具规模的地区来重新实施地下管网的统一规划和建设了。这是个“生地”变“熟地”的过程，是“一张白纸好做画”的机会与挑战。被圈地圈得支离破碎的闲林区块，没有这支做画的妙笔，良渚、天都则有连贯成片整体开发的优势。 2、“孤盘”何以为孤？“孤”可怕否？ 如果仅以项目开发的主体数量来论“人气”能否聚集、项目成功与否，太有点简单化意气用事了。十个指头叉开和握成一只拳头，哪个更有力应该不言而喻。同样五千亩地，五家公司各切一块各干各的，和汇在一个品牌旗下整体开发，难道真的是前者有群聚效应“人气”旺，后者孤军奋战无人呐喊？这样说恐怕还是过于轻视购房者对房产品质的追求和理性判断能力了。在卖方市场条件下，闲林聚着更多我们要求的对象－－开发商，自然显得会更热闹些，但一旦市场形势逆转，消费者更关心产品的性价比并逐步开始占据市场的主动地位，多盘竞卖与一家操盘的状况哪种对各自房产品的长远有序平稳开发更有掌控力？由此可见，“孤”并不可怕，对具备实力、思路清楚的开发商而言，所谓的“孤”但“大”的项目，更容易凸显特色、节奏分明、收发自如地实现自己的设想。
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楼主: 一壶
发表于 2005-1-21 09:34
楼主
