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楼市回暖以低价盘为主 开发商营造热销假象

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发表于 2012-6-26 10:15 | 显示全部楼层 |阅读模式
来源:21世纪经济报道
作者:刘德能

实地探盘:被夸大的繁荣


  6月16日,北京酷暑,李弘(化名)与男友奔波在北京通州区各大楼盘样板间看房,着急定下婚房的焦虑,已经让她感觉不到天气的闷热。

  让李弘恐慌的是,一直还比较冷清的楼市,最近突然间变得火热。在通州某楼盘售楼现场,销售员由于忙着签约甚至没有时间接待李弘。就在她等待销售员三个小时,她亲眼看见该销售员至少签了三个单。

  原本,李弘计划明年才购置婚房,但楼市的这一波回暖让她开始担忧:如开发商所炒作,房价会不会像2009年一样,在08年的低谷之后突然大涨?而如果她再错过了这一轮调控低谷期,下一次购房机会是否要等到三五年后?
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 楼主| 发表于 2012-6-26 10:16 | 显示全部楼层
  开发商炒作策略

  如中国房地产研究会副会长顾云昌所言,“局部楼市确有回暖迹象,但说回暖还为时尚早。只不过,市场把这回暖放大化了。”

  而这一轮放大化的回暖中,开发商各种市场策略充分发挥作用,李弘将之理解为“炒作”。

  “中弘北京像素”的推盘策略就可以印证。上周末记者踩盘发现,该开发商已经将3.2米层高的平层价格从去年的最低点11600元/平方米调整至均价16000元/平方米。这已经是该开发商今年以来第二次涨价。

  这涨价行为让李弘开始心慌,“为什么在11600元/平方米的时候没有买呢?”

  好在她注意到,该楼盘4.89米层高的跃层价格却仍然保持在均价18000元/平方米,相比去年并没有上涨,于是,她和一些刚需们开始瞄准这样的跃层,尽管这个跃层首付高达50万。

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 楼主| 发表于 2012-6-26 10:20 | 显示全部楼层
  实地探盘:“被夸大的繁荣”
  在售楼现场,为了营造现场气氛,开发商还邀请了一些老业主推出父亲节回馈抽奖活动,老业主纷纷到来,乍一看全是“买房人头攒动的场面”。

  除采用差别涨价强化购房者恐慌心理外,开发商还会故意制造出“抢购”的假象。

  同样是6月16日,位于北京通州的华远铭悦开始进行认筹活动。华远铭悦甚至在其官方微博上称,“铭悦项目今天正式认筹!很多客户昨夜已经排了一宿号!”

  但华远铭悦一位已经参与认筹的购房者告诉本报,“这是开发商的销售手段。我前一天接到销售电话,他们说,当天认筹可能比较火,排不上号,让我前一天晚上花钱雇个人去售楼处排队。我拒绝了。那天晚上我自己去看了一眼,售楼处只有三四十个人排号。第二天上午11点半我自己才赶去,也排到108号。”

  6月19日,记者致电华远铭悦售楼处,其销售人员称,现在仍可以排号。比如,记者询问的两居共计70套,销售称目前只有35个人排号。
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 楼主| 发表于 2012-6-26 10:20 | 显示全部楼层
低价盘热销

  记者调查发现,目前市场上受追捧的仍然是降价楼盘,那些成交回暖后大幅提价的楼盘则很快陷入销售缓慢状态。

  据北京中原地产提供的楼盘数据显示,上周北京热点成交项目的10个楼盘,除其中2个外,其余楼盘均位于通州、大兴、密云、房山等郊区,属于典型刚需盘;并且这些楼盘售价均比周边楼盘相对要低。

  杭州前一轮购房热潮由几个楼盘带动起来,这几个盘土地楼面价在11600元/平方米左右,而售价仅在15000元/平方米左右,几乎是成本价销售,因此受到消费者热捧。

  21世纪不动产分析师粟日介绍,南京这次购房潮主要以近郊低价盘为主,属于地铁即将开通区域。如新城香溢紫郡,其单价在5000元左右,而其所在板块二手房均价则为8000左右,新房与二手价格的倒挂,引来了购房者追捧。

  深圳一位当地刚需购房者介绍,在深圳,只有新楼盘大幅降价,才会引起消费者的购买热潮。而大幅降价的楼盘并不普遍,价格相对稳定的二手房市场就没有这么激烈反弹。

  对于外界盛传的各城市排队购房现象,不少购房者和当地地产界人士称,楼市排队的确有之,但只是局部现象,一些舆论过于夸大。

  本报从地产界人士处了解到,最近北京某品牌开发商为了一个全新项目的开盘定价,内部争议、纠结了近两个星期,最终,该开发商决定,以低于市场预期价格开盘。因为,他们深知,涨价无法撬动销量,回笼资金。

  同时记者采访中了解到,一些刚性需求购房者即便入市后,对价格变动也极为敏感。

  本报了解到,比如今年五一期间北京某楼盘推出1号楼折扣力度是9.4折,随后推出2单元房源优惠折扣点提至9.6折,而3单元不久前再次提高到98折。目前的情况是,1单元已经基本售出,2单元还有部分尚未售出,目前主推的3单元销售速度开始放缓。同时,该楼盘还有均价为18500元/平方米的精装修房源,该房源几乎无人问津。

  但一些购房网站等种种舆论,却将近期的降息、刚需抢购潮以及房价筑底回升相结合,最终形成了楼市预期被过度解读和炒作局面。

  实际上,房市尚难断定回暖。尽管5月销售额创历史新高,据中原地产研究中心监测数据显示,5月份全国30个重点城市的成交水平相比2009年市场火爆时的成交仍有近30%的差距。

  链家地产市场研究部陈雪称,实际上,新增项目的销售状态还远不及限购前,与去年同期相比也存在一定差距。据链家地产统计,截至目前,今年以来入市的期房项目,整体签约率仅为29.1%,比去年同期低14.3%,而销售较好的项目中,近八成集中在2万元以下。
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