【转贴】漫谈紫金文苑和谐小区建设

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漫谈紫金文苑和谐小区建设

陈衢

业主委员会，简称业委会业，是住宅小区选举的群众组织。住宅小区是社会的细胞组织，我们要建立和谐社会，小区业委会自然要立足建设和谐小区。我们体会到建设和谐小区要注意按业委会章程办事，处事要有法律意识、安全意识、和谐意识、要务实可行。

一、业委会从选举成立到日常处事遵照章程。

紫金文苑第二届业主委员会在2011年6月由紫金文苑业委会筹备小组导主持，政苑社区指导监察下，经过海选、初选、差额选举等几个环节，于2011年7月改选成立；第二届业委会成立后，严格按照章程办事，业委会会议讨论有记录、会议纪要公示，出文盖章有审批、留档，多人联名提议、投诉给与文字回复。

平时，业委会办公室有专人值班，保持与社会团体、社区、物业、业主及时沟通。重要事项如签订物业合同，召开业委会议、业主代表会议，讨论和征询意见，向业主发放征询表形式表决后再签订。

半年工作总结公示，财务支出，对日常处理努力做到公平、公开、公正、透明，也使业主对业委会工作有所了解，对身边事处理的约定俗成有所了解，提高广大业主对业委会的公信力。

公示注意对事不对人保护隐私，避免激化矛盾。

二、和谐建设业委会要妥善处理好几个关系

1、业委会与物业的关系

业委会代表业主将小区物业交给物业管理公司，小区建设很大程度上依靠物业管理公司。我们认为业委会和物业两者立场、观点不同很正常。立场、观点一致也很正常。但有的业主认为业委会必须站在业主立场上，站在当事业主的立场上，否则怀疑被收买。需要理解说明的是建设好小区是小区业主委员会、业主、物业共同的目标，也就存在共同立场观点基础。支持物业工作，不赞同个别业主的不合理、不恰当要求，也正是代表广大业主利益要求。

业委会和物业关系的对立，对小区建设的管理有害而无益，情绪对立不利于沟通，易把问题复杂化、尖锐化，对双方都有伤害。

业委会检查督促物业改进小区物业管理 ，支持物业的管理、关心爱护物业员工，促使物业管理有力到位，如紫金文苑业委会参与物业优秀员工的评比与奖励、慰问。在处理问题时，不一味责怪物业管理，必要时业委会成员还要站出来给予物业大力支持。

业委会对物业管理也要注意别越位，业委会好比董事会，物业好比经理部，越位管理会造成管理混乱，责任谁负等问题，会陷入事务漩涡，失去客观超然立场。

2、业委会成员之间的关系，

业会讨论处理问题有不同意见很正常，可充分表态，不强调一致，可保留意见，但表决形成决议即要执行，不允许个别人的不同意见，阻挠决议。内部也要多沟通、多交流、讲团结，小区重要处理事项要迅速传达到业委会各成员，共同参与决策。

3.业委会处理邻里关系纠纷。邻里关系的融洽与否直接关系到业主生活质量。邻里关系牵涉面大，譬如；公共场所噪声、楼层间噪声、停车秩序、住户失窃、晒衣浇水、宠物饲养、公共空间的占用问题。俗话讲，清官难断家务事，有些人站在自我立场上，强调自我，缺少换位思考，业委会调解讲和谐协商，依法依理。有时一方不满调解不成，只能奉劝当事人从司法角度考虑对错，公共评论怎么看待。业委会成员调解很可能会一方不满结怨，建议是否可以征求双方意见，召开听证会，让大家评理，类似于民间评审团，促使一些自以为是，坚持无理要求的人，面对大众，既能抑制自以为是，也避免矛盾集中物业和业委会人员。

譬如，有一业主夏天不用空调开窗睡觉，楼上空调机声响影响其睡眠，要求邻居移机不成，投诉到物业、业委会。物业、业委会到现场，看到楼上邻居家室外机按规定放置，机器运转正常，无异常噪声，只能劝投诉业主和邻居协商，出钱移机，可他认为邻居该出钱赔偿他，怎么反倒要自己掏钱请他移机，他站在自己立场上看问题、处理问题，要求按自己要求解决问题，调解人员只能告诉他，强行要邻居移机要有依据，噪声扰民要拿出噪声数据来，否则难以支持其要求。邻里关系处理需要宽容谅解。

三、安全保障应该是小区业主的基本要求，也是小区管理工作的重中之重，和谐基础。

小区视频监控系统能提供很多事件的处理依据。也为破案提供线索、证据，监控具有威摄作用，它的配置完好十分重要

小区的消防设置，虽然平时不起眼，但防患于未然同样要重视，业委会要组织检查完好程度，作为物业工作考核的依据，要检查物业对安全工作布置，对小区安全隐患处置，查制度、查记录、查落实。

业委会要参与物业召开的安全听证会，排查安全隐患做好整改方案，制定应急方案。

业委会在接受业主投诉处理时要有安全责任感意识，有业主提议自行车库通道坡度太大，尤其是电动车进出更不方便，改走汽车通道，两通道间有一门槛，要求整改走道，物业不同意，业主投诉到业委会，业委会认为汽车、自行车分道有安全保障，改道要负引起带来的安全责任，明确表态不支持改道。

四、小区和谐要明事理，避免误解误会引发矛盾

1、有的业主认为自己交了物业费，物业应该提供全方位无偿服务，对于业主家中电器、管道维修收费，认为乱收费。业委会出文明确告示，物业公司维修主体是公共维修，业主室内维修除主体保修期和保修范围内的，其他维修适当收取人工费、材料自备，并在物业接待前台有明码标价。

2、有的业主认为，物业代收快递理所当然。物业也有为难之处，他们要考虑代收代签的合法性，收下不合要求邮件的责任纠纷处理。业委会建议双方签订委托书然后代签代收。

3、有的业主认为自己是业主，交了物业费，顾客是上帝，物业应该提供服务，怎么管理到上帝头上了，只认服务不认管理。譬如业主违规停车，保安人员指正，发生纠纷，直至互相动手。事后业主投诉到所属社区、建设主管部门。当事保安开除，业主仍认为不够。业委会参与处理人员认为根据监控、110出警记录等，认为当事人也需反思反省违规停车不从管理动手打人的错误行为。尊重人是共同准则，上帝也不例外，上帝也要有形像要求。业委会处事要讲公正。

4.一些业主对物业管理定位是企业，要交税、有盈利要求不清楚、不理解。企业目标是满足需求、降低成本、提高盈利，依照这样难免会造成物业追求满足基本要求，减少投入，增加收费，提高盈利。难免业主会责疑既盈利还要增加物业收费说不过去，形成物业帐面永远不会有盈利肯定亏损死结，有碍和谐建设。

五、要替广大业主出面说话办事，提高公信力。

第二届业委会成立后，小区南门前的余杭塘路工程公示引起了小区业主的不安、抗议，当时市规划局除这公示在三墩镇政府，没有在小区内公示，只是偶而发现道路边界红线与我小区住宅楼最近的只有，4-6米，有部分路甚至切入现有人行道，业委会委托王大能、陈衢参与处理此事，陈衢作为上访代表到信访办，陈述了上访原因要求；

1.公示道路边界红线与住宅墙面不符合杭州规划制定8-10米的要求

2、道路设计变宽，道路红线是否也该相应南移增加和住宅间距。

3、南面的地块还存调整余地

4、几年反映没得到规划局的正面调解回应，希望在省信访的协调下得到解决。

在省信访办同志安排下，我们和市规划局管线处杨处长直接沟通，杨召集有关部门对道路设计再作论证，对道路边界红线作了符合规范的调整，在问题的处理过程中，业委会代表广大业主心声，出面办事取得公信

同时处理问题时，力求适度合理解决，代表主流意见，不提过激、难以实现的要求，适可而止，避免激化问题。我们也向广大业主传达了规划局杨处的苦衷，规划局很想在杭州添上最新最美的图画，造桥修路自古以来都是为民称道的好事，但如今桥、路修到哪家都反对，大家反映杭城厕所少，但厕所造在哪家附近都遭反对，挤上公交车叫关门、快开车的现象客观存在。改动市政设计，变动红线牵涉面大，不容易。凡事要换位思维，要协商有妥协求双赢。另外小区南面造保障房，当时没有出示施工审批公示，超时运作，噪声影响业主生活睡眠，北面同人集团同样没有公示审批手续自行封路，影响小区业主通行，业委会出面交涉得到解决，维护广大业主的合法权益，建立业主公信力。

业委会注意到业主对费用支取的关注，一些人认为业委会成员工作应该是无偿的，业委会和物业的收支上不应出现招待费用。

物业在收支公示上出现餐费接待费用，一些人认定这是在吃喝业主的钱，吃喝接待是贪污腐败行为，不可接受。

业委会收支公示上没有出现这些费用，但不等于不存在这些费用的支出，业委会要开会，开业主代表大会、听证汇报会、要接待投诉人员，清茶一杯，也需要茶叶，纸杯，这些费用只是在值班津贴中开销，另外医务人员到小区义诊、小区义工服务也需要盒饭，不然也显太冷漠。

我们颂扬无私奉献的精神，但不应要求无偿工作，小区工作纯粹作为义工行为，也会造成工作难以制约，事情无法落实。

当然把小区工作当作谋生活的工作来看待，肯定变味。小区支出要明确认可工作津贴这种支出的合法性，关键这些费用支出要经业委会同意，审计要经得起业主质询。

业委会、物业工作客观存在许多问题，需要探讨，需要学习。希望建设局物管科、社区给予指导帮助，也希望小区业委会之间、物业之间互相交流借鉴，提高工作水平，造福小区。

（漫谈随笔，个人有感而发未经业委会讨论，仅作抛砖引玉，供探讨望指正）

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转贴杭州别的小区业委会成员的一则帖子，希望桃花源的业委会也能够动起来！
桃花源的业委会在哪里？由哪些成员组成？几年来，工作做的怎么样？是否能够公开亮一下相？