怎么维护自身权益？ 滨江国信嘉园教你“炒”物业

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浙江在线09月17日讯 http://zjdaily.zjol.com.cn/qjwb/html/2012-12/20/node_77.htm

    9月初，滨江国信嘉园小区又迎来了新的物业公司。这是两年里，第三家物业公司（上房物业）进驻该小区了。也就是说，两年里国信嘉园业主炒掉了两家物业公司（合一物业与绿升物业）。
　　这对于目前杭州的新小区来讲，是很少见的。杭州很多业主论坛上，都在叫物业公司这不好那不好，要炒掉小区的物业公司。可最后的结果往往是无疾而终。而国信嘉园在选择自己的管家上，操作得非常娴熟，他们自如地选择自己的物业，在小区自治方面探索出了一条可供参考的“宝贵”经验。
　　物业失信业主，两年换了三个
　　国信嘉园于2006年交付使用，共有业主936户。跟很多小区一样，最开始的物业是开发商邀请的。2008年下半年，物业公司在小区贴出了一张公告说，小区停车要收费了。结果如现在很多小区一样，有车业主强烈不满：入住率这么低，这么多车位空着为什么要收费？收费标准从哪来？停车费用作什么……
　　一大堆问题抛给物业，物业均没有给予很好地回答。此时，有一些业主与物业去理论，但个人毕竟是弱势，在强大的物业公司面前显得很无力。一石激起千层浪，平日里对物业的不满都发泄出来了。此时，一些理性的业主出面了：小区停车收费可以，但必须与业主商量，收费标准要与业主讨论。在停车收费事件的激愤下，业主们有了换掉物业公司的想法。
　　2008年10月，小区业委会成立，当即着手解聘原物业、选聘新物业。2009年新年，新的物业公司进驻小区。
　　2010年5月，有业主在小区一幢楼顶发现了一个通信信号发射塔。业主们立即质问业主委员会。没想到，业委会浑然不知此事。对物业公司的信任危机陡然爆发，“他们居然可以不通过业委会做这样的事”？一场解聘物业的风波再次掀起……
　　斗争次数多了，经验也丰富了。两年更换三次物业的国信家园业主委员会，将经验总结后贡献给大家。
　　经验一：遇到事情，要学会先找“娘舅”
　　小区要解聘、选聘物业，前提是得有业主委员会，否则一盘散沙办不了事。
　　与杭州所有楼盘一样，国信嘉园最原始的管家是开发商邀请的。2008年下半年的停车位收费风波，掀开了业主炒物业鱿鱼的序幕。
　　2008年10月，国信嘉园业委会成立。成立后，业委会马上贴出公告召集业主开座谈会，谈谈关于解聘物业的想法。业委会副主任宋先生说，有了想法后，要首先学会找“娘舅”，业主们的“娘舅”就是社区和所在区房管部门。
　　经验分享
　　与社区取得联系非常重要，他们会给予政策、法规上的指导。“当时社区解答了我们很多问题，而且整个换物业过程中，许多环节需要社区工作人员到场，比如选票箱封箱、开箱唱票，都需要在社工的监督下完成。”宋先生说。
　　还有一个部门很重要，那就是区房管部门。宋先生拿出随身带的《物业管理法规政策选编》给我看：“这本书很有用，帮了我们很大的忙。我们跑了两趟区房管部门才拿到，里面关于小区自治、物业管理等法规讲得很明白，比如换物业的过程，基本照着这本书的脉络去做就行了。”2009年，滨江区建设局又汇编了一本《业主大会政策法规》，这本书对业主大会讲得更详细具体，连选票的样张也有。
　　经验二：换物业要招投标，之前还要供需见面
　　业主座谈会后，业委会在报纸上发了招投标小区物业的公告，当时有5家物业公司到小区考察，最后剩两家物业公司有进驻小区的愿望。
　　业委会收到物业公司的投标书后，先对物业公司进行了考察，这是一个双向选择的过程。
　　经验分享
　　宋先生他们的做法是，在每个单元楼下贴公告，让业主一起去考察物业公司。“那天有几个业主跟我们业委会的人一起去的，我们考察了合一物业和高盛物业分别管理的小区。”
　　宋先生说，“这还不够，我们又请来有意向的两家物业公司开了业主见面会，以贴公告的形式通知业主与物业公司见面。”他觉得业主见面会很好，业主有什么想法直接提问物业公司。
　　经验三：业主通知要到位，选票要编号记录
　　接下来的一步，是整个换物业中最关键的，即召开业主大会。但一个新小区、新业委会，召开业主大会难度很大，尤其是得不到物业公司的支持。因为没有全体业主的通讯录，要通知业主来开会困难重重。
　　业主通讯录得向物业公司要，但物业会设置很多障碍。宋先生说，他们的办法就是与物业磨。比如与物业公司聊天，问他们物业费收了多少，这样可以倒推他们手上有多少业主的电话，把话套出来。总之，想方设法从物业那儿拿到最新通讯录。
　　另外，两次下来，业委会觉得给每张选票编号很有用。业主每领走一张，业委会工作人员就登记一张，并留下选票编号、相应业主联系方式和住址。给选票编号的另一个作用，就是不方便造假。
　　根据物业条例，选聘和解聘物业管理企业，必须征得全体业主2/3以上赞同。也就是说，要让2/3以上的业主表达意见。可是小区太新，很多业主都不住在本小区，有的甚至还在外地。这怎么办呢？
　　国信嘉园业委会委托了一家快递公司，将选票放在快件里，由快递员送到业主手中，业主当面填好选票，再交给快递员当场收回。当然，在送快件前，业委会通过电话通知了业主。2008年的业主大会，业委会共快递了250多份快件。
　　第二次换物业时，因为第一次时积累了业主的联系方式，这时候短信就起作用了。很多业主收到短信后，会打电话来咨询，然后以短信方式投票。我在宋先生的手机上看到了很多业主发来的短信：同意更换某某物业公司；不同意；请帮我投票，同意……方便业主的同时，业委员也减轻了工作量。
　　经验四：要安排无间道“卧底”，防止意外
　　在这个过程中，老的物业公司肯定心里不爽，因为他可能马上要被炒掉了。
　　这时，要做一些地下工作，找一些平时可靠的人，或者身处关键岗位的物业工作人员，跟他们私下搞好关系，让他们盯着点，以防小区遭到破坏。
　　“我们也是摸着石头过河，第一次解聘、选聘物业的时候，遇到好多问题，业委会几个人忙得焦头烂额；第二次就顺利多了，短信提醒让我们轻松很多。”宋先生说，正是这样，2009年初，国信嘉园顺利解聘了原物业公司，迎来了新物业公司；今年5月，由于“基站门”事件，小区许多业主对物业公司表示不满。业委会再次召开业主大会，解聘老物业，选聘绿升物业公司为自己的管家。
　　末了，宋先生还有一个深切体会：业委会成员间要自律、团结，如果被一些利益所诱惑或分裂，那物业就为所欲为了。


来源： 浙江在线－钱江晚报 作者： 陈伟利 编辑： 毛书兵

zxhljm

感觉是 不错的经验贴。

z3cloud

看了，想了，谁来当文中的宋先生？ 这是我唯一关注的
有偿？无偿？
有偿，钱从何来？ 问谁收或者谁愿意交？
无尝，谁愿意？

大鹏金翅明王

牵头的人，需要有比较公正客观的立场，并且需要有时间做这样的事情

探索

就论坛上来看，zxhljm是最合适的：稳重、客观、公正、全面。
元芳，你说呢？

zxhljm

楼上的过奖，我只是因为亲自经历过这样的事了，有点经验而已。业委会还是找年富力强的业主比较好，据我的了解，前工委、和山会里有不少组织能力强、思维冷静周到、处事公道、还懂法律的人才，就不知道他们愿不愿意座业委会这个位置。