本帖最后由 蔚蓝色彩 于 2012-12-28 10:35 编辑
公馆项目交付风险点及应对 远洋公馆从2010年4月底开盘至今，陆续发现因各种原因导致的潜在风险，其中有些客户目前还不知情。为了最大限度地降低因此风险而给公司带来的损失，并且更好地服务客户，在客户发现及反映时能做到心中有底应对自如，并更全面细致地了解客户信息及反馈，为后续处理、解决问题奠定好的基础。现整理汇总如下： 一、 四楼腰线 客户面情况：共有18户客户，其中已换房解决的1户，销售反映购房时 就已告知的2户。知道此情况并已提出过异议的3户，目前我部未收到有异议和反馈的12户，预计会在后期交付前有所反应。 公司面情况：已有调整方案，飘窗内部高度从1.1米降低到45厘米（卫生间60厘米）;平窗高度从1.1米降低到95厘米;阳台的水泥栏板降低的15厘米部分改为玻璃。窗户部分外挑高度降低25厘米、宽度减少25厘米，阳台部分外挑高度降低25厘米。 目前我部的统一口径：公司已付出很大的努力才争取到现在的调整方案，对户内的影响已经降到最低（飘窗部分比传统的更具私密感和安全感）。 二、 宣传单页中7幢、9幢相似户型有误 1、89方B2、B3户型与合同附图颠倒：区别是进户门位置 2、155方C2：统一为7幢的装修格局，未区分实际装修中的两个方案。区别是 7幢主卧和书房连通、通往阳台无门，9幢主卧和书房分开、通往阳台有门。 3、170方D1：主卧通向阳台门，宣传单页有门，合同附图无门。 目前我部的统一口径：以合同附图为标准，不接受个性化变更。 三、 合同附图错误 1、9号楼2单元01-02室户型附图与实际不符（阳台与主卧窗户错误为曲线形） 已签定合同共7户，其中已更换并补签字的2户，未更换已取走的4户，已更换未补签字的1户。 2、9号楼1单元03-04室户型附图错误（阳台宽度标注错误） 已签定合同11套，其中未更换已取走的10套，已更换未补签字的1套。 3、9号楼3单元02室户型附图错误（阳台宽度标注错误） 已签定合同13套，其中未更换已取走的11套，已更换未补签字的2套。 以上因合同附图错误而导致存有隐患的户数共29户。 目前我部统一口径：以上图纸错误目前未有收到客户反映，我部绝不主动提起。遇有该类客户有其他投诉时，在处理过程中一并考虑此部分内容。 4、门的镜向问题 8幢04室厨房通阳台门开启方式左右镜向；9幢1单元01室、03/04室、2单元01/02室、3单元03室4套母、子门左右位置镜向。 四、 无全地热 客户面情况：认为售价3万多的市中心高端楼盘无全地热，而且业主在后期 无法自行加装，还没交付就已落后于杭州同档次楼盘。且在开盘期销售有含糊其辞的不确定说法。 公司面情况：购房补充合同有明确写出为“卫生间地热系统”，因先期项目设计未考虑等各方面原因无法增加全地热。再加上涉及层高、所有门及门框高度等问题也无法进行个别的加装。 五、 装修配置标准问题 客户面情况：销售期4000-6000元/平方米装修标准的口径区间过大，客户有疑虑甚至不信任感，要以此为标准来检验。 公司面情况：装修标准从7号楼样板房基础上有较大提升，具体为客厅、餐厅踢脚线从木质改为石材、主卫座便器升级为TOTO智能座便器、厨房增加微波炉、增加走入式衣柜门等。 六、 双会所小区会所中大部分为物业经营用房 物业经营用房为全体业主所有，开发商无经营权和使用。目前客户均不知情，估计会在交付入住后来关注和交涉此事。 七、 逾期回款奖励政策的负面影响 在2011年底逾期催款过程中，对于在12月底前付款的逾期客户给予积分奖励政策，最高金额达30000元。这对于按时支付房款的客户来说存在不公平。 八、 商务区公建配套建设完成 之前销售时有2014年整个商务区全部完成的说辞，愈临近交付，客户对此的关注度越来越高。现在已有客户认为按目前进度推算不能按时完成，公司构成合同违约。 九、 一期车位开盘 按照约定开盘时间来的客户却未买到相对较好的车位，情绪激动，并在现场吵闹。 十、 延期交付需承担的违约责任 截止2012年3月31日，A01一期销售情况： 1. 住宅共582套（拼后415套），已售571套（拼后407套），合同金额17.86亿元，已回款17.2071亿元。 2. 商铺共26间，已售7间，合同金额0.3133亿元，已回款0.1998亿元。 3. 地下车位337个，已售303个，合同金额0.8040亿元，已回款0.8040亿元。 以上三项已收款共为18.21亿元。 合同约定的逾期交付责任： 逾期不超过90日，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人需按买受人累计已付房款的1%支付违约金。如买受人要求继续履行合同的，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。 违约金情况：逾期在90日内，每日需承担违约金182109元，如逾期90日共承担违约金1639万元。超过90日买受人有权退房，我司需支付违约金共1821万元。如买受人不退房，则我司须承担每日182109元的违约金。 商铺回租租金，年回报率5%，每天需承担租金1.1万元，90天租金共99万元。 十一、市场持续低迷 营销政策及市场走势：房地产形势严峻和项目打折都会加大交房难度。截止目前远洋公馆未对外实行大面积的打折促销营销手段，但周边项目的打折已使客户判断为市场在下滑、资产在缩水，势必在交房时变得更为挑剔、苛刻，稍有不慎就会使其报复性的爆发，加大交房难度。
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发表于 2012-12-28 10:31
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