总供应量史上最大的2013年 杭州楼市何去何从？

太蛮横

大供应高成交的2012年刚刚画上句号，2013年杭州楼市的走势又成为了人们最为关心的问题，尤其是2013年还是史上总供应量最大的一年。

　　在整体宏观调控不放松的前提下，加之房产税的呼之欲出，2013年的杭州楼市将会为我们铺开怎么样一副棋局，还真的让人难以捉摸。从2012年的总结看2013年，我们有理由对整个楼市作出猜想，对于房企未来的市场份额作出判断，也希望这样的研究，能让更多没能在2012年“抄底”成功的购房者，在2013年买到自己心仪的房产品。

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　　〔存量〕
　　2013年主城区可售存量住宅达25690套
　　下沙连续四年成主力供应板块
　　点评：和2009年类似，2012年的楼市走的也是高成交、大供应的路子，区别在于2009年是救市政策下的自由狂奔，回过头看就是匹“脱缰的野马”，2012年则纯粹是调控高压下的开发商断臂自救，全靠给力价格战才杀出一条血路。2013年伊始，楼市存量不低，价格有所回调，刚需大量消耗，一眼看过去大致会是稳字当头的局面。
　　本以为是冷市的2012年，不仅最后实现大逆转年成交量狂飙，在近五年内仅次于疯狂的2009年，就连全年楼市总供应量也不遑多让，创下五年来的最高纪录。整个2012年，杭州主城区住宅总供应量为62354套，合计719.4万方，这也是首次突破60000套大关，要高于2009年的59037套；其中，新增住宅供应量为34562套。
　　回顾一下近年来的楼市存量曲线，可以看到在经历了疯狂走量2009年后的2010年，特别是2010年3-4月份，主城区住宅存量房源一度降低为3000多套，市场几乎无房可售；但新政出台后，存量房源迅速增加，2010年9月时，存量房突破10000套大关，截至2010年12月31日，杭州全市存量商品房为39957套，而存量住宅仅为13603套；进入2011年后，存量住宅居高不下，截至2011年12月31日，为27792套；及至2012年，存量住宅由高走低后又走高，2012年9月30日回落至23524套，但12月31日又上升到25690套，这当然和年度成交曲线息息相关，年中出现成交高峰，年末回落，最终影响了存量房数据。
　　2012年，从新房源供应的板块表现看，以下沙、滨江、城东新城和桥西四大板块为主，这四大板块供应套数占新房源整体供应的54%，单个板块供应量均在2700套以上：其中下沙板块供应量最大，6512套占新房源整体供应的18.8%。从2012年与2009-2011年新房源供应板块对比看，下沙已经连续四年是杭州主城区的供应大户。2012年与2011年相比，大部分板块的上市量涨幅明显，特别是下沙、滨江、城东新城、祥符、市中心、桥西等；只有两三个板块供应下降，如三墩、城西、申花、九堡等。
　　最终，截至2012年12月31日，杭州主城区可售住宅存量房达25690套，虽然相比2011年年底的27792套有所下降，但是对于2013年而言，销售压力依旧不减。

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〔新增量〕

　　大杭州2013年预计新增供应超700万方

　　新兴板块崛起首置首改为主力

　　点评：在去年的住宅市场中，新上市房源超过销售总量半数以上，说明不少企业都在走高周转的路子，一边大量新房上市，通过以价换量获得高去化率，实现快速回笼资金，这也是去年各大公司得以生存的主要手段。如果市场大环境不变化，估计今年的情况会和去年类似，但去化程度是否像去年这么理想还存在变数。

　　去年杭州主城区新增住宅房源量排历年第二，仅次于2009年，加上存量房源，住宅市场供应量竟达到历史之最，虽然去化压力较大，但从结果看，也造就了一个高成交的纪录。而从去年下半年至今的趋势看，今年市场供应情况很可能与去年类似，新增量甚至有可能超过去年。

　　根据汉嘉地产顾问提供的数据显示，包括住宅等各种房源在内，2013年大杭州的新增供应可能达到700万-750万方，其中老城区大概有135万方，大城东146万方，大城北75万方，大城西117万方，滨江43万方，下沙56万方，临平66万方，萧山100万方，即便除去萧山、余杭等区域，主城区新增量应该也在500万方左右，当中的住宅增量与去年相仿。

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　具体到板块，显然主城区增量相当一部分来自新兴板块。看看各个区域的增量分布就能一目了然，包括市中心、城东、文教、钱江新城、城北、申花、西溪等板块在内的整个老城区增量才135万方，而一个城东新城、九堡、乔司、丁桥、星桥组成的大城东增量就有146万方，其中城东新城、七堡普福区块的兴起是一大助力。以城东新城为例，去年有大量宅地出让，天阳、德信、广宇等本土企业都有新项目在手，而万科、滨江这些已经入驻的标杆房企由于项目体量大，今年还有大量新房源上市。东部还有另外一匹黑马就是七堡普福板块，同样借助一级土地市场之力，目前已有远洋、万科、保利、中铁建、中大等一众公司进驻，预计到今年底，其中一些新项目会集中面市。

　　从产品线上看，今年高端项目供应会增多，市中心豪宅比拼产品，高端产品压力依然不小，相对而言，首置、首改产品仍占绝对主力，其中，首改产品需求较平稳，首置产品则同质化较为严重。

　　去年下半年，市中心凯旋门、武林壹号等高端新盘面市引领了一波改需市场的行情，其中均价高达75600元/平方米的武林壹号推出66套房源，至今已成交24套(透明售房网昨日数据)，而上个月三期开盘的凯旋门推出296套房源，均价36600元/平方米，目前网上成交的也有115套(透明售房网昨日数据)。今年，这类千万级豪宅还会陆续开盘，在地段相当的情况下，比拼的就是产品本身了。

　　而根据去年的行情，今年首置、首改产品依然会是很多开发商撬动市场的首选。这当中比较平稳的应该是首改产品，由于限购、限贷的制约，改善性需求一直没有被完全释放，购房者都是在观望、比较中理性下单；相形之下，首置产品主要面对刚需人群，价格因素的影响更为明显，产品本身同质化的情况比较严重，在去年消化了大量刚需的情况下，今年是否依然能维持去年的高去化率还不得而知。

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杭州本土开发商无奈退守

　　前十强榜单已是五五开

　　点评：调控“紧箍咒”不见松动近三年，杭州楼市的新一轮洗牌格局日渐清晰，胜负已分。从土地市场到一手房销售市场，杭州楼市无不显示出外来大鳄凶猛抢占市场份额、本地房企无奈坚守一隅的场面。杭州楼市“铁板一块”的情形再不复存在，而作为楼市前奏的土地市场，接下去将会更深远影响到一两年内的销售市场。资本和土地储备为王的道理大家都懂，杭州本土开发商实在是心有余而力不足。

　　后调控时代的2012年，无论是从销售市场还是土地市场，我们都已清晰看到央企大鳄大获全胜、本土开发商败走麦城的局面。同时，先行一步的土地市场倾斜度越发明显，可以预料今后的杭州楼市集中度将会迅速提升，大鳄笑傲江湖，本土房企已免不了一场苦战，优胜劣汰之后，部分本土品牌会在不远的将来黯然离场。

　　先看2012年的销售市场。2012年杭城开发商销售金额排行榜中，前三依次为绿城、滨江和万科，绿城虽然频遇危机但凭借铺开的大场面仍然以114.6亿元登顶，滨江凭借三个项目的实在快销继续坐稳“老二”的位置，年销售额74.5亿元，第三则是万科，年销售额50.6亿元；从十强榜单来看，外来大鳄和本土房企刚好各占一半平分秋色，上榜的大鳄是万科、中海、金地、世茂和龙湖，本土房企是绿城、滨江、天阳、德信和顺发，但三到六名均被大鳄们瓜分，其强势和份额已可见一斑；以二十强榜单论，则本土市场可以松口气说还未“沦陷”，本土开发商占据了十三席，但大鳄们排名普遍靠前也是不争的事实。

　　而在前半年熄火、后半年发力的2012年杭州土地市场，万科、中海、嘉里和九龙仓等大鳄大肆逢低吸纳，杭州本土开发商则无奈默默拱手让出未来的市场占有率。份额虽然在缩减，但本土品牌也在退守中尽己所能发动了“逆袭”，这当中，滨江、德信、天阳和方正等是典型代表。

　　销售额迅速回笼，才能有拿地的底气，上述这几家本土公司也正好是2012年销售排行榜的座上宾。凭借三个新盘的快销，滨江集团在下半年西溪、祥符等多场重量级土地拍卖中屡有斩获，成为唯一能与大鳄共舞的本土开发商，而依照目前土地储备来看，未来两三年内滨江销售额有望蹿至本土房企首位。德信、天阳等本地企业则选择了小步推进的路线，德信选择深耕桥西，天阳拓展至申花和城东新城，同时借助抱团集资等手段增加自身在土地市场上的竞争力，也可谓灵活之举。

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　　〔预测〕

　　全国千亿俱乐部成员增加

　　外来大鳄借势扩大杭州版图

　　点评：多年来，本土企业一直占据杭州市场的主导地位，再强的外来大鳄到了杭州似乎也只能充当配角。但去年的政策市导致行业洗牌，市场集中度进一步提升，全国标杆房企把握住机会在杭州全面发力，不仅销售业绩大幅提升，在土地一级市场上也完全占据主动。有人把2012年称为大鳄元年，那么2013年甚至此后几年，外来大鳄在杭州的市场份额将进一步扩大，杭州楼市的格局已经开始变化。

　　2012年杭州楼市销售十强为何外来大鳄能占一半江山？看看去年的全国市场就能了解，这背后有一股强大的推动力。

　　前年，万科成为史上首个全国销售额达千亿元的公司时，震动业界，其“壮举”被演绎得像个“传奇”；仅一年时间，“千亿”就不再是一个高不可攀的奇迹了，“千亿俱乐部”成员数在迅速增加。万科前日晒出成绩单：2012年销售额达1412.3亿元，比去年增长16.2%，创下历年新高，成为全球首个房地产业务年销售额超过200亿美元的公司。保利昨日发出2012年销售简报称，去年实现签约金额1017.39亿元，同比增长38.91%，成为第二家年销售额超千亿元的上市公司。而根据中国指数研究院提供的报告显示，另一家非上市公司绿地集团去年也完成1013亿元的销售额，跻身“千亿”房企行列。值得一提的是，中海、万达、恒大等公司均以超900亿元的业绩尾随其后，距离千亿大关仅一步之遥。

　　业绩分化，更多企业跨入或即将跨入千亿行列，就意味着市场集中度进一步提高，如果说之前是百花齐放的态势，那么经过这次调控，寡头化的迹象逐步呈现。在雄厚资本支撑的背景下，万科、保利等全国性品牌企业如同重型装甲车驶向全国一级土地市场，在全国范围内攻城略地。去年万科共新增76个项目，合计权益规划建筑面积约1446万平方米，略高于全年销售面积；其中，仅去年12月份就新增20个项目，单月拿地金额高达143.1亿元，单月新增土地库存为其过去4个月去化量的总和。保利去年也有61宗土地入手，拿地金额超过430亿元。

　　杭州作为长三角市场重镇也被标杆房企列为土地储备主要目标之一，去年杭州的土地市场就成为外来大鳄们的盛宴。去年10月17日，中海56亿元包揽三堡三宗宅地，位列拿地金额榜首；拿地最猛的则是万科，自去年7月下旬开始，万科先后在勾庄、江干科技园、滨江、蒋村收入5宗地块，遍布杭州各大城区，成为杭州拿地面积最多的开发商，深耕杭州的意图明显。此外，嘉里25.3亿元包揽之江5宗宅地，龙湖23.5亿元拿下奥体单元宅地，融创、富力、绿地全新进驻杭州市场，均让2012年成为外来大鳄闹猛的一年。