现在买房真的还能保值增值？？？ 疑惑中....

caiwt123

fule@163.com 发表于 2013-1-18 09:56
你是用10年算的吖~~02年2000多不够了，已经4000了

，那2000-2010年不是更夸张？

fule@163.com

caiwt123 发表于 2013-1-18 10:17
，那2000-2010年不是更夸张？

差不多的，基本上，房价的大势都是跟着M2跑的。
03年之后温上台了，出台政策，商品房比例由30%调整到70%
从此之后，大量指望安居房的人，被强行推向了市场，
所以那个时间段开始，大家觉得房价贵了，因为夹心层被强行推向了市场。

caiwt123

fule@163.com 发表于 2013-1-18 10:20
差不多的，基本上，房价的大势都是跟着M2跑的。
03年之后温上台了，出台政策，商品房比例由30%调整到7 ...

，所以03年后超过了M2

fule@163.com

caiwt123 发表于 2013-1-18 10:26
，所以03年后超过了M2

那也要看什么地段，天都城3千多、闲林也4千了。跑赢个屁。远远落后于M2

帕帕迪罗

今天学雷锋做好事，为人民服务，再转一篇。（转帖）警惕！银行喜欢将“有限合伙”当“信托”卖——华夏银行嘉定支行“信托违约”的启示 (2012-12-03 09:01:48)转载▼标签： 财经金融银行有限合伙信托 分类： 金融视点  
本博客转自火凤凰财经

【2012年11月30日，新浪财经、搜狐财经等等多家媒体报道】：这几天华夏银行嘉定支行每天都挤满了人，甚至于“人心惶惶”，到了“拉横幅”、“喊口号”的程度。因为，聚众者多为从华夏银行“团购”了北京鼎盛典当公司发行的“号称信托”的产品，其中有一款名为“中鼎迅捷股权投资计划”，该产品为定向投资有限合伙型基金，投资计划财产由华夏银行进行单独管理。此前，鼎盛典当行发布过三款类似的产品，并已到期，典当行拒绝兑付，为此，购买“中鼎迅捷”的客户也大为恐慌，对方还款意愿不强的信号让客户第一时间涌入华夏银行营业厅，要求给个说法。
   

    搜索《理财产品无法对付引发抗议，华夏银行称从未从未销售过》、《银行理财经理违规操作，私卖别家信托产品》等等报道。

    产生这个问题的关键点是银行（或者理财经理）把“有限合伙产品”当“信托产品”卖给客户。那么客户为什么买产品不看清条款、说明书等等就买了呢？

    笔者曾多次到银行以客户身份拜访，向银行咨询买“信托产品”。银行的理财经理拿给我的却不是信托产品，而是有限合伙产品，笔者用专业角度去看这些有限合伙产品，风险都是相当高的。风险高收益率却未必高，我看其中有些产品的收益率只有8%左右，而市场上的有限合伙产品年化收益一般在12%以上。当然华夏银行这事涉及的产品收益高达14.5%。

     一、银行为什么喜欢把“有限合伙”当“信托”卖？

    银行有自己的苦衷，银行的主要业绩考核是存款、贷款、信用卡、银行理财产品等等。就算理财产品，银行自己推出的理财产品当前收益一般是5%以下，但信托产品收益10%左右，悬殊巨大，明白其中奥妙的客户自然喜欢买信托产品。

    但是，如果客户买了信托产品，银行的就面临着麻烦：1.存款直接少了，银行放贷是要有存款比例的，存款少了，可以放贷的资金自然少了；即使买信托的钱由银行托管，银行业不能拿去放贷，因为这笔钱是同业存款，银行只能赚0.1%的保管费。2.中间业务的收入少了5%左右，这可不得了；客户买银行理财收益5%以下，银行再用这些钱去买信托产品，净赚5%甚至更高。所以，对银行来说，代销信托产品是最不划算的！

    客户喜欢信托，而卖信托银行又不愿意，怎么办？于是银行最喜欢的就是把“有限合伙产品”拿出来当“信托产品”卖。客户要是觉得风险高了，就会买回银行的理财产品；客户要是买了，这笔钱不是金融同业存款，还可以放贷（只要保管行是该家银行）；要是出事了，那也是“信托产品”出事，顺便“教育”客户不要买什么信托啦。银行可谓一举三得！


    二、客户为什么喜欢从银行买“信托产品”或者理财产品呢？

    无可否认的是，银行在代销金融产品、投资理财产品具有先天、巨大的优势：1.知道客户有多少钱？2.知道客户的详细资料，包括不限于客户的姓名、地址、电话、年龄等等；3.网点众多。这让银行做中间代销业务也赚足了利润，中间业务是银行三大利润来源之一。

    不过，银行可以赚到这么高利润的中间业务的关键还是客户的信任，我们的老百姓天生信任银行。笔者作为一个专职的信托工作者，经常接到电话客户咨询信托产品；但服务好之后，客户还是喜欢从银行那里买。我问客户为什么，客户回答：出了事，我可以找银行。潜台词，就是信托产品是银行销售的，出事他们要负责。但事实上，银行会为包括信托产品、有限合伙、基金等等产品出事负责吗？我们后面讨论。

     三、“有限合伙”产品为什么容易被当成“信托产品”呢？

    客户之所以会上当，原因在于“有限合伙产品”和“信托产品”有很多的共同点。

     1.投资门槛相似：都是100万以上，产品设计也学信托设立100万、300万等不同等级的门槛。

     2.产品推介相似：同样有资金用途、融资方、担保方介绍、抵押物介绍、风控方式、还款来源等等介绍，形式和信托产品十分雷同。

     3.收益率一般比信托高（经过银行这手未必，得看银行的心有多大了），这看起来比信托产品更诱人。

     基于以上原因，“有限合伙”产品也被称作“类信托”，很容易被当成信托产品卖出去，尤其是在银行。但是，形式相似本质却有天壤之别！

     四、有限合伙产品和信托产品有什么不同？

     什么是有限合伙？顾名思义，是合伙做生意，连同普通合伙人和一般合伙人一共不能超过50人，故为“有限”。而信托是“受人之托，代人理财”，信托公司是国家监管的金融机构。这是本质的区别！具体分析产品还有很多不同，有兴趣的读者可以看看我的另外一篇博文《全面比较信托产品和其它金融理财产品的区别》，里面有详细的阐述。

    有限合伙承诺给客户的收益率比信托高的，因为其对应的融资成本也比较高，自然风险系数也比较高；有限合伙产品的尽职调查、信息披露等等都没有信托那么严格，社会监管也不可能像信托那么严格；你是合伙做生意，当然是自负盈亏，监管你也没什么意义和必要。

    当然，我们不是否定有限合伙产品，目前可以通过银行、信托获得融资的企业一般是行业龙头企业、国企、央企等等实力雄厚的企业，中小企业要获得融资太难了。因此，有限合伙在发挥资金融通，为中小企业获得融资上是有存在的必要的。可以作为金融机构外盘活民间资金的一种有意义的尝试。对于喜欢高收益的人来说，何尝不是一种选择呢？

    但是，我们必须看清其中潜在的风险有哪些？我们是否可以承担？千万不要迷信银行的人的“忽悠”。

     五、在银行买理财产品，出了事，银行会负责吗？

    老百姓喜欢从银行买投资理财产品，是基于对银行的信任，认为产品一定是经过银行审核过的，风险比较小的，出了事银行会负责的；不然我就去银行闹事，银行碍于面子也会负责的。事实上，银行真的会为出事负责吗？除了华夏银行这事外，我们来看看其它几个案例：

    1.2011年4月，青岛平安银行（原深发展银行）南京路支行的VIP客户王女士在理财经理薛莹的推荐下，购买了一份“聚金宝”的理财产品。当时薛莹承诺每年10%的收益，即使出现亏损，仍保证支付不低于每年5%的收益。王女士与薛莹签订《委托理财合同》并与银行签订《深圳发展银行有限公司贵金属交易交收代理协议书》之后，将180万元交由薛莹管理。9月份，王女士查看黄金交易账户时，发现账户中只剩下了1万余元，亏了179万元。陷入同样麻烦的还有好几个客户，他们的71万、50万最后都变成了1万。
    平安银行（原深发展银行）态度：客户办理的是黄金T＋D业务，非银行理财业务；银行仅作为第三方为其提供交易平台；事件属于客户和理财经理的私人问题。理财经理被开除。

   2. 中诚信托-诚至金开1号：30亿山西振富集团矿产项目风波媒体持续披露。据了解，该项目是中国工商银行推荐给中诚信托，并由工商银行全权包销；因为有工行包销，工行也赚了主要的利润，中诚也就接了。中诚信托在该项目中仅仅起了通道作用，也是因为有了工行的信誉，很多客户才买的，银行才是既得利益者。但后来经媒体披露，该项目的钱被用去做高利贷了，兑付风险极高。尽管项目还没到期，但在信托业内无疑掀起一波浪潮。如今，中诚信托正联合山西政府在为妥善处理此事积极奔波着。
    工商银行态度：我们只负责代销，中诚信托才是法律意义上的“受托人”。钱赚了出了事，拍拍屁股，什么事也不负责。   
   
    3.  2010年9月，周女士在建行金山支行客户经理推荐下购买“华鑫信托希森三和集合资金信托”由于某些原因，只支付了前3次收益，2012年9月信托到期时，仅仅归还本金而没有支付收益。出现了争议。华鑫信托表示，“清算公告里面说得很清楚，根据信托合同的约定，本信托于2012年9月28日终止，本信托后期如有新增收入，我司将及时进行分配。”据了解，客户收到的收益实际是8.3%/年，略高于信托计划说的8.2%/年。
    建行态度：建行仅为该信托计划的代理资金收取银行(销售渠道)，不对该信托计划作出任何承诺或保证，不负有任何付款或垫付任何资金的义务，不承担该信托计划可能产生的任何风险、损失、责任。
  
     由此可见，真正出了事情，有了纠纷，银行是不会负责的。信托产品、有限合伙产品等等，合同上没有银行的章，也没有银行的人签字，法律关系上，银行是不需要负责的。如银行自己说的，他们只负责销售，收取渠道费。说到底，银行是只管收钱不管后事的。别说理财产品，就算存款被盗刷银行也不负责的，如重庆客户40多万被盗刷等等这方面媒体报道很多，本博客也有收录。


     六、什么产品适合在银行买？
   
     银行自己推出的理财产品！这类产品的特点是期限短，一般几天、半个月/一个月左右的，收益一般在4%/年左右；要看清楚是否有银行的公章等，如一些“固定资产类”、“安全稳健型”的产品。这类产品是银行自己推出的，银行自然要承担一些责任。但我们要知道，银行卖这类低收益理财产品，一来是揽储蓄的手段，二来是把这些产品的资金汇聚起来买信托产品，利差在5%左右甚至更高。
    而信托产品、有限合伙、基金、黄金交易等等，银行仅仅是作为渠道赚钱而已，一旦出现纠纷、争议，银行是不会为客户奔走或者买单的，这不是他们的本职工作，他们没有条件也没有时间为客户操心。特别是大品牌的信托产品，银行更不愿意代销，因为对自己的威胁最大（小品牌的信托公司销售能力有限，只好依赖银行）；往往是客户经理为了赚钱做代销。银行公开代销都不会承担责任，客户经理私下代销的更不会了。

lauchme

zzhzlan 发表于 2013-1-16 15:23
这难道不是事实？？、

事后知道了说是事实有鸟用啊。你不如说你知道了昨天开奖的彩票号，所以买了这个号的回报率就是500万/2，投资彩票好赚啊！
投资原理哪有这么事后算的

一号经济学家

帕帕迪罗 发表于 2013-1-18 12:09
给你看篇文章，你可能就清楚了。（转帖）“有限合伙”受追捧 “固定收益”风险大字号
欢迎发表评论02012年 ...

私募基金的确有风险，不过相对于那些大基金公司发行的几十亿，上百亿的基金而言，我更相信私募的一两亿基金。

很简单，那些几十亿上百亿的基金交给任何一个人手中操作，随便违规一下，都有几千万几亿的违法所得，任何一个人都难以抵挡这个诱惑去违规。而且这些大基金没有任何抵押物，全凭他们的品牌和职业道德，这些在几千万上亿的收益面前，如此脆弱。
尤其前几年的股票基金，哀鸿一片，亏损50%比比皆是，而且毫无赔偿，亏了就亏了。

可是一两亿的私募基金，有抵押物，有各种安全制度设置，大部分都跟基金公司老总熟悉的朋友关系在，一般来说是不敢乱来的。因为损失和收益并不能让他们铤而走险。

但中国因为几千年大锅饭历史熏陶下，人们对庞大的组织的信任感是根深蒂固的。比如现在有些研究生要去当环卫工人，就是这个道理。这些人脑子真是进水了，怎么会相信环卫工人不会下岗呢？ 改革开放几千万下岗工人的血淋淋案例咋还没教会他们天下根本就没有铁饭碗这个道理呢？

所以，一两亿的私募基金，即便有抵押物有合同保障，依然没人信。几十亿几百亿毫无保障的大基金反而很多人信，人们都会想，这么大的基金总不可能骗人吧。实际你自己仔细看看，什么华夏基金、什么嘉实基金，哪有半点承诺和保障措施啊。

呵呵，要我说，中国人看起来是全世界最聪明，另一个方面来讲，也是全世界最愚蠢的族群。

一号经济学家

lauchme 发表于 2013-1-18 13:39
事后知道了说是事实有鸟用啊。你不如说你知道了昨天开奖的彩票号，所以买了这个号的回报率就是500万/2，投 ...

我不知道该怎么回答你！

帕帕迪罗

（转帖）这是个并不新鲜的故事：企业以承办国家建设项目为名，在豪华酒店举办招商会向个人融资，许以高回报，拿到钱后却人去楼空。
昨天，市民张女士和汤先生来到本报称，自己就遭遇这样一件事。
他们是怎么相信的
招商会办得豪华 执照也很齐全
去年11月份，张女士了解到天津乐普森股权基金合伙企业在昆明推行乐普森保本基金，“他们在北辰财富中心有办事处，还组织招商会，集团董事长唐某说公司向个人融资是要和香港的一家企业修建一座大桥，公司已向国家缴纳一亿元风险押金，融资合法。他还说个人投资的一年期利率是20%，远高于银行。”张女士说，听后她有些心动。
今年1月，张女士去了趟北京，参加该公司的招商会。“他们办得很隆重，选的是豪华酒店，还请来一些演员。”从北京回来，张女士和汤先生等人放心了，购买了乐普森保本基金。
真相其实是这样的
办事处人去楼空 虚构担保信息
今年7月初，张女士发现该企业网站突然打不开，设置在北辰财富中心的办事处竟人去楼空。打听之下，张女士得到一个震惊的消息——“他们说融资是非法的，董事长唐某被大理警方抓了。”随后，汤先生去了一趟天津，发现天津的办公楼也人去楼空。
“据我所知，昆明有20多人购买了他们的保本基金，大部分人都买了7万元的，加起来至少也有100多万。”张女士焦急万分。
记者在百度搜索中输入“天津乐普森股权基金合伙企业”，发现山西、河南等地也有很多网友投诉该企业卷款消失的行为。
而在中国担保网上，有一则2011年10月27日发布的声明，声明称中国投资担保有限公司未与“乐普森”或其任何关联公司有过任何合作事项，亦未对“乐普森保本基金”提供担保。
大理警方：案件调查中 受骗市民可联系警方
记者昨天联系了大理州公安局经侦支队，民警证实，此案正在侦办，还在调查。此前曾投资乐普森保本基金的市民可直接联系大理州公安局经侦支队，向警方反映情况。
本报也提醒，曾投资乐普森保本基金的市民可尽快联系警方，向警方提供相关材料和证据。

帕帕迪罗

不负责任的话要少说，事实上有限合伙基金的风险甚至比p2p还高。信托虽然收益低点，但项目都是要通过银监会备案审批的，信托公司的实力和有限合伙基金公司的实力一个是天一个是地，有个几千万资金就能注册有限合伙基金公司了，信托没个十几亿的注册资金营业执照拿得出来么，信托公司后面老板往往是央企或者上市公司，信托公司和银行一样都是受银监会监管的，信托虽然也有风险，但有刚性兑付这条行业潜规则，出了事信托公司为了保障声誉往往会兜底，有限合伙基金的项目没有任何部门监管，虚构项目骗钱的事情不是没有，赚着是你运气，被骗没地哭去。有限合伙基金唯一好处就是门槛低，有个几十万的屌丝也能参与玩玩。

wzr2001

帕帕迪罗 发表于 2013-1-18 14:35  不负责任的话要少说，事实上有限合伙基金的风险甚至比p2p还高。信托虽然收益低点，但项目都是要通过银监会备 ...

呵呵，很多被骗的往往都是自以为聪明的人。

东方林

你年化20%,可以和巴菲特比了,还投资什么房产啊,哈....

zhuz9

我也来轧轧

wzr2001 发表于 2013-1-16 16:34
活期利率只有0.35%

记错了，好象是2.3%年率

白掌柜

始终觉得会降的。

风的线条

super-sonic 发表于 2013-1-17 15:04
其实一个简单的道理，那些募集资金的人是傻子活雷锋？白白送高额利息给楼主？有的借便宜资金不去借？
银 ...

说得对，天上不会掉馅饼。
相信能稳赚不亏的人和那些受骗的大伯大妈没啥两样

风的线条

申花之花 发表于 2013-1-17 15:55
去年高的时候 30天保本理财 年化收益都有5.8% ， 今年低点，像杭州银行都还有5%左右

那是银行在陪本赚吆喝，锁定存款而已。随着银行业利润收窄，这种理财产品会越来越少

stephen_chau

每个人的自身状况不同，不能一概而论。我在几个月之前下单之前，也是在买房和不买房的两种未来收益之间的差异进行反复的计算，但是，却忽略了房屋不仅仅是一个投资商品，更是一种日常消费品，居住条件的改善，身心的愉悦，这个部分很难计算，人要活在当下。

flyinghouse

fule@163.com 发表于 2013-1-16 16:13
只要不买闲林、天都城，基本都是赚的。
鸟不拉屎地段，倒是真的平均每年最多10%

小弟了解到的，最牛的要算云顶了

jkl2121

精彩，此贴不能沉！




























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