(完结)后来者的道路————写在房地产黄金十年谢幕之际

邻居大伯

好文！作为理工科出身的经济管理者，隐约感觉到点什么，期待继续！

门马5

第三节 房地产是这么回事

恐怕没有比房地产市场更好的例子来解释后来者遇到的困惑和艰难了。从2003年到2012年，楼市以市场的方式开始，让一大批人发了财，然后把更多人都卷了进去，慢慢演变成了市场解决不了的问题，最终成为了整个社会的课题。以这个阶段房地产市场做案例，应该能勾起很多人还不算遥远的回忆。切身的体验，将帮助我们理解究竟发生了点什么。如果这里面还带着点痛，那更加能让人记得牢啦。

十年中的哪些阶段，有最多的故事和最决定性的意义呢？究竟哪些人在楼市挣了钱，谁又会是买单的人呢？是什么力量和什么原因让房地产市场最终走出了这样的轨迹呢？

作为国民经济支柱产业，房地产在促进发展方面起到了非常重要的作用。在“市场经济”的大旗下，房地产也带来了经济失衡和社会弊病。然而，这不需要由一个观察者来做出评价，这里只力图还原市场的走向和内在脉络。


楼市的架构

一个大的市场游戏要运转得起来，总是需要不同的角色和共同的游戏规则，也就是资深玩家们（当面大家叫他们“老法师”，背后叫“老甲鱼”）口中老讲的“架构”。楼市当然也不例外。

楼市架构的主要设计者，是地方政府。无论是出于城市经营的需要还是拉动GDP等其他什么原因，房地产市场事实上就由地方政府一手主导的。但具体项目运营的活太庞杂太细密了，政府是没法干的，需要找人去做。于是，房地产开发商登台亮相了。开发商其实是个资源整合者，需要协调设计院、建筑公司、广告公司、媒体、营销代理公司、物业公司等等，来完成一个楼盘的建设、销售和运营。这个楼盘，一旦投入使用，就成为了城市的一部分。一些开发商也会承担相应的市政配套、商业物业的建设。所以，甚至可以把开发商看成城市运营的分包商，从地方政府那里承包了城市某一区块的运营。

一个完整的构架中，当然不能少了最终买单的人，不赚钱的买卖谁做啊。购房自住的人群成为构架设计中的买单人，也是毫不奇怪的。没房子住，这日子怎么过啊？没好房子住，这生活品质怎么上去，这身份地位怎么显啊？这个基本的事实居然很多人都看不到。请注意，这里的买单不带任何褒贬。如果到餐馆吃饭买单一样，买单只是个动作。至于这买单买的值不值，公说公有理，婆说婆有理，每个人自己心里清楚。咱们这里不说。

当然不能忘记那些投资投机购房者，有些人在楼市十年里赚大了。他/她们的故事很精彩，起到市场润滑的作用，提高资源配置的效率。实际中能不能挣到钱，则看他/她们的道行是不是足够深、运气是不是足够好了。就一个周期而言，大多数投资投机者都不免成为了实际上的买单人之一。“靡不有初，鲜克有终”。是的，很多人都猜对了开头，但没有猜中结尾，最终空手而回。投资就像写个“八”字，买进只是“八”字的一撇，还有一捺，才见真功力。

有句话说得很有意思：“你以为你买了房子，就入了既得利益那一伙了？”是啊，人家凭什么带你玩，要想清楚。

土地和资金是楼市最主要的生产资料。土地自有地方政府去掌握，资金筹措则成为了楼市运转的重点课题。因为房产具备投资品的一些属性，楼市的金融问题很快得到了解决。作为一个金融专业毕业的观察者，楼市金融方面的问题，尤其具有观察价值。由于各种原因，楼市是一个时期内比较市场化的金融领域，制度壁垒很少。银行的资金、个人的资金、企业的资金进入楼市渠道通畅，交易成本极小。

房地产是个区域化极强的市场，并不能被一刀切的监管，各色参与者在区域市场里能够获得足够的参与空间。标的物房产，可以出租获得稳定的现金流，可以买卖获得差价。这是中小企业和普通老百姓首次面对如此透明化的金融投资市场，胆子大点的都可以入市玩一把。普通人之前什么时候能够在银行借到钱了？不要小看这一点。之所以最终有那么多人整天热衷于买房子卖房子收房租，这是关键因素。大多数人的金融启蒙教育，就是这波楼市了。没准是有历史意义的。

门马5

楼市的控盘

不止一个国外经济人士，把国内某些地方政府官员说成“最好的CEO”。在经济起步快速增长的年代里，地方政府是最有力的培育者、规划者和组织者。在自由市场经济理论里，政府本不该参与到具体的市场事务中来。但是，自由市场经济理论只描绘了一个完美的理想模型，并没有指出怎样才能达到理想状态。换个时髦的说法，只是给出了梦想，却没有指出道路。没有梦想，人生会失去意义。如果没有道路，那么连存在本身都会是个问题。在一个连大学经济学教授都缺乏市场经济切身体验的时间和空间中，要想让社会的大部分成员能够将市场经济当做自己的行为准绳，是相当可笑的，事实上也不能顺利推行。必须有这样一个角色，使得经济运行从一个轨道逐步转到另一个轨道上，使得民众的思维从旧模式转换到新的模式上去。否则，改革的成本将相当巨大，甚至改革的一切将不能存在。

地方政府是房地产市场的一级操盘手。楼市的整体技术指标，地方政府说了算。市政规划等决定地块、楼盘价值的指挥棒，同样握在地方政府手中。无论是旧城改造还是新城建设，地方政府在房地产市场的资源配置中起到了主导作用。更关键的是，整个房地产市场的价格体系，也不露声色的掌握在地方政府手中。捏住了价格体系的两端，剩下的各色楼盘自然会在价格梯度上各就其位。2004年-2006年间的上海便是鲜活的例子。配套商品房（当时还不叫保障房）稳步抬升价格体系的底部，个别极高端楼盘不断突破价格上限。（哪几个城市也是类似的做法，就不好说了。懂的自然懂）小蹄子们，别读了几本经济学的书就以为价格真是由市场决定的。咱们改革开放30多年就学会的玩意儿，你以为美帝英帝这种老甲鱼们多的几百年是白混的啊？

地方政府还有另一个重要工作，就是启动和推动市场。找到第一批参与者，让他/她们尝到甜头。这样游戏才能不断有人加入，经济才能在十年间飞速增长。至于这种推动的“度”怎么掌握，什么时候收手，那是另一个问题。不要搞什么价值观批判，没意义。

具体项目的操盘，则由房地产开发商来完成。先是盘算在土地之上建怎样的产品，然后是斟酌怎样把产品卖出尽可能多的价钱。前阶段的活儿技术性较强，需要大量的调研、数据分析。后阶段的活儿则极富竞争性，要时刻盯着购房者、竞争项目的一举一动。怎样包装宣传，怎样蓄积客户，怎样制定价格表单，怎样开盘，怎样“杀客”，怎样加推，怎样狙击竞争对手……一个成功的房地产营销人员，是可以把握节奏将房价不断推高的。这个时候，不搞房地产的别骂我们黑。你们搞金融的、搞服装的、搞餐饮的、搞汽车的等等和等等，你们赚钱的时候怎么搞的？别以为我们一点不知道，伤不起的皮夹子和信用卡啊！

房地产本身就是地域性、差异性极强的市场。不同城市乃至同城中不同的区域，情况都千差万别。没有两个项目可以一样，甚至没有两套房子会是一样的。这就要求项目的操盘手必须有很强的应变能力，不仅要仔细考察区域内的经济地理因素，还需要从容面对这一方水土上的人情世故。这也使得各家开发商各有特色和擅长，里面惊心动魄或是耐人寻味的故事有很多，就是我也不知道，等知道的人给你讲吧。

房地产开发商的存在和进化，使得市场经济的好处在房地产市场上得到了发挥。既然房地产如此千差万别，那么就不可能做整齐划一的处理。又没有哪一个地方政府，能够深入到如此具体和细微的环节去处理各种问题。那么只能交给房地产开发商，由效率（用金钱来衡量）为导向，让房地产成为城市建设、经济发展的重要推动力。

当然，开发商的市场化运作也是一个十年二十年的过程。在开发商出现之前，房地产根本就不是一个市场，老百姓解决住房问题也不可能有市场经济这根弦。那么，我们就不可能要求开发商从石头缝里蹦出来，严格按照市场经济原则办事。举个最简单的例子，2012年部分城市房价下跌，在最现代化的城市里依然出现了老业主要求价格补偿乃至打砸售楼处的情况。可见最基本的市场规则直到此时也没有被人们当做普遍接受的原则。开发商要能应对各种问题，不能单靠市场的方法。那么，精明的开发商在市场形成初期，利用规则转轨的混乱获取利益，也就没有什么好奇怪的了。“原罪”也好，“改革成本”也好，在大变革时代并无法用一个标尺去衡量。只是，总有人在公开场合反复用“市场经济原则”抨击这个批评那个，就是从来不说自己是靠什么发迹的，就显得矫情了。好在我们已经越来越能够容忍刺耳的声音存在了，这是时代的进步。

话又说回来，时代进步应该也能容忍我的刺耳声音存在吧？早看不惯这帮打着“市场经济”幌子骗小蹄子青春、热血和钞票的家伙们了。谁比谁笨啊，吃点亏以后，后来者总能搞清楚情况的。打翻了桌子，谁也甭想吃饭了！

好了，楼市游戏里的各路玩家已经大致点明了，玩法也大致透了个底。看看好戏是怎么上演的吧。

门马5

邻居大伯 发表于 2013-3-20 10:30
好文！作为理工科出身的经济管理者，隐约感觉到点什么，期待继续！

谢谢！

我们那个班收的是理科生，所以，当时对有些理论真的是莫名其妙啊。

zzhzlan

不错不错，请继续写下去。

一赢二平七负的原则在任何市场都通用的，一赢是政府，二平是开发商，七负是百姓。

近期大量的刚需在市场最高点入场，真叫人一个揪心啊，

楼主的文章可以让很多人明白过来

zzhzlan

为什么说开发商是平呢？

前面进入的开发商后来逃掉的是赚的

后面进入的开发商没逃掉的是亏的

整体来看，是平

allmeans

有更新就顶一下。
市场经济和政府之手，都是工具。

hzdn

嗯，不错，静坐观看

隔山打牛

happ2nd

MARK

eeeagle

好贴 坚决顶啊

逗哥

好贴，不错

xixi_2010

  支持楼主！

laitysoft

mark

逗哥

什么时候更新啊，

小小肥

留名

暮雨洒江天

好文啊，不愧为北大的。一直后悔莫及当时没选北大。

暮雨洒江天

一个村子10户人家，按照市场经济理论，种地本领最强的那家来耕种所有的土地，产出是最高的。这种资源最优的理论当然是正确的。
但问题是，其它9户人家岂非要饿死？人家当然不干，怎么办？谁力气大，把别家打趴下，地就归他。
经济学假设理性人，你说是认可最优资源得到最大产出理性呢？还是我力气大地归我实现自己利益最大理性呢？当然是后者。传统经济学的错误，就在于把个人理性和社会理性等同了。
当年英国提倡市场经济时，正是当时的美国财政部长汉密尔顿提出了相反的看法；而今天，确是美国挥舞市场经济的大棒。为何？因为所谓理性，正是利己。而利己，通常和整体利益矛盾。
所以世界从来不会按照市场规律发展，只会按照利己原则下整个社会博弈的结果去发展，这也是体现了人类理性的光辉。

georgehbz

有点涯叔的味道。我相信涯叔的反响会更强烈

hiphop

楼主比我年轻，思路比我清楚。