(完结)后来者的道路————写在房地产黄金十年谢幕之际

xixi_2010

  写的很深刻，不教条，不迂腐，实践出真知。许多人高喊市场经济但对资本的贪婪和凶狠体会不深，楼主如果在美国经厉一场危机更能感受到市场的无形之手和有形之手之间的较量。

zhangyz888影子

原创一定要看下的

闲谈论是非

门马5 发表于 2013-3-19 14:43
不知，口水的年龄层和天涯相比，哪个更符合我们这个年龄段？

口水的气氛更好

口水邪恶的人太多啦，哈哈哈。
不过这样才有意思。

门马5

zzhzlan 发表于 2013-3-21 15:49
我也在思考，西方经济学在中国的楼市完全不适用，为什么呢？因为都是基于理性人的前提，实际上楼市已经成为 ...

他们的发言都有他们的意图吧。真不好评论。

无风不起浪，那是肯定的

门马5

xixi_2010 发表于 2013-3-21 16:13
写的很深刻，不教条，不迂腐，实践出真知。许多人高喊市场经济但对资本的贪婪和凶狠体会不深，楼主如果在 ...

理论可以极端，但做人可千万不能极端啊。

门马5

闲谈论是非 发表于 2013-3-21 18:15
口水邪恶的人太多啦，哈哈哈。
不过这样才有意思。

口水里有很多搞房地产网络营销的高手。说明口水人气足啊。

这里明白人很多的，对比一下天涯就知道。所以，都比较谨慎吧。

杭州的情况，和上海何其相似。所以，

门马5

第五节 拜拜，黄金时代

2009年底开始，国家逐步取消了08年开始的各项房地产刺激政策。提出了“增加普通商品住房的有效供给；继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房；加强市场监管；继续大规模推进保障性安居工程建设”四条具体措施(简称“国四条”)。

在市场空头已经崩溃的情况下，谁也不知道房价会升到多高。除非是头脑清醒且意志极其坚定者，没有人敢于做逆向操作，卖出房子。投资市场总是少数人挣钱，多数人抬轿子，规则制定者稳赚不赔。难道还有其他结局吗？

2010年，国家对房地产调控终于痛下杀手了。4月底，国务院发布了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(简称“国十条”)，被称为“史上最严厉的调控政策”。随后的2011年和2012年，房价屡次有反复的苗头，又屡次被强压平复。这次的调控，不一样了。除了刚性需求外，其他楼市需求都被不同程度的限制起来。房地产泡沫，正在被有策略的逐步消解。某些人因为房地产泡沫而积累的财富，看似吃到了肚子里，实际上却消化不了，正逐步回吐。依然成为了老甲鱼们的盘中餐。但这些问题不属于经济范畴，这里不讨论。

什么叫“黄金时代”？可以零首付空手套白狼，可以年收益率300%，可以让购房者哭着喊着找你买房，可以越涨卖得越快。“人傻，钱多，速来”。形势好得让有些人忘记了自己究竟有几斤几两了，好像从此就成了贵族和精英，不会过平常日子了。有一次，某世界顶级投行开发布会，自信满满地公布他们某项产品的年平均收益率是6.8%，结果下面有位老先生忍不住喊出来“只有6.8%？”。场面极其尴尬，空气凝固了10秒钟。是啊，有些中国人是牛啊，那几年没有50%的收益率都不好意思说自己赚到钱了，秒杀国际顶级投行……是亲身经历的真事，就发生在南京西路的某个酒店顶层宴会厅。

2010年中—2012年末，可以算楼市黄金期的末尾。之所以还算黄金期，是因为大部分投资者还可以比较体面地兑现筹码落袋平安。这时候再入市投资，那就只能自求多福了。就算房价再涨，恐怕也是账目利润兑现不了了，为人家当保管员而已。

当然，自住购房或者“被”自住购房是另外一回事，重点在“买”，就不需要考虑短期内“卖”的问题。所以，也没必要去扯什么“黄金”不“黄金”的事了。“衣食住行”是基本民生，会被保护起来，这不会断顿的。总之，2010年中，各路“神仙”们已经开始大规模调整在房地产市场上的头寸了。也许有些撤出得更早，因为是“神仙”么，小蹄子们只能偶尔看到他们脚下踩的祥云，多了就不知道了。

门马5

之前讲了市场经济理论的三个缺陷和带来的陷阱，此刻对照楼市就很容易理解了。

第一，        市场经济理论是偏袒强者和先来者的，制造了“完全竞争”陷阱。
2003年的时候，要结婚的年轻人花50万可以在上海的外环内轻松买到90平米的新房两室两厅。2010年的时候，就算花200万也很难买到同样的房子。就因为晚出生几年，一个年轻人和前辈之间就形成了一个几乎无法逾越的经济鸿沟。而富人们因为资金雄厚可以大肆囤积房产，也飞速的拉开与未富人群的经济鸿沟。这种经济鸿沟在婚姻上、社会地位上给后来者造成的巨大压力，逼迫他们接受现有的房地产格局，透支自己的能力和未来，为先来者的账目财富增值而买单。这样的“市场经济”有什么“完全竞争”可言？有什么效率和质量可言？只不过是一场冠冕堂皇的抢劫。年轻一代的愤怒和无奈如同岩浆般炽热，他们终究会成长起来，变成这个社会的主流，他们终将看清游戏的来龙去脉。和一代人为敌，那些迷信“市场经济”而大肆鼓吹房价、大肆屯房的人，就轮到你们仔细自己的皮了。


第二，        市场经济理论的视角是个人的，不是整体的。制造了“个人成功”陷阱。

一些个人投资房产者——也就是炒房客——和我说他们的困惑：觉得周围的人们疏远他们，网络上很多人咒骂他们，媒体老负面评价他们。他们问：“我究竟做错了什么？你觉得我是个坏人么？”他们很容易把这些归结为“仇富”心理，归结为国民素质。也许他们部分是对的，但肯定忽略了另外一些东西。

他们的个人素养往往是高的，作为个人，我觉得和他们交朋友是一件开心的事。但他们的投机行为并没有给周围的人带来好处，反而挤占了人们——特别是年轻人和不怎么富裕的人——的空间和资源，逼迫人们付出更多的钱来换同样的东西。在市场经济理论里，这些炒房客的确可以对自己的行为问心无愧。可是，从社会整体的视角来说，炒房客实际上就是在抢那些后来者的钱。抢了人家的钱，人家结不了婚，在社会上抬不起头，还能指望人家说你好吗？相比于后来者承受的苦痛，这点“委屈”你们都不要再提啦。

第三，        市场经济理论夸大了个人理性，“个人理性”陷阱足以摧毁一个国家的经济。

房地产这十年，证明“个人理性”实在是个靠不住的东西。当事情足够简单的时候，个人理性是有效的。但当事情复杂一点以后，个人理性就开始没有说服力了。人的认识水平是不一样的，好恶是不一样的，价值观是不一样的，性格是不一样的，那么对于一个复杂事物的看法怎么可能一样？而且人有感性的一面，可以被打动。人也不是机器，理性可以被摧毁。在看网站看报纸的时候，房地产媒体人可以通过各种技能刺激购房人的欲望，引导购房人的看法；在售楼处的时候，销售人员可以通过各种手段让购房者的贪婪和恐惧爆发，定下房子；楼市的各级操盘手们，都在精心观察、影响、引导、驾驭着参与者的情感和理性，让市场走向他们期望的方向。

“个人理性”陷阱摧毁一个国家的经济，也完全不是危言耸听。一大群把胜利归功于自己“个人理性”的人们，志得意满、狂妄自大、迫不及待地冲向了下一个陷阱。2008年以后，大量实体经济资本进入到房地产领域所造成的后果，至少已经摧毁了某些区域的经济。在此回顾一场有关温州资本的真实辩论，叫做“资本的血统”。

“资本是有血统的！”FQQ瞪着灯泡一样亮的眼睛如是说，右手在空中划了一个弧线。几个人正在围着他争论最近温州资本仍在大量买入房产的事。虽然FQQ是在座公认最牛的投资界人士，但这次他的观点大部分人都敢于反对了。霸气的抛出上面这句后，他往椅背上一靠，手一摊，继续说到：“等着看吧，温州的，这次可惜了……”

FQQ，男，1969年生人。真实身份不方便确认，常年戴着帽子，但不只是为了御寒。随身跟着个精悍的司机，但不只是为了给他开车。

钱就是钱，钱有什么血统呢？钱难道也有爸妈，也会遗传，也有家教吗？资本，就是冲着利润去的。如果资本有血统，那么这种血统对它的行为有什么影响？难道就能不冲着利润去了？如果资本有血统，那么除了冰凉的数字还可以和它叙叙温情攀攀亲戚吗？市场经济理论肯定接受不了这样的说法。充满感性的人都被抽象成“理性人”，没生命的钱怎么可以流着血液！？

“资本的血统”究竟是指什么？真的存在吗？能带来什么现实的区别？

2009年，政府已经反复表示要对房地产进行强力调控，一边在不断做发展中西部的政策引导。实际上，依然有温州资金大举进入楼市，引起舆论和市场的一次又一次骚动。而只有少数的资金默默地往中西部去。大家和FQQ争论的，正是对这一系列事情的看法。这场辩论的胜败在2012年年底的时候已经分出。温州房价相对于最高点几乎腰斩，大批温州企业面临危机。

如果没有强力调控来制止事态的蔓延，这样的后果完全会在更大范围内爆发。就算已经进行了调控，没有谁能有把握的讲：此轮房地产泡沫的警报已经解除，后续不会有问题爆发了。

天下没有免费的午餐。高房价带来的账面财富，终究是要有人去兑付的。病来如山倒，病去如抽丝。一招不慎，几十年好不容易积累的财富，很可能被人剪了羊毛。漫漫调整路，究竟需要经历多少艰难苦楚，究竟能不能经受住这一次考验，只有走着瞧了。但有一点毫无疑问，彻底的转变是必须的。如果中国解决不好房地产市场问题，那么中华民族如今的智慧和眼界也不过如此而已，远不如祖先，就不要妄谈什么伟大复兴了。回家洗洗睡了吧！

如果不调控，经济究竟会落到什么地步？有些人说：“没关系，让市场自己崩溃好了。市场最终会自己调整过来的，市场自己可以解决。”对，市场的确可以解决问题，就像时间可以医治失恋一样（实际上就是“什么都没解决”）。就是不知道这个市场将由谁主导啊？虎视眈眈的列强，愿不愿意让你慢慢调整啊？历史的教训就在不远的过去。如此大的一个国家，拥有如此多的人口和如此长的历史，正在做彻底的变革，担不起如此空谈。尽信书不如无书，何况还经过了N轮转述！

“资本的血统”，很有意思的提法。是不是可以让我们逐步走向市场经济更核心的深处呢？

门马5

本章经济原理小结：片面假设之谬误
（此部分为经济学理论爱好者所作，普通读者可以不阅读，不影响后续的理解）

西方经济学的基础假设——理性人假设，存在严重缺陷。一方面，理性得出的结论，很大程度上取决于规则和环境。规则不同，理性得出的结论不同。另一方面，人的理性本身就是脆弱的。人的认知能力有局限，又容易受到感性的影响。中国房地产十年（2003－2012）正是生动的例子。

转轨中的中国，规则和观念都在剧烈变动中，人们的认知也在重建过程中，理性人究竟该按照旧体系思考还是按照新体系思考呢？因此，不具备一个稳定的“理性人假设”的存在基础。照搬纯粹市场经济学理论，经常获得糟糕的结果。

经济学是上层建筑，没有一系列基础制度安排和社会认同，再完美的理论体系都是空中楼阁。先进发达国家在个人、组织、社会三个层面上都已经形成了稳定的制度安排和社会认同，所以顺畅运转。转轨中的中国如果只是学习表面理论，而没有从下层基础考察研究，只能是缘木求鱼。

经济学研究，特别是转轨（大变革）背景下的原理研究，必须深入到基本的人性中去，这样才能具有实际指导意义。

本文原来不准备涉及理论的，但既然很多人感兴趣，那么，基于人性，做一些经济学原理探讨，斗胆暂称做“人本经济观”。

小区里的人

楼主继续

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继续支持！

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期待楼主继续！

注册好难

马克

暮雨洒江天

中国人普遍喜欢将房价10年暴涨归结为炒作，地方政府为了土地收入、开发商为了暴利、炒房者为了赚钱，合伙把房价炒高。
但我一直不认同这点。因为在中国几乎每个地区，以上的理由都同样成立。那么我们怎么解释有些地方房价特别高上涨特别快，而有些地方房价低而且涨幅很小呢？难道是因为房价低的地方政府、开发商、炒房者血液中道德含量特别高？我们同样可以说，邮票、纪念币等等，同样存在各方面的利益共同点，为什么这些东西的行情很短暂，泡沫很容易就被刺破呢？
所以我的结论是，中国的房价，尤其是大城市的房价，暴涨是有基本面支撑的。没有基本面支持，只靠炒作，如此大规模的市场能保持如此长时间的增长是不可思议的。不断涌入城市的需求，正是这个基本面的注解。
但是，这种基本面对应不是一一对应的关系。也就是说，并非说今天杭州的房价就是现在的基本面所支持的。
我们用股票可以更好的讨论这个问题。例如一个股票，市盈率50倍，有很多人会说它有严重的泡沫，但同样会有很多人会认为它被低估而买进。为什么结论会不同呢？因为从静态看，这个股票现在的价格与当前的盈利水平比，的确存在了严重高估，但是，如果我们考虑这个股票的成长性，随着它的收益大幅度提升，市盈率就会不断下降。那么对未来盈利提升的预期又能继续推动股价上涨。也就是说，现在的泡沫总能被后面的业绩增长来填补。然而，当这个股票的盈利不能再提升时，那么泡沫就会破裂。
房价也一样。最近网上有89年人民日报关于房价的评论，认为当时的2000多的房价太高。这的确没错，已当时北京上海的发展程度、以当时的收入水平，这个房价的确很高。如果北京上海就此不发展了，中国收入水平不再提高了，那么这个房价肯定要崩溃。但是，城市在发展，收入在增长，今天恐怕很少人会认同北京上海房价会跌到2000了（即使暴跌）。
所以房价每一刻都有泡沫，多少而已。今天的房价，脱离了今天的收入，但未必会脱离未来的收入。房地产成为资本市场，那么资本市场必然按照对未来的预期来估值而不是按照今天。
讲到这里其实房地产的问题已经很明显了：
1、房地产价格上涨是资本市场基本面支持下估值的不断增长；
2、房地产泡沫的破裂将来源于基本面变化带来的价值重估（就象现在光伏、白酒股票），任何调控都无法改变房地产的增长趋势；
3、政府的作用不是降低房价，改变上涨的趋势，而是减少房地产的投资属性，让房地产以需求主导而非投资主导。这样房价就会更接近现在真实价值，而不是未来的预期价值。这一方面能满足老百姓的需求，也能避免因预期变化造成的风险。

小小肥

lz人才啊，认真拜读中

暮雨洒江天

10多年的房价上涨，绝对是合理的。如果基本面不变，房价会继续在泡沫论中上涨。这就是我的啤酒理论：过去的泡沫被增加的啤酒填充，上面又浮起新的泡沫。但是一旦基本面变化，例如地区差别减小、城市病爆发、收入增速减缓甚至下行，那么房地产的重新估值将是非常可怕的。
我们痛苦的是，无法预知这种基本面变化会在什么时候发生。高人能在趋势改变前收益丰厚，然后全身而退留下一地鸡毛。而我们呢？不踩进去你只能羡慕别人享受盛宴，在悔恨愤怒中怨天尤人；而踩进去多了，很可能最后身陷其中。

yukele

happ2nd

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农民公

鼓励一下，辛苦了。。第5页算有些内容

dzyan

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