熟知住房公摊面积 刚需购房抠面积五大技巧

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很多购房者虽然知道公摊一词,却对公摊相关的知识却不知所以。判断自己购买的房子究竟需要承担多大的公摊,其实是可以自己加以判断的,而不是一味地听从开发商的宣传。如今很多购房者对公摊的认识度不够,简单来说,公摊面积越小,意味着购房者需要投入的额外成本越小。而对于公摊面积来讲,户型、套内面积、公共设施的数量以及建筑本身的规模都会对公摊面积带来影响。小编就来跟大家一起研究一下有关公摊面积的相关问题。

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名词解释：公摊建筑面积，建筑学术语。即公用分摊建筑面积，指每套（单元）商品房依法应当分摊的公用建筑面积。在日常使用中，一般也简称公摊面积或公摊。
公摊指由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。无论是多层还是高层,商品房都有所谓的公摊面积。但是对于这个面积要如何计算,很多购房者都是一头雾水。小编就来跟大家一起研究一下有关公摊面积的相关问题。

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哪些是算在公摊面积里面的呢


1、电梯井：尺寸是按照电梯选型来确定的，井壁上安装电梯轨道和配重轨道，预留的门洞安装电梯门。
2、管道井：走各种管道的空间,有垂直的,也有水平向的,有贯通的，也有分隔的。
3、楼梯间：容纳楼梯的结构，包围楼梯的建筑部件(如墙或栏杆)。同时它是一个相对独立的的建筑部分。联系整个建筑的交通运输。
4、变电室：小区的电力系统中对电能的电压和电流进行变换、集中和分配的场所。
5、设备间：设备间是在每一幢大楼的适当地点设置电信设备和计算机网络设备，以及建筑物配线设备，进行网络管理的场所。
6、公共门厅：进入住宅后的一个较大公共空间，属于室内空间，采暖和制冷要求一般按建筑物功能要求设置。
7、过道：住宅套内使用的水平交通空间。
8、值班警卫室：设在小区大门口一侧的门房，警卫室外门口处还有升降栏杆。
9、共用墙体：住宅主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面等。
除此之外，这些不会包含在公摊内：仓库、车库车道、供暖锅炉房、作为人防工程的地下室、售房单位自营、自用的房屋、管理用房等不会计入公摊。

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同一栋楼两梯两户的公摊，要比一梯两户的大，但是一梯两户肯定没有两梯两户的便捷。点式楼和板式楼的公摊是不一样的；房子大，公摊就多点；房子小，公摊就会少点；只有楼梯和既有楼梯又有电梯的住户在，其公摊面积是不一样的。公共设施、走廊越多公摊就越大；楼梯高度越高公摊越大。其实公摊只要适当，就能提高居住的舒适度。

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多层住宅:7层以下住宅公摊率为7-12%：

多层建筑一般是指层数在6层左右磗混结构的建筑，其参与公摊部分的面积包括外墙水平投影的1/2，楼梯，楼梯间，为住户提供服务的物管用房(热交换站、水泵房、配电室等)。一般占房屋建筑面积的13%到18%。室内的层高分为室内净高(地板与天花板之间的距离)和室内层高(地板与上层地板间的距离)，一般情况下，层高在2.8米左右,室内净高在2.65到2.7米之间。如果室内层高超过4.7米以上应按照两层计算室内面积。

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多层住宅:7-11层住宅公摊率为10-16%：

楼层为7—9层为小高层，一般小高层公摊取决于各楼盘自身的情况，不同的小高层楼盘公摊也有差异。在没有地下设备用房、底层没有商铺、底层架空的情况下，小高层公摊系数在10%-15%之间，而带电梯的小高层住宅，公摊系数在15%-20%之间。按规定7层以上必须配电梯，所以小高层属于配电梯的范围之内，它的特点是方便的同时又能给生活一种新的高度。

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高层住宅:12-33层住宅公摊率为14-24%：

高层住宅的公摊面积是最大的。根据建筑规模的不同，高层建筑一般在25-33层之间，而且高层住宅的楼梯高度最高。另外高层建筑有电梯及电梯前室占用了空间，也有安全通道楼梯占用空间，还有“管道井”“强电井”“弱电井”等公用设施都占用了空间。所以高层建筑较多层建筑的公摊面积要大得多。

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别墅住宅:别墅类的公摊率为1-8%：

别墅是包括地下层在内的最多三层的独栋住宅形式，带室内车库。一般来说独立别墅没有公摊面积，联体别墅有较少的公摊面积。公用面积分摊的原则是仅存在于本楼内部并与本楼建筑结构存有连接的部分，并且仅向本楼居住者提供非营利性服务，不符合此条件的建筑不得计入公摊面积。
根据购房合同规定，开发商交房时，房子总建筑面积与合同面积的误差不超过3%，误差超过3%，多出的面积由开发商无偿赠送，少出的面积，由开发商负责赔偿业主，同时可以选择退房。

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公摊面积的计算公式:

建筑面积=套内建筑面积+公摊面积
公摊面积=公摊系数*套内建筑面积
公摊系数=总公共分摊面积/(套内建筑面积*总套数)
套内建筑面积=套内使用面积+墙体面积+阳台面积
另外在公摊上购房者应该注意：外墙隔墙量中线，套内墙体全计算；阳台区分封闭否，封闭全算未封半。

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分摊规则
《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》由建设部1995年9月8日建房1995517号发布，自1995年12月1日起开始施行。
全文
第一条根据国家有关技术标准，制定《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（试行）。
第二条本规则适用于商品房的销售和产权登记。
第三条商品房销售以建筑面积为面积计算单位。建筑面积应按国家现行《建筑面积计算规则》进行计算。
第四条商品房整栋销售，商品房的销售面积即为整栋商品房的建筑面积（地下室作为人防工程的，应从整栋商品房的建筑面积扣除）。
第五条商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为购房者听购买的套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的公用建筑面积之和。商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积
第六条套内建筑面积由以下三部分组成：

1、套（单元）内的使用面积；
2、套内墙体面积；
3、阳台建筑面积。

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新启用的《商品房买卖合同》中有附件标明了"公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明"，但只列明了应分摊的部位及其构成，具体数据仍不确定，所以仍然存在着开发商让业主多摊的可能性。这里我们总结了几招，提供给购房者参考。

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第一招：索取公摊数据；
在签订购房合同时，让发展商出示有关计算公摊面积的数据，包括整幢建筑的建筑面积、套内建筑面积之和、不应分摊的建筑面积等基本数据，也可以要求发展商列明公摊公用建筑面积的具体项目以及各项目的面积，这样业主可以通过数据求出公摊面积，以明确自身的权益。

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第二招：查阅有关资料；
业主们有权自查或者聘请律师向设计单位、规划单位、测绘部门等机构查阅所购房产的相关文件，比如最终设计图纸或者最终设计方案、最终面积测量报告、各种数据的计算方式及其文件等等。

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第三招：在购房合同中约定公摊面积。
《商品房买卖合同》第三条和附录二中有关公共部位和公用房屋分摊建筑面积的条款，购房人应当在合同中约定公摊面积的数字，并在附件二"有关公共部分与公用房屋公摊建筑面积构成说明"中，详细约定公摊的具体部位、面积大小。特别是有关共有建筑分摊部位变更的情况，约定得越详细，对购房者就越有利。一旦发生纠纷，购房者就可以以合同约定来保障自己的利益。
万一真的发生了纠纷，唯一的选择就是诉之法律，避免浪费不必要的人力和精力。当然，我们期望的是，随着法律的不断健全，政府监督力度的不断加强，发展商诚信意识的不断增强，普通购房者的权益能得到更好的保障。

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在房价高企的现今，如何做到兼顾舒适性的同时，又不用让自己背负沉重的经济负担。其现实做法是从低公摊、赠送面积、合理的房间内部空间分割等五个方面来进行选择，力求挑选到面积合适、总价合理的住宅。

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刚需选房适用就好
最终，毛小姐还是选择了一套面积不到90平方米的两房。
虽然毛小姐很想一步到位买套面积大一些的三房，这样自己住着舒服不说，以后家中添丁之后，父母搬过来照顾小孩也可房可住。可是面对当前高昂的房价，这样一套三居室，即使在外环线附近，起码也得300万元以上，这对于一个普通的工薪阶层来说，是个不小的负担。于是她决定买一套面积小一点的房子，当然其前提是，这套房子的房型必须易于改动，她想要在宝宝降临之前，把它改成三房来使用。
其实，毛小姐的购房思路有其合理之处。现如今房价高企，这意味着必须为购房承担更重的经济负担。就上海房价而言，早已形成“5-3-2”格局，即内环内单价超过5万元/平方米，中环线附近在3万元/平方米，外环线附近在2万元/平方米。近日有报道称，北京六环附近的房价也已经冲破2万元/平方米关口，这意味着，从今往后，购房者必须面对更高的房价水平。
在这种情况下，如何选择面积合适的住宅，已经成为购房者所必须面对的一个现实问题，因此应该学会“抠面积”。而对于刚需来说，在兼顾实际需求的同时，又能有效控制购房成本，这将成为购房者必须要掌握的一门技巧。

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合理选择讲究技巧
在目前市场阶段，购房者可以从得房率、赠送面积、房间内部空间分割等多个方面来进行选择，力求选择到面积合适、总价合理的住宅。

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技巧一、公摊面积上下功夫
购房看得房率，这是一个最起码的常识，但如何看出个中变化却大有讲究。
得房率是指可供住户支配的面积(也就是套内建筑面积)与每户建筑面积(也就是销售面积)之比。也就是说，针对面积相同的住宅，得房率越高，套内建筑面积越大，可供住户使用的面积也就越多。所以，想要获得更多的使用面积，则尽量选择得房率高的住宅。

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近期开盘预告最新开盘楼盘
得房率的大小，跟公摊面积的多寡有着密切联系，因此购房者在买房时，其实要考察整个小区内，能够形成公摊的设施有多少，而不仅仅只是看开发商提供的数据。据了解，形成公摊的设施包括电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积。因此，如果发现小区内有豪华气派但不适用的公共门厅、楼梯间宽大异常、修建复杂的过道等情形，公摊面积显然不会少。但也有些楼盘在降低公摊面积方面花了一些心思，如上海盛世御珑湾采用1.9×2.1米的电梯井，较常规尺寸2.4×2.4米要节约30%的面积；此外入户大堂、架空层也不计入分摊，以及减少管弄井(强电、弱电、水井)面积，这些举措都能有效降低公摊面积。

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技巧二、赠送面积得实惠
买房送面积，虽然很多人会认为这只是噱头，但实际上如果操作得到，其实完全能够办得到。
开发商如何做到“送面积”呢？其实主要跟户型设计有关系。有些楼盘在户型设计上，将阳台、花园、飘窗等计一半面积的剩余部分作为赠送面积，经过改造后，基本能实现两房变三房，三房变四房，使用率得到了改善，赠送面积普遍在原户型面积的5%～10%。不过有部分楼盘更高，如盛世御珑湾80平方米的两房，赠送面积约16.5平方米，约占原户型的20%左右。
当然，购房获得赠送面积，虽然能够获得不小的实惠，但购房者必须要当心的是，一定要事先考察清楚，赠送的面积是否适用。对于部分房型设计不甚合理的情形，即使赠送面积，可能会形同鸡肋，比如过于狭长，或者面积太小，可利用程度低；或者有些开发商因刻意“偷面积”，反而影响到整个房间的采光和通风。