本帖最后由 慧谷家园 于 2013-12-11 14:06 编辑
12月中旬盛元慧谷业委会即将召开业主代表会议，审议如下文件，并提交至明年全体业主大会，望广大业主认真审议并跟帖提出宝贵意见
盛元慧谷业委会工作细则（草案） 2013/07/15版本 一、业委会职责
业委会是业主大会的执行机构,履行下列职责:
(二)根据业主投票意向,代表业主与业主大会选聘的物业服务企业或其他管理人签订物业服务合同;
业委会选聘物业服务企业,必须通过招标或其他公开透明的方式进行,并必须最终得到三分之二以上全体业主确认同意后,业委会才有权依据《物业服务条例》代表小区与物业服务服务企业订立物业服务合同。
业委会签署合同(包括物业服务合同)的期限,一般不超过业委会的任期;物业服务企业或其他管理人必须具有国家颁发的物业服务的资质证书或相应资格,并须有两年以上管理相似社区的经验。
(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;
对业主向物业服务公司报修或申报三次以上合理要求,物业服务公司不能解决问题的,可由业委会出面向物业服务公司提出书面意见，物业公司仍不积极解决问题时，可请小区外专业单位或人员解决，相应费用由物业管理公司承担，并视情况报告当地有关政府部门，严重的应扣罚物业公司的违约金，直至诉诸法律。
(四)监督业主公约的实施;
(五)当业主违反《业主管理规约》、业主大会决议、业主大会制定的基本管理制度、或业委会制定的管理制度时,代表全体业主提起诉讼或非诉讼程序,行使程序中的权利,履行程序中的义务并承担有效的法律文书确定的责任;
(六)拟订选聘物业服务企业的方案,报业主大会决定;
(七)审议物业服务企业专项服务委托合同、收费标准和服务标准,报业主大会决定;
(八)提前3个月启动拟定业委会下一年度财务预算方案，报业主大会决定;
(九)拟定《业主大会议事规则》和《业主管理规约》及修改方案,报业主大会决定;
(十)拟定物业服务区域内公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度的方案,报业主大会决定;
(十一)拟定物业服务区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、收益方案,报业主大会决定;
(十二)拟定物业服务区域内物业共用部位、共用设施设备和相关场地维修、更新、改造的方案,报业主大会通过后组织实施和竣工验收;
(十三) 拟定专项维修资金使用、续筹方案,报业主大会决定;
(十四)监督物业服务企业、其它企业或个人在物业服务 区域内擅自进行物业服务以外的经营活动;
(十五)业主大会及《业主管理规约》赋予的其它职权;
二、业委会会议
业委会会议分为定期会议和临时会议。
定期会议每两周周一晚七点召开一次。
在下列情况下,应当召开业委会临时会议:
(一)业主大会及业委会主任或者副主任认为有必要召开;
(二)三分之一及以上业委会委员书面要求召开的;
(三)十名以上业主书面要求召开的;
按照前款要求召开业委会临时会议的,业委会主任应该在15天内召开业主委员会临时会议。
业委会会议按下列规则召开:
(一)会议由主任或其委托的副主任负责召集。
(二)委员因故不能参加会议的,提前1日向业委会召集人提出书面说明。如以其他方式请假的，事后应补交书面说明。
(三)会议召集人提前2日将会议通知及主要内容告知每位委员。临时召集的会议须在会议前1日将会议内容通知每位委员。
(四)做好会议书面记录,并由主持人和记录人签字;涉及重要事项的会议记录由全体出席会议的委员签字。
会议记录本应该按照业主大会要求采用订本式,连续编号。会议记录本由业委会秘书妥善保管,不得毁损、遗失或销毁。会议记录应该工整清晰,业委会秘书应该在会后整理成会议纪要,并送与会委员签字确认后存档。业委会委员对签字的会议纪要应该留底存档。业委会委员对会议纪要、会议记录的真实性承担责任。
(五)会议应当有过半数委员出席方可召开,作出决定须经全体委员人数半数以上同意。
(六)业委会召开会议时,根据议题需要可以邀请政府有关部门、物业服务企业等单位人员列席。
(七)审议业主提出的议案时可以邀请提议案人列席业委会会议并做出说明,但提议案人无表决权。若议案内容超越业委会权限的,则应提交业主大会会议审议。
(八)业委会做出的决定,应当在作出决定后3天内,以书面形式,在业主大会指定公告栏向全体业主公告至少14天。业委会公告应该由业委会主任或副主任签字,并加盖业委会公章。
业主对业委会决定有疑问的,应该在14天内向业委会书面提出;业委会主任或其他分管委员应该在3天内对业主的疑问作出书面解答,并同时将书面解答内容向业委会委员书面汇报;半数以上业委会委员对解答没有提出书面异议的,视作同意解答;业委会应该在业主大会指定公告栏公布业主的疑问和解答。
(九)业委会做出的决定,不得违反法律、法规、政策的规定,不得违反业主大会的决定,不得损害业主公共利益。
三、业委会委员任期、换届及资格终止
业委会委员任期3年,在任期届满3个月前,应当召开业主大会进行业委会的换届选举;逾期未换届的,房地产行政主管部门可以指派工作人员指导其换届工作。
经业委会或者20%以上业主提议,认为有必要变更业委会委员的,由业主大会会议作出决定,并以书面形式在物业服务区域内公告。
原业委会应当在其任期届满之日起10日内,将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业委会,并做好交接手续。
业委会委员有下列情形之一的,经业主大会会议通过,其业委会委员资格终止:
(一)因物业转让、灭失等原因不再是业主的;
(二)半年内缺席会议次数累计达到5次（含）以上的，或没有书面请假缺席业委会会议连续3次（含）以上的；
(三)因疾病等原因丧失履行职责能力的;
(四)有犯罪行为的;
(五)以书面形式向业主大会提出辞呈得到认可的;
(六)拒不履行业主义务或者侵害业主利益行为的;
(七)在物业服务区域擅自从事物业服务或相关利益的经营活动的;
(八)其他原因不宜担任业委会委员的。
业委会委员资格终止或者发生分工调整的,应当自终止之日起3日内将其保管的档案资料、印章以及其他属于业主大会所有的财物移交给业委会。
因违法、越权或渎职行为而被免去的委员,如果给业委会造成财产损失或负有法律责任的,业委会应追究其赔偿责任。
四、业委会公章使用办法
第一条 为规范本小区业委会公章使用的管理,防止错用、滥用、盗用,特制定本办法。
第二条 业委会公章必须按办法严格管理,严禁违章使用。
第三条 业委会公章由业委会委派专人保管,并设立公章使用登记册及公章使用审批单制度。审批人为业委会主任或其同意的副主任。业委会秘书应该对所有盖章文件进行编号存档,分为公告类和知会类两种。公告类文件以“盛元慧谷小区业委会[20xx]公告第×××号)”进行编号,知会类以“(盛元慧谷小区业委会[20xx]知会第×××号)”进行编号。随时供业主查核。
第四条 公章投入使用前应在地方房管局部门、物业服务公司等相关单位预留印鉴。
第五条 使用公章,凡是面临业主大会、业委会对外承担法律和经济责任的,必须由全体业委会委员议事表决通过,超出议事规则规定权限的还须经业主大会批准。例如业委会代表全体业主对外聘用物业服务公司签署的物业合同、针对物业维修基金的申用和支出以及对外签署的报告、协议等（含业主所有经营性用房合同的签署）。其他涉及的事项较重要也须经全体业委会委员讨论通过，如向全体业主公示的通告、对外同政府相关部门、物业服务公司进行咨询、协商的往来函件等。
第六条 严格控制开具盖有公章的空白介绍信。特殊原因可特殊办理，但必须做好回销手续。未使用的空白介绍信一律交回。隐瞒不交回者,一经查实,追究其相关责任。
第七条 严禁将公章随意扔放,无人看管;严禁任何人随身携带公章,遇特殊情况需经业委会主任或授权副主任书面批准方可带出。
第八条 公章保管人对公章必须妥善保管,防止公章丢失、被盗和被盗用。如发现上述情况必须立即报告业委会主任并采取补救措施。
第九条 违反公章保管、使用规定,视情节和后果追究责任人的相关责任;情节严重者,提请业主大会取消业委会成员资格;如已经给业委会、业主大会造成损失必须全额赔偿,将通过法律途径追究相关人员责任。
本届业委会公章保管人为:业委会专职秘书。
五、业主大会档案资料管理
业委会应当建立档案资料管理制度。业主大会档案资料,放业委会办公室由业委会指定专人保管。形成的档案资料每年应当编号造册。业委会应当建立下列档案资料,并指定专人保管:
(一)各类会议记录、纪要;
(二)业主大会、业委会做出的决议、决定等书面材料;
(三)各届业委会产生、登记的材料;
(四)业主、使用人情况目录、清册;
(五)订立的物业服务合同;
(六)有关法律、法规和业务往来文件;
(七)业主和使用人的书面意见、议案;
(八)维修基金收支情况清册;
(九)其他有关资料。
六、业委会日常管理工作经费
经费来源:业委会经费由全体业主分摊，或经业主大会同意从合法经营中开支。
业委会管理经费可用于以下几项:
(一)业主大会、业委会会议经费及其它业委会工作经费;
(二)社区公益活动及福利事业。
(三)其他合法合理的开支。 业委会经费收支账目应当每半年在本区域显着位置公布14天以上,接受全体业主质询。
七、业委会接受业主咨询办法
为便于业主向业委会进行问题咨询及意见反映,每周日下午15:00-17:00在业委会办公室由业委会委员轮流值班负责接待业主;另外业委会将在小区东门设立意见箱。业委会会在例会上对投入意见箱内的意见进行讨论和商定解决方法;如属重大、紧急事件,业委会会召开临时会议解决。
本修订细则自业主大会通过之日起实施。 | 
发表于 2013-12-3 14:55
发表于 2015-12-25 17:25
