史上最全面的滨江一二手楼盘分析

pasky

lz从12年开始在滨江看房，从一手到二手断断续续看了1年多，几乎把所有主流楼盘都看遍了，并且经过1年多在滨江的工作和生活，对滨江的发展更是耳濡目染，因此想到写一篇滨江楼盘的聚合分析。

分析主要根据楼盘的自身品质、地段配套、及发展前景，分为1~5流，其中还穿插了类似1.5流这样的档次，意思是离1流还差那么一点点，但是比起2流明显要高一个档次。当然，lz不能保证所有评价都是客观公正的，但绝不会刻意吹捧或贬低某个楼盘。如果大家有不同的看法，欢迎探讨。

1楼是二手房和准交付的一手房，但不包括所有的二手房，2楼是正在造和规划的一手房。漏掉的楼盘只能说不太了解，或者不具代表性，欢迎补充。


--------------------1流--------------------

水晶城
楼盘本身品质（房子质量、立面、楼间距、精装标准、小区景观、会所、泳池），除了外立面是面砖之外，可媲美明月江南，2期边套90方户型更是经典，三房两卫带超大露台，成为很多90方户型楼盘抄袭首选。一线江景，对望玉皇山，楼盘离江边还有70米的市政绿地。配套方面，小区底部有300米的商业街区，近距离对接滨盛路商业街，未来对面就是宝龙国际中心，隔壁世茂中心，离高新实验学校、儿童医院也很近。交通方面，5分钟上4桥，10分钟到西湖景区，未来离地铁6号线也很近。
虽然不属于滨江核心区政府板块，但综合来看，水晶城的品质无疑是滨江一流。唯一的问题是：号称高大上的水晶澜轩还要多少年才能卖掉？

--------------------1.5流--------------------

东方郡
欣盛是有做高端楼盘的实力的，但是东方郡还是有点屌丝的味道，东区基本都是小户型，西区最后一排高层也是一大批南北不通的90方户型。不过总体来说，楼盘品质还是不错的，区楼王也有一些很好的大户型。配套方面，地铁1号线零距离，江南实验学校，中赢国际......区政府配套一应俱全，不过是区政府除了铂金时代最南的楼盘，还是有点距离的。
东方郡和水晶城都是10年交付的，算是二手房里最新的楼盘。相比水晶城，胜在现成零距离地铁和现成的配套，但其他方面都差一些，但水晶城的地铁和配套过不了几年就能跟上，但一线江景和小区品质是东方郡无法复制的。长远来看，相比水晶城还是略逊一筹，只能算1.5流楼盘。

中央花城
总体和东方郡差不多，主要是110和130的户型，还有一批另类的精装单身公寓，小区中央景观做的不错，绿城物业。

明月江南
就楼盘本身品质而言，绿城的精致自然无需多解释，但绿城的户型也是相当一般，特别是90方小户型，被水晶城甩好几条街了。另外地段有点尴尬，虽然也算区政府的辐射范围，但周边小区只有一个新洲花苑，离地铁口、区政府的商业配套都有不小的距离，东面还有点荒凉。
但凭借绿城的品质，称1.5流还是没问题的。

--------------------2流--------------------

钱塘春晓、江南豪园、风雅钱塘、倾城之恋
都是区政府核心居住区的楼盘，品质算不上特别好但过得去，而且各有特色，如风雅钱塘的超大楼间距，倾城之恋的小区绿化景观，江南豪园巨丑的外立面，钱塘春晓的......好吧没啥特色。
这几个楼盘主要胜在区政府核心板块配套（地铁1号线，未来的6号线，星光大道，中赢国际各种餐饮，江南实验学校，江南体育中心，未来的龙湖天街，江南豪园农贸市场，月明路商业街也很热闹）。受楼盘品质限制，2流楼盘。

彩虹城
滨江体量最大的楼盘，小区品质不错，包含多层、小高层、高层、精装豪宅的丰富组团，独具特色小区内商业步行街和中央景观。一线江景，开车去西湖景区不到10分钟。配套方面，基本生活配套非常成熟（门口就是citylife，滨盛路上各种餐饮，咖啡蛋糕店...），幼儿园和小学都是零距离。唯一不足的是离大型商场（未来的宝龙国际、世茂中心）稍微远了点，但未来有4、6号线双地铁。只是远离了区政府，只能算2流。

江滨花园
不是臭名昭著的世茂江滨花园，而是南都出品的德式风格楼盘，同属彩虹城板块，虽然不是一线江景，但是小区内环境相当好，容积率1左右，绿化率45%，一条水系贯穿整个小区，在整个杭州都可以算的上绝版。彩虹城板块的配套基本都能享受，而且离公建中心更近一些。但同样只能算2流。

国信嘉园
同属彩虹城板块，体量也很大，拥有滨江稀缺的排屋+多层+小高层，容积率不到1，品质相当不错。和江滨花园类似，都是大隐隐于市的高品质楼盘。2流。

春江时代、白金海岸
4桥东板块的一线江景楼盘，板块环境不错，小区内环境也很好，整体是闹中取静的感觉，特别是白金海岸南区和北区中间那条路，很清爽。但房子造的一般。配套方面，比起区政府板块和彩虹城板块，都弱了点，但满足基本生活需求问题不大（有个可以吃饭的农贸市场、广场，还有街区商铺），未来有5号线6号线（稍微有点距离），开车去区政府也不算远。勉强入2流吧。

--------------------2.5流--------------------

寰宇天下
区政府绝版地段，一线江景，大体量，地铁1号线，10分钟到钱江新城。只可惜出自四大天王中海之手，好地段毁在烂品质上面，而且除了90方就是180以上的，屌丝和土豪能愉快的玩耍吗？配套方面，虽然离区政府很近，但成熟度还是没法和江南实验周边那几个楼盘比。综合来看，只能算2.5流。

钱塘帝景
水晶城邻居，差别咋就那么大呢？就是因为出自四大天王世茂之手，和寰宇天下很相似，好地段+好配套+脑残户型+烂品质。还有一个问题是世茂56府，在一圈40+超高层下面造一堆排屋合适么？2.5流。

半岛国际
最近在房闹。同属4桥东板块，品质比寰宇天下和钱塘帝景还是好不少的，户型搭配也比较合理。地段有点尴尬，和医院隔一条河，生活配套还得依赖白金海岸春江时代那片生活区，对了，还有离那个不洋不土的中南购物中心很近，离未来的5号线6号线也近了点。综合来看2.5流吧。

海威国际
4桥东板块最东面的一个楼盘，但隔了一条北塘河，而且要绕滨盛路才能到白金海岸春江时代，生活配套稍微有点弱。不过楼盘品质不错。隔壁正在早银泰国际综合体，喜来登酒店，离闻涛中学，闻涛小学也蛮近的，去射潮广场，低碳科技馆，滨江公园，滨江核心商业区（信雅达国际，双城国际，君尚金座，江锦国际...各种大厦，这些写字楼下面都有不少餐饮购物娱乐配套）也很近。2.5流没问题。

望江南
交付在即。地段无可挑剔，区政府核心居住区的中心位置，啥配套都有了。但楼盘体量太小，整个小区在沿江晖路月明路口L形的一块，楼间距比较密，小区内基本没什么活动空间，外部紧挨中赢国际，江南实验学校，江南体育中心，还有一片裙楼商铺，环境相当嘈杂。对比周边几个楼盘，配套一样的情况下，居住环境差了一大截，最多算2.5流。

--------------------3流--------------------

温馨人家
在中央花城和钱塘中间的一个楼盘，配套神马的都不用说了，沦落3流的主要原因是小区品质比较差，房子旧，人车不分流，连地下车库都没有，据说是区政府最老的一个楼盘，也难怪。

新洲花苑
市政府的经济适用房，还有一部分回迁房，一部分商品房，就在明月江南对面，体量蛮大的，也分东西两个区，地段还可以，品质一般，相对来说东区好一些。综合来看3流。

中兴花园
貌似是区政府的经济适用房，东区是多层，品质一般，西区小高层稍微好一点。主要还是地段好，周边配套齐全，相当繁华，离江边也近。整体来说也算老小区了，3流。

--------------------3.5流--------------------

钱江湾花园
1桥西板块比较有代表性的楼盘，万科打造，以小高层为主，容积率低，小区内绿化、景观都做得很不错，万科物业也是相当有水准。一线江景，对望西湖群山，自然环境非常好，隔江对面就是传说中绿城九溪玫瑰园。。。只可惜，一桥西板块地处滨江边缘，地段劣势太明显，虽然基本的生活配套问题不大，但未来基本不会有什么大的发展，唯一值得期待就是地铁4、6号线的换乘站中医药大学，距离大约1公里。综合来看，算3.5流吧。

铂金时代
区政府板块最南边的一个楼盘，周边已经有点荒凉了，离各种配套也有些距离。楼盘体量比较小，小区品质也不太好。唯一的优点就是离1号线地铁口还算近，可以算个3.5流。

六合天寓
彩虹城板块比较有个性的楼盘，包豪斯风格建筑，高层多单元板楼，比较压抑，而且有一个很大的硬伤-没有阳台。客观的说，房子质量是相当不错的，但小区的风格确实不讨大部分人喜欢，住宅造的跟写字楼一样，小区内也是大片广场，没有太多层次的绿化。小区内有不少住户都是租来当办公室用的，物业管理也是一团糟。说完缺点，再说优点。周边配套还是比较成熟的，楼下就是哈根达斯、星巴克、costa还有一堆咖啡店，很小资。未来地铁4号线零距离。

水印城
4桥东板块，就在春江时代右边，个人没有将其与白金海岸和春江时代一样归入2流的几个原因：1位置相对比较偏，右边就是北塘闸口，船来船往比较吵，2出于四大天王昆仑之手，质量不咋地，有几幢圆形点式楼户型也很差，3小区内部景观和前面两个楼盘也有一些差距。综合来看只能算3.5流吧。

锦绣江南
四桥东板块，小区品质还可以（质量、外立面、楼间距、小区景观），配套一般，一线江景，最大硬伤是挨着4桥，24小时巨大噪音，让居住品质大打折扣。

--------------------4流--------------------

仁苑
省政府经济适用房，小区品质不咋地，地段也一般，目前周边生活配套还不太完善，有点荒凉。不过未来随着省属板块的发展，前景还可以期待一下。不过目前只能算4流。

南岸晶都
位置在滨康路长河路口，还有一大堆写字楼和工厂。小区本身体量较大，入住率也比较高，所以依靠小区底下的商铺和长河镇上的配套，基本的生活配套还算可以。小区物业是绿城，管理的还可以，不过小区内人车不分流。交通方面，离时代高架比较近，上4桥很快，不过未来周边没有地铁。4流楼盘。

--------------------5流--------------------

长江小区、江虹小区、春波小区、滨兴小区、联庄公寓。。。各种回迁房和农改居的小区，没啥意思，不再过多列举。

pasky

--------------------未交付楼盘--------------------

铂金名筑
南岸晶都南边的楼盘，体量只有南岸晶都的一半，南边就是南环路和铁路，位置相对南岸晶都来说还要差一些，配套也差一些，预计算个4.5流吧。

官河锦庭、东方花城、玲珑府
西兴镇板块的3个楼盘，靠滨康综合体炒了很多年，炒到现在连个影子都没有，前景堪忧，短期来看，配套方面主要还得依靠小区商铺和西兴镇上的配套。优点是现成地铁1号线。
再拿这3个小区对比一下：官河锦庭是高层+排屋的组合，有点奇怪，90方的几个户型还不错，开发商是中天，本身造房子的，质量应该过得去；东方花城，地铁零距离，小区品质以中央花城为参考的话，还是不错，就是户型比较差，另外位置就在风情大道边上，未来有沦落为高架盘的可能性；玲珑府，离地铁最远，户型简直丧心病狂，号称82方4室2厅2卫，115方5室2厅2卫，小区品质不得而知。
让lz来排的话，官河锦庭>东方花城>玲珑府。不过综合来看，3个楼盘都只能算3流吧。

春江彼岸
2013年杭州忽悠最成功的楼盘，至今让无数野猪悔不当初。三桥高架+西兴立交+机场高速3位一体，容积率3.2，超密楼间距，龙湖品质，目前还看不到有啥配套可言。在lz看来，在滨江充其量只能算个3.5流楼盘，不能再多了。

旭辉城、水榭春天
地段比春江彼岸好一个档次，远了高架，靠近奥体馆。不过楼盘品质也好不到哪去，旭辉城体量小，做了围合式超高层，容积率高达4.5，水榭春天体量更小，容积率4，如此高密度的楼盘，居住品质必然大打折扣。配套方面，规划地铁7号线遥遥无期，奥体板块要达到区政府板块目前的成熟度，7年是至少的，考虑到区政府的同步发展，估计再过15年都无法超越区政府板块。因此目前来看，只能算3流楼盘。

之西湖
在一桥江南大道出口，住宅+酒店+写字楼+商业步行街，从业态上来看也算个小综合体，不过世茂一如既往的烂口碑很难让人对其品质抱有太好的期望，住宅部分体量其实比较小，号称一线江景，其实后面会被银杏汇当掉一大片。配套方面，本身的商业步行街应该还不错，未来有地铁4号线，从居住成熟度来说，是比奥体板块的3个楼盘要高一截的，勉强入2.5流吧。

璞悦湾
浦沿板块，垃圾地段，但万科的品质还是可以信任的，低密度的小高层+排屋，精装修。配套方面，只能满足基本的生活需求，唯一的亮点是未来6号线零距离。不过综合来看，其实还不如钱江湾花园，所以只能算个3.5流。

银杏汇
一桥南地标，150米超高层艺术风格建筑，号称3柱香，一线江景对望六和塔。纯豪宅定位，除了少数几套90方之外，都是200方以上户型，甚至有1000方的超大户型。配套方面，主要还得依靠之西湖的商业街和彩虹城板块的商业配套。
项目历程比较坎坷，08年5000元底价拿的地，此后3年多全无动静，12年开始搞了一个什么钱江湾艺术馆，不知道在弄什么名堂，直到14年才开始全面动工，但开盘时间也是一推再推，从4月到现在已经3个多月过去了，不过确实这年头豪宅难卖，水晶澜轩都卖不出去。
单从楼盘本身的设计来看，银杏汇可以算滨江乃至整个杭州最具艺术气息和个性的楼盘，坚持纯豪宅定位也很大胆，只是现在实在没办法判断它的结局如何。如果能够按原计划顺利建成交付，并且真的能卖出去（哪怕只卖出一半），那么银杏汇可期待成为滨江的超一流楼盘！只是，这真的很难。

春江郦城
龙湖依靠春江彼岸坑来的一大笔钱，去年高价从中粮手中抢走滨江区政府核心地段的最后一块宝地，地段和配套成熟度都无可挑剔，并且本身的商业综合体龙湖天街又是一大加分项。从目前楼盘规划来看，算2流是没什么问题的，但要叫板1流的水晶城还是有不小的难度，而且以龙湖的品质，估计还未必能比的上东方郡，就让我们拭目以待吧。

pasky

3楼先自己占

孤山大哥

你应该附上各个楼盘价格

住高层的下中农

kcfans

玲珑府价格比较便宜吧

华晔

比较懂房产，中产阶层偏低

钱塘一霸

之西湖和春江彼岸半斤八两，周边农居点又近，最多3.5

pleasestay

好屌

playwind2014

蓉妈的宇宙中心二流，楼主悲剧了

楼市小菜鸟

每每提到中粮的地就心酸

呆滞的西瓜

分析的比较客观。
但是仁苑算四流有点夸张了，人家只是外立面不得不低调而已。

vivian_zhf

你把一线江景、超大楼间距、超宽视野、超大围合绿化、超好建筑质量的太阳国际扔哪里去了？...扫楼不仔细呀，沿江楼盘怎么也得逐个扫过去...

alex10001

natasha 发表于 2014-7-10 07:50
钱江湾花园不是万科打造只是万科物业。江南豪园能挤进2流大概半夜都能笑醒。临江花园贺田尚城逸天广场天鸿君 ...

同意，这些都没有讲到，不能算全面。只能算标题党

迅猛龍

滨江区的楼盘都是垃圾

pasky

natasha 发表于 2014-7-10 07:50
钱江湾花园不是万科打造只是万科物业。江南豪园能挤进2流大概半夜都能笑醒。临江花园贺田尚城逸天广场天鸿君 ...

江南豪园除了外立面丑户型偏大之外其他方面还可以吧，毕竟地段摆在那，小区内景观也不错。
下面那些楼盘没有实地考察过，不好评价，欢迎补充。。。

呆滞的西瓜

vivian_zhf 发表于 2014-7-10 08:56
你把一线江景、超大楼间距、超宽视野、超大围合绿化、超好建筑质量的太阳国际扔哪里去了？...扫楼不仔细呀， ...

太阳国际江景和楼间距确实不错。
但绿化？楼盘建筑质量？
绿化4流，不能更多。他的绿化感觉是和人隔离的，无法舒适的漫步其中。
建筑质量我外行看不出来，但看看他的窗子，和水晶城能比吗？卫生间貌似都没有防臭的盛水弯！且大堂装修如同安置房。

dmww

playwind2014 发表于 2014-7-10 08:22
蓉妈的宇宙中心二流，楼主悲剧了

不错

蓉妈下面给你吃！

十字怪光线

呆滞的西瓜 发表于 2014-7-10 09:19
太阳国际江景和楼间距确实不错。
但绿化？楼盘建筑质量？
绿化4流，不能更多。他的绿化感觉是和人隔离的 ...

建筑质量应该还可以,只不过外墙好像是贴了墙纸的,很多都掉下来了,貌似天寓也是这种? 还要是超大的落地窗容易爆裂,而且更换难度大,超贵.

pasky

呆滞的西瓜 发表于 2014-7-10 08:48
分析的比较客观。
但是仁苑算四流有点夸张了，人家只是外立面不得不低调而已。

周边太荒凉了，除了一个儿保啥都没有，等未来省属板块发展起来后应该会好起来