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<P> 商品房交付90天内没拿到三证可获赔
<a href="http://www.zjol.com.cn" target="_blank" >www.zjol.com.cn</A> 2004年05月18日 浙江在线新闻网站
千辛万苦买了房，收到新房之后，消费者还会碰上一件麻烦事———办三证。半年、一年能办出三证消费者已经谢天谢地了，被开发商拖上两年三年在杭州也不少见。 </P>
<P> 最高人民法院出了司法解释：交房90天内必须办出三证。据此，在凤起路购房的刘先生将开发商告上法庭，获得5万元赔偿。
已经交付使用的新房，过了一年还不能上市出售，原因就是三证还没办出。此种怪现状在杭州发生了多次之后，终于有消费者依据去年颁布的高院司法解释，一举告倒了开发商。
高院司法解释为购房者对付无良开发商提供了法律依据，特别是按照央行的罚息标准执行赔偿后，开发商要开始后悔为什么不早点办出三证了。套用一段今春贺岁大片《手机》中的经典对白，我们可以模仿出一位为三证奔波的业主与开发商之间的对话：
三证还没办出吧？对！说话不方便吧！啊！那我说你听。行！你得赔我了。哦！每日万分之三。嗯！已经快300天了！嗨！总价100万。嗯———赔偿总额82500块！喂，听见了吗？……
交付一年半三证还在办理
2001年3月，刘先生在杭州的黄金地段凤起路购买了一套一百多平方米的期房，价值100万元。与开发商在购房合同中约定：在交付使用之日起365日内，因开发商的原因不能拿到三证的，开发商赔偿房款5％的经济损失。
房子于2002年3月交付。半年后，刘先生急于出售所购房屋，却因为没有三证而无法转让。时至2003年8月，房子已经交付了一年半，开发商还是回答说：“三证仍在办理中”。这时，与他同时交付的房子早已办出了三证。
刘先生咨询了律师得知：房地产开发商应在房屋交付使用之日起90日内，协助购买人办理土地使用权变更和房产所有权登记手续，合同中365日的约定与此规定相矛盾，是无效约定；而去年5月出台的最高人民法院司法解释更是明确规定，除有特殊约定外，期房应在交付90天内办出三证，否则需承担违约责任。
律师分析认为，开发商一开始就知道三证暂时办不出来，便企图用一条站不住脚的无效条款欺瞒购房者，以便拖延时间，偏偏三证在一年内还没办成，问题才一步步地大白于天下。
刘先生调查后发现，开发商因土地出让金未交足而没取得大土地证（证明整个楼盘土地合法使用的土地证），因此无法办理小土地证（单套房屋的土地证）及房产证。当他上诉至法庭后，法院果然判决该条款为无效条款，参照高院司法解释并根据合同，开发商赔偿刘先生5万元经济损失。
办证到底要多久
今年5月，当杭州城北一家商品房楼盘交付时，业主询问开发商，“多久能办出三证？”开发商回答说：“总要四五个月吧，这已经算快了，以前半年、一年没办出的都有呢！”
开发商在办证问题上说法活络，有一部分原因就是合同里没有办理三证的具体时间限制，只有将三证材料送交有关部门备案的时间限制。目前的2000年修订版《商品房买卖合同》由于修订在高院司法解释出台前，因此里面涉及到三证问题的只有一条，即第十五条《关于产权登记的约定》，规定开发商在××天（大多为90天）内将办理三证的材料报有关机关备案。
这就给了一些开发商为自己办不出三证以借口：“你再等等吧，我们早就送交备案了，不知道为什么还是没办好”，“你自己去问好了，材料都送到了，他们不办我们有什么办法”。
实际上，开发商心里很清楚，这些送交的材料由于要件不全，根本就无法顺利办理三证，最后肯定将被有关机关退回。但是，这种无效劳动却能敷衍购房者，起到拖延时间、逃避责任的目的。
房管局：办理三证最多一个月
这种说法完全是借口。对此，杭州市房管局的办证人员表示，如果材料齐备、手续齐全，按照正常的办事手续，11个工作日便可办出房产证与契证；如果算上办理小土地证的时间，加上一些耽搁因素，一个月内绝对能办出三证。
最近交付的一些楼盘，都在一个月左右的时间内办出了三证。
为什么还是有开发商办不出三证？业内人士分析，过去三证办得慢的主要原因有两种，一是土地性质为协议出让，没有缴纳应缴的土地出让金，因此无法办理大土地证；二是未能通过综合验收，未通过的原因无非规划变更、消防通道不合格等。
但现在，根据浙江省的有关规定，不通过综合验收不能交付，因此交付使用的新房办不出三证的主要原因只有一种，即土地问题。
三证办不出怎么赔
鉴于购房合同上没有对应的条款，当新房办不出三证、开发商又声称已经按合同要求送交了有关材料时，购房者就面临着赔偿金额无法确定的难题。
浙江永鼎律师事务所陈东科律师认为：最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付之日起90日；
（三）商品房买卖合同标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
也就是说，三证办不出可以按央行的罚息标准来赔。央行的罚息标准虽然一直在变动，但变动范围却总在每日万分之二至万分之五间，倘若以每日万分之三计算，一套100万的房屋，每天的赔偿金额为300元，如果交付后一年没办出三证，开发商需要支付82500元（300×0.03%×275）的赔偿！</P>
<P> 来源： 都市快报 <!--function: content() parse end 0ms cost! --></P></DIV></DIV>
[此贴子已经被作者于2005-7-7 15:26:18编辑过]
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发表于 2005-7-7 08:53
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