绿都夺路绝杀之后 萧山楼市僵局如何打破？

糖果的味道

近段时间，萧山城南频频传出“房闹”消息，初始是绿都·四季华庭清盘降价引起老业主不满，紧接着是刚刚首开的恒大帝景合同问题引纠纷，再接下来便是开元广场受业主围攻。虽然这几波房闹都已经在开发商的及时协调下趋于平静，但频频爆发的买卖双方矛盾，不得不让市场警惕起来，房闹背后更多的原因恐怕还是市场预期和价格因素。

在诸多房闹和话题之中，最具非议的恐怕是萧山本土房企“绿都”，在选择全线降价之后，金域兰庭600多套房源去化500余套，御景蓝湾近千套特价房源也有800套左右的去化，这些去化建立在几乎不计成本的降价之上，绿都走量成效明显，与之对比的是周边诸多项目的停滞不前和抱怨不满，绿都有些“不计后果”的夺路绝杀之后，弹冠相庆者与艰难度日者在这个市场上依旧并存着。

房闹起因众多，诸多“无理取闹”如何应对?

在了解到各家楼盘出现的房闹事件之后，记者便即电话咨询了各家楼盘的营销人员，有部分楼盘告诉记者：有专业房闹者在带头牵线，收取业主费用组织房闹行为，真正业主较为理性。但据现场签约的业主表示：收钱房闹都是人云亦云，有人说有，有人说没有，具体情况自己也不清楚。

绿都·四季华庭因为之前的清盘降价，准现房起价9800元/平方米，整体均价调整到12500~13500元/平方米之间，而之前销售价格则是定在了17000~18000元/平方米之间。据了解，在清盘价放出之后，到上周末为止，绿都四季华庭已收获150余组客户签约，可谓收获颇丰。但如此跳水般降价，在没有任何补偿行为之下，遭到老业主的强烈不满也就不难想象。据开发商称，在随后业主与开发商的沟通中，绝大部分业主偃旗息鼓。但从项目现场来看，老业主们仍然坐于堂内，等待开发商进一步态度。

绿都四季华庭业主正在等候开发商回应

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恒大·帝景引起房闹的原因则是价格不清和合同霸王条款问题，有业主宣称恒大始终没有公布一房一价，报给客户的价格始终是折后价格，让他们不知道该有的优惠到底有没有到位。就该问题，恒大方面给出答复是：开盘现场便有一房一价表，不存在价格不明，若有疑问，也可到本网查找具体一房一价。

第二大问题，恒大帝景给出的购房合同上写明：恒大方面有权更换同一价位装修品牌，此外，客户还需缴纳1000元的改造费。因此，部分已经签了合同的购房者认为，“这样合同有霸王条款的嫌疑，购房权益无法得到保障。”关于霸王条款问题，恒大的答复是：合同条款是要给政府审核通过的，并不存在霸王条款，所谓的装修品牌变更则是为了万一合作品牌出现商誉损失问题便将终止与其合作，更改装修品牌，从而保障业主权益。但这样做了会与合同不符，所以写出也是为了保护开发商的相应法律免责。在7月15日现场，记者发现有30组左右客户在现场进行签约，还有不少客户陆续来临。据恒大工作人员介绍，最近几天签约量明显回升了，但也有业主迟迟未来签约洽谈。现场有客户表示，之前有所疑问，但在开发商解释之后，我们也认可了。



恒大帝景签约现场

而说到开元广场的房闹则显得有些无厘头，业主们抬着横幅“还我商业、还我绿地、还我地铁接轨”。而开元广场本身就包括商业和住宅两部分，其中商业部分作为地铁2号线曹家桥站的上盖物业，将打造成一个商业综合体，作为萧山城南的商业核心。由此看来“还我商业、还我地铁接轨”这两条就明显不相符合。至于“还我绿地”，开元萧山区域公司营销总监骆承武表示，目前绿化还在施工中，即使从已开放的区域往里看，就能看到大片的绿化正在做，这些标语真的有些莫名其妙。

以价换量，是否是必经之路?

3月20日，开元名郡突然宣布降价售房。其中，在售的13号、14号楼共170套左右的房源，原价为折前15000元/平方米，降价幅度在1600元/平方米~2700元/平方米不等，实际价格根据具体房源而定。但似乎降价并没有带来逾期效果。“开元名郡推出的170套特价房，一个礼拜成交不到50%。”骆承武表示，这个价格几乎达到了周边楼盘的楼面价，但仍然无法诱惑到购房者。近日加推的8号楼房源平层户型价格为12000-13000元/平方米，跃层户型价格为16000元/平方米。但到目前为止，本网依然没有体现8号楼的网签讯息。

顺发·恒园100万元/套的起价直接探底购房者的心理防线，截至7月15日，顺发恒园自5月8日降价以来共销售373套，成交均价仅14300元/平方米，这在加推了446套房源的情况下，销量已颇为可观。顺发恒业营销部经理王润华告诉记者，现在就是卖一套亏一套，在这个市场行情下，也许少亏点就是赚了吧。

恒大帝景开盘则显得有些悲情，10557元/平方米的楼面价，卖到16000多元/平方米的精装均价，中间的建安成本、财务成本、税收等等成本合计也要超过这个价格。换言之，恒大帝景目前就是亏本在卖，但赔本似乎也并没有赚到多少吆喝。据本网统计，截至7月16日，恒大帝景共签约125套，虽然还有客户因为种种原因尚未完成签约，但就目前而言首推的630多套房源中，成交率情况不容乐观。

绿都集团可谓是这场价格战的胜利者，各个楼盘或低开或超大降幅，令其各盘销量均保持领先。 5月10日，绿都南江壹号不宣而战。目前，项目首开7、8、9号楼已基本售罄。除了少量“90方”房源未公开之外，项目其余房源皆为200-400平方米的平层大宅，预计于8月推出，价格待定。绿都·御景蓝湾低价走量持续进行，据本网统计，截至7月16日下午已销售724套。此外，绿都四季华庭已进入项目销售尾声。绿都章显腾则表示，集团从去年下半年开始就已经做出判断，2014年行情不会看好，此次选择的全线降价也是对于预期的最后落实，当下的销售情况也证明了此前的判断。虽然不少房企直指绿都几乎抱着“金盆洗手”的态度淡出市场，但是章显腾表示，公司仍在杭州主城、上海等地寻求合适的土地。

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受绿都降价影响楼盘部分统计

  




从以上楼盘的情况中不难看出，要想走量好，降价得一路降到“肉里”，这已经不是多赚少赚的问题，而是割小肉还是割大肉的问题。用开发商的话来说：当前市场行情已十分严峻，我们价格放得低，钱没得赚不说，仍然不太卖得动，除此之外还要受到房闹的影响，赔付是企业良心，不赔是企业本分，现在每天都感觉压力好大。

逆市之中开发商明争暗斗 如何破局?

面对着维权的业主，毫无利润可言的价格以及难以拨动的销量，相信这是每一位萧山的营销经理目前每天所要面对的事物。某位开发商的营销总监告诉记者，现在市场已经变得极其严峻，有些开发商为了跑量定价已经超越底线，跑量回笼资金为第一要务，几乎不顾市场持续性与稳定性。也许这一表态带着一定偏见，但也透露着开发商之间的明争暗斗已经白热化。

该总监认为，目前萧山市场正处于史上最艰难的位置，这个时候就要做好自己的产品，品质为先这一点毋庸置疑;其次，开发商定价应当更为理性，不要打恶性价格战破坏区域市场;再次就是要切实做好客户的相关接待工作，尽力缓和客户情绪，这些应是目前各家开发商最为重要的工作内容。

开元萧山区域公司营销总监骆承武则提出，目前市场更重要的是市场信心缺失，购房者更多的是观望，整个市场供远大于求，而开发商则是打起价格战抢夺有限的客户资源。骆承武认为，按照目前的形势持续下去，开发商面临破产风险，萧山市场岌岌可危。这无论对于社会、买房或者不买房的个人都不是好事。就目前而言，政府目前是否可以为维护短期市场信心，暂时停止土地出让，从而保护市场合理发展?但就目前为止，萧山并没有相关的政策出台。

行情正在持续下滑，后续的萧山市场依旧热点不断，农工商项目、众安朝阳8号以及镜湖一片天项目都将在下半年陆续推出。而开元广场、四季华庭、顺发旺角城二期、得力名门世家等等即将迎来交付季，当时高位卖出的楼盘，正面临着有史以来最为严苛的交房考验……后续市场究竟会如何演变?