学区房”里门道多 买房不得不看的五大陷阱

南航一号

据浙江省消保委日前公布的《2014年全省投诉热点》报告显示，房产类消费投诉仍然是热点之一，占投诉总量5.57%，且相比2013年不降反升。与其他消费领域不同的是，房产消费涉及的金额高，往往需要耗费一个普通家庭几年甚至几十年的积蓄，对人们生活的影响也最大。正因为如此，购房者更需要了解当前楼市中的一些消费陷阱，以便更好地维护自己的合法权益。那些被电商截留的咨询电话，会被另作他用吗？日前，记者对此展开了调查。





陷阱一：刻意隐瞒不利因素


黄婆卖瓜，自卖自夸，把楼盘好的一面通过各种形式展现给购房者，这原本无可厚非。但是有些楼盘在销售过程中，却刻意隐瞒自身产品的一些缺陷或是周边的一些不利因素，并最终引发纠纷。


垃圾焚烧厂、污染企业、高架、高压线变电站等，这些设施多少会对楼盘品质造成一定的影响，并进而影响购房者的选择。但是为了不影响销售，一些楼盘的销售人员往往会刻意隐瞒。事实上，作为一家负责任的开发商，理应熟知楼盘周边的一些情况，并尽可能向购房者如实告知。


目前，杭州大多数楼盘售楼处内都会在显著位置，将楼盘周边的不利因素张贴公布出来。不过，楼盘不利因素有没有写全，还需要购房者多方打听，比如向规划部门了解。此外，有的销售人员向购房者告知这些不利因素的不良影响的时候，往往轻描淡写。慎重起见，买房者一定要实地查看，比如步行丈量与这些不利因素的实际距离，尽可能请教专业人士，避免后悔。


如果开发商向购房者刻意隐瞒不利因素，没有尽到告知义务，购房者可要求开发商承担相应责任，弥补相关损失。不过，确实也有一些不利因素，是在开盘之后才出现的，这样的矛盾化解起来就比较困难。





陷阱二：“学区房”里门道多


一个楼盘是否有好的学区，会对楼盘定价以及销售产生非常大的影响。很多新盘基于销售的考量，往往会引进一些优质教育资源，对外打出“学区房”的旗号。由学区引发的纠纷，最近几年在杭州屡屡发生。


一般来说，教育部门会根据每年的生源状况，对学区范围进行调整。大多数情况下，楼盘尚未开盘时还未调整学区，但是在销售时，开发商往往会根据上一年的学区范围，想当然地认为自己的楼盘是在这个学区，并在宣传过程中向购房者作出各种各样的承诺或者诱导。交付之后，一旦楼盘被调整至其他学区，纠纷也就不可避免。


也有不少的楼盘，一般地段比较偏远，为了增强产品竞争力，会引进一些名校集团。由于是分校，教育质量或多或少会被稀释，购房者理应对这一点有足够理性的认识，切不可期望值过高。此外，也有少数所谓名校，其实只是品牌输出，本部并不会派出骨干教师团队，这一类情况最容易发生纠纷。


面对学区房的诱惑，购房者切不可听销售人员一面之词，一定要向学校、教育主管部门多方打听，得到了铁板钉钉的消息之后，再作出理性的决定。





陷阱三：赠送面积名不副实


89平方米最大119平方米可变空间，110平方米实得139平方米……很多购房者买房过程中，都曾遇到过关于赠送面积的美好承诺。不过，稍有不慎所谓的赠送面积就有可能变成违章建筑，面临无法使用的尴尬。


露台和阳台是开发商赠送面积的最大来源，因为底部超过一定高度的露台不算面积，阳台只算一半面积。但是很多情况下赠送空间远没有想象中的那么美好，比如露台包进之后的房间居住舒适性并不高，且还有可能造成一定的安全隐患。此外，购房者必须要了解的真相就是，赠送面积多了，价格也会相应提高，所谓羊毛出在羊身上。一旦多年之后房子遇到拆迁，按照拆迁相关政策，只认建筑面积而不会认使用面积。


在这方面，下沙某楼盘曾有过一次惨痛的教训。为了增加赠送面积，开发商为楼盘设计了双层挑空阳台，销售时将此作为产品卖点。开发商小九九是待楼盘通过竣工验收之后，就把双层挑空阳台隔成单层阳台，通过这种方式就可以给每户业主增加18平方米使用面积，凭空多出两个房间。不过，这种做法显然是改变了原先的建筑形态，属于典型的违章建筑。而楼盘交付之后开发商就撒手不管了，18平方米的赠送面积最终成了水中花。况且，即便不属于违章建筑，同一单元中只要有一个住户希望保留原先的双层挑空阳台，这个游戏就没戏。





陷阱四：配套承诺化为泡影


向购房者盲目承诺一些规划配套，一旦这些配套发生变数，也极易引发纠纷。比如老余杭的新西湖，下沙的金沙湖，周边很多新开楼盘都以此作为宣传卖点，但现实情况是这两大湖建设进展严重滞缓，与开发商当初的宣传大相径庭。


当然，政府部门的规划调整是常见的事情，规划调整致使先前承诺的配套无法兑现，主要责任并不在开发商。况且，开发商承诺的周边配套，并不会写进购房合同。这就需要购房者理性对待开发商宣传的配套，比如已经开工的配套可以确信，尚未开工的配套要做好发生变数的心理准备。


不过，小区内的一些公共配套，完全是在开发商的能力控制范围之内，如果兑现不了，那就完全是开发商的责任了。目前常见的一些问题有，游泳池变小或者不见，中央公园面积大缩水，人车分流严重走形。


小区内部的配套承诺，往往也不会直接写入合同。但是楼书中，一般都会留下小区内部配套的相关描述。交付之后一旦发现与楼书宣传的不一样，购房者可要求开发商兑现承诺或者弥补相关损失。因此，购房者一定要保存好楼书等各类宣传资料，在一些重要事项的口头承诺方面，如果条件允许应尽可能保留录音，以便不时之需。





陷阱五：偷梁换柱移花接木


房屋工程出现涉及安全的质量问题，在当前楼市中已越来越少见。但是由于施工管理不规范以及过于严苛控制成本，还是会暴露诸多质量缺陷。


过快的开发节奏，使得一些原本不应该出现的房屋质量缺陷激增，这其中甚至包括一些大牌开发商开发的楼盘。比如杭州楼市中速度最快的一楼盘，从拿地到销售前后不超过6个月，如果施工过程没有严格管理，很难保证某个环节不出现质量问题。


而除了开发周期过快导致的房屋质量问题外，降价之后品质跟着降，也是较为普遍的一个现象。一些楼盘降价之后，出于成本压力，不得不“减配”，比如干挂石材改用真石漆，楼板厚度降低，钢筋水泥的等级也有可能相应降低，这就为房屋质量留下了隐患。这两年杭州楼市降价楼盘不少，而2014年又是交付大年，降价楼盘的品质颇受业主诟病。


一些精装修楼盘，降价之后出现的问题更大。精装修楼盘销售过程中往往会大力宣传精装标准，并约定今后所使用的空调、橱柜等品牌。但事实上这种约定比较模糊，即便使用的是同一个品牌的家电，价格也会相差很大。因此，精装标准大缩水，往往会发生在一些降价精装楼盘身上。


交付时，购房者一定要对照合同仔细验房，如发现与合同不符之处，应在第一时间把问题反映给开发商。如果自己缺乏收房的经验，找一个专业验房师也是一个不错的选择。