新政组合拳似2008年 房价会否重演2009年"疯狂"

问天问地

中国人民银行、住建部、银监会三部委联合发布通知，将二套房首付比例下限下调至四成，公积金贷款购买首套房首付最低降至二成。同日，财政部和国税总局也发布通知，将普通住房营业税免征期由五年改为二年。

　　业内人士认为，四部委联手打出“金融＋财税”的政策组合拳与2008年末出台的楼市政策似曾相识。当时，随着信贷、税收等多重政策叠加，房地产市场迅速转向，当年销售面积突破9亿平方米，同比增幅超过50%；销售额高达4.4万亿元，同比增长83%。

　　此次新政出台，会否导致房价重演2009年的疯狂上涨？专家普遍认为，在我国经济增速放缓、结构调整的“新常态”下，尽管本轮新政将在短期内刺激楼市复苏，但由于影响楼市的诸多因素已经发生改变，“量增价稳”将成为2015楼市新特征。

　　供需格局悄然生变

　　据中原地产研究咨询部数据，全国商品住宅待售面积自2010年起迅速攀升，尤其二三线城市存量增长明显，中国房地产供求格局已经发生了深刻的变化。

　　2009年，楼市的回暖是以首次购房为主的刚性需求最早撬动了一线城市楼市的坚冰，形成市场复苏的“第一推动力”。此后，更多的改善性需求、投资性需求开始进场，并一度成为购买主力。

　　瑞银首席经济学家汪涛认为：“而当前的住宅建设量已超过城镇人口增长和住房改善带来的需求。支撑投资性需求的诸多因素也正在消退。”

　　上海中原地产研究总监宋会雍说，“政策转向不足以让投资客相信存量可以一夜消除。”

　　信贷松紧不同

　　楼市“蓄水池”作用弱化

　　业内人士认为，自2010年起，中国楼市的信贷环境也由松趋紧。货币供应量增速趋缓使得楼市“蓄水池”效应弱化。

　　安信证券首席经济学家高善文认为，2009年的货币环境十分宽松，加之经济高速发展，居民收入提高快，“这时候老百姓买房，也是非常理性的选择。”而在当前，中国房地产市场总体上正处于去泡沫和去存货的进程中。在此背景下，市场正在消化过去几年形成的大量过剩的供应。

　　理财渠道渐宽

　　楼市投资投机性需求转向

　　“为什么大家愿意买房子？因为房价涨的猛，过去二十年炒股赔的多、赚的少，而买房子是肯定赚的，由于缺乏投资渠道，因此楼市的投资性需求比较高。”专家说，过去三年，理财产品的崛起，让中国居民的金融资产发生了转移。

　　根据统计，2014年，居民金融资产约有16%投放于理财产品，19%在股市。“投资海外资产也更为容易。相比2009年，投资渠道更多了。”

　　在2009年，中国的经济增速依然保持在“两位数”。而目前我国GDP增长没那么高。“这让房地产市场不像过去十年那么火热，房价上涨速度也会慢下来。”旭辉地产总裁表示。

　　专家表示，本次新政重点利好的是已经拥有一套住房、亟需改善但同时购买力相对欠缺的合理改善型人群。“尽管本轮新政会刺激楼市在二季度持续复苏，但未来楼市像过去几年那样‘量价齐升’的情况将不会再出现。”