从申花板块的住宅供应量来看汉嘉申花郡的竞争压力

蓝色呓语

申花潜在161万方住宅供应 八成为在售　　　

主要数据：

　　(1) 截至2015年2月底，杭州申花板块(含申花北和紫金港，下同)商品住宅潜在供应量约为161万方。

　　(2) 以100平方米的套均面积估算，杭州申花板块商品住宅潜在供应量约合1.6万套商品住宅。以120平方米的套均面积估算，约合1.3万套商品住宅。

　　(3) 申花板块内潜在供应量区域分布比较集中，主要分布在申花北和蓝孔雀综合体，分别为57万方和41万方，占到申花板块潜在供应量的6成。

　　(4) 未来申花板块潜在供应量近8成来自在售住宅楼盘，且集中在个别楼盘。融信·蓝孔雀、阳光郡、中旅·紫金名门、黄龙金茂悦、欣盛·东方福邸和景瑞·申花壹号院等6个楼盘潜在供应量占申花板块在售住宅楼盘潜在供应量的73%。

　　(5) 未来申花板块纯新住宅楼盘潜在供应量仅占申花板块商品住宅潜在供应量的约2成，且分布较为集中。蓝孔雀综合体和热电厂综合体分别为14万方和13万方，占到未来申花板块纯新住宅楼盘潜在供应量约7成。

　　(6) 申花板块161万方的潜在供应量高于之江、滨江和下沙。以2014年在售楼盘去化约25万方的速度估算，申花板块潜在供应量消化需要约6年。与杭州市区潜在供应量去化时间基本吻合，供需关系属平均水平。

　　潜在供应量，是判断未来市场供需关系的重要指标。

　　由于板块范围相对较小，在售楼盘数量并不庞大，为求更准确地估算出杭州各个板块商品住宅的潜在供应量，我们采用的估算方法如下：

　　X(商品住宅潜在供应量)=Y(在售住宅楼盘的未售面积)+Z(2009年—2015年2月已出让未开盘的涉宅用地中的住宅面积)

　　据浙报传媒地产研究院统计，截至2015年2月底，杭州申花板块(含申花北和紫金港，下同)在售住宅楼盘有15个，总计未售面积(即潜在供应量)约123万方。

　　其中，融信·蓝孔雀、阳光郡和中旅·紫金名门的潜在供应量排名前三位，分别约23万方、21万方和12万方。三个楼盘的潜在供应量占申花板块在售住宅楼盘潜在供应量的近5成。

　　2009年—2015年2月，杭州申花板块已出让未开盘的涉宅用地项目共有6个，总计建筑面积(即潜在供应量)约为38万方。

　　X=Y+Z=123+38=161(万方)

　　截至2015年2月底，杭州申花板块商品住宅潜在供应量约为161万方。

　　以100平方米的套均面积估算，约合1.6万套商品住宅。以120平方米的套均面积估算，约合1.3万套商品住宅。

2009年—2015年2月杭州申花板块已出让涉宅用地中未开盘项目表

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杭州申花板块（含申花北和紫金港）商品住宅潜在供应量分布图

申花板块内潜在供应量区域分布比较集中，主要分布在申花北和蓝孔雀综合体，分别为57万方和41万方，占到申花板块潜在供应量的6成。

　　未来申花板块潜在供应量近8成来自在售住宅楼盘，且集中在个别楼盘。融信·蓝孔雀、阳光郡、中旅·紫金名门、黄龙金茂悦、欣盛·东方福邸和景瑞·申花壹号院等6个楼盘潜在供应量占申花板块在售住宅楼盘潜在供应量的73%。

　　未来申花板块纯新住宅楼盘潜在供应量仅占申花板块商品住宅潜在供应量约2成，且分布较为集中。蓝孔雀综合体和热电厂综合体分别为14万方和13万方，占到未来申花板块纯新住宅楼盘潜在供应量约7成。

　　申花板块161万方的潜在供应量高于之江、滨江和下沙。以2014年在售楼盘去化约25万方的速度估算，申花板块潜在供应量消化需要约6年，与杭州市区潜在供应量去化时间基本吻合，供需关系属平均水平。

　　备注：

　　① 此报告中申花板块(含申花北和紫金港)统计范围为北至振华路—广业街，东至莫干山路，南至余杭塘路，西至紫金港路—古墩路。

　　② 涉宅用地包括住宅用地、商住用地。

　　③ 商住用地中的商业面积，含配建保障房地块中的保障房面积已扣除。其中，尚景国际商住地商业面积占比不详，因此统计中未扣除。

　　④ 潜在供应量小于1000方的楼盘未列入统计。

　　⑤ 潜在供应量统计中包含部分底商以及物业用房的面积。

MENGE520

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