社科院：市场整体低迷 京沪浙房价排前三

一月吃一顿

    中国社会科学院近日发布《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告No.12(2015)》，报告称，2014年，多数省份房价保持增长，中西部房价增幅略高于东部，部分西部省份增长明显。在价格上，商品房、商品住宅均价排名前三位的均是北京、上海、浙江，海南紧随其后。西藏则从2013年的最后几位一举跃升至第9位。
　　2014年，全国商品房、住宅的均价分别为6324元/平方米、5932元/平方米，有8个省的商品房、商品住宅超过全国平均价格。
　　报告显示，2014年商品房销售面积12.1亿平方米，比2013年下降7.6%，增速比2013年下降2.49个百分点，商品房待售面积已经达到6.22亿平方米，创历史新高。
　　蓝皮书预测，2015年商品房均价增速与2014年持平或高于2014年，涨幅程度取决于政策及其政策执行力度，2015年房价上涨的可能性存在，但大幅上涨的可能性不大。
　　2014年房地产市场整体低迷
　　蓝皮书指出，2014年世界经济处于危机后的恢复期，这一年我国房地产市场出现了较大幅度的变化和调整，总体来说处于低迷状态，主要表现在销售面积显著下降，待售面积达幅增加，一些大中城市的房价出现下跌，房地产开发企业信心不足，房地产投资、新开工面积、土地购置面积等指标的增速均比2013年有较大幅度的回落。
　　2014年商品房销售面积12.1亿平方米，比2013年下降7.6%，增速比2013年下降2.49个百分点，商品房待售面积已经达到6.22亿平方米，创历史新高。2014年全国商品房成交均价为6324元/平方米，同比增长1.4%，增速比2013年下降6.3个百分点。2014年全国房地产开发投资9.5万亿元，同比增长10.5%，增速比2013年回落9.3个百分点，增速是1998年以来最低。
　　政策方面，2014年中央政府房地产政策调控由已往“控房价、抑需求”转变为“促改善、稳消费”方面，相对于中央政府的调控政策的平稳，地方政策则表现为更为积极，各地根据具体情况“因城施策”，灵活性、针对性更强。2014年中央出台的房地产政策主要与建立房地产长效机制相关，比如说不动产登记制度。
　　总体来看，2014年我国房地产市场存在的问题既包括本年度突出问题，也包括长期一直存在的问题。一是房地产市场总体供大于求，商品房待售面积创历史新高。二是住房及土地资源配置结构不合理，部分地区市场风险突出。三是二手房交易成本过高，抑制改善性住房需求的释放。四是保障性住房建成后问题显现，部分保障性住房出现空置。
　　今年房价增速与去年持平或更高
　　蓝皮书认为，2015年中央在政策上支持房地产市场发展，以“稳定、支持、促进”取代“抑制、投机、调控”。一是金融政策相对宽松，如“930”，“5改2”等都会继续执行和细化。二是更加重视长效机制建设，行政手段逐步淡化，如《不动产登记暂行条例》的继续实施。三是去库存成为政策的重要的目标之一，预计地方政府会出台具有可操作性的政府回购商品房作为保障性住房的政策及细则。四是集体经营建设用地入市试点。五是地方政府调控自主权增大。
　　从市场预期方面来看，2015年房地产市场总体上好于2014年。2015年房地产开发投资增速仍可能持续低速增长，商品房供给比较充足，商品房需求或略有增长。2015年国家层面“支持居民自主和改善性住房需求”，地方政府为了减少商品房库存也会出台一定的支持政策，同时金融及财政政策也有利于住房消费。
　　对于今年房价走势如何，蓝皮书预测商品房均价增速与2014年持平或高于2014年，涨幅程度取决于政策及其政策执行力度。2015年房价上涨的可能性存在，但大幅上涨的可能性不大。一线城市或部分热点二线城市房价有回暖趋势，人口聚集能力差的部分二线城市或三线城市房价可能会延续下跌或者回调的态势。
　　2015年3月份70个大中城市住房销售价格变动情况的数据显示，环比数据已经开始出现了回稳的态势。
　　专家驳“低迷”说：因2013年超预期好
　　虽然蓝皮书对去年房地产市场的总结和多数人感受一致——总体处于低迷状态，但业界专家却有不同看法。
　　中国房地产业协会原副会长朱中一就表示，2014年和2013年相比肯定是低迷的，2014年房地产开发投资增幅下降，销售面积、新开工面积、土地的销售面积同比下降，是因为2013年的市场有非理性因素存在，2013年有些指标是超预期的好，所以造成了2014年的同比下降，“如果我们客观地看，用新常态，平常心来分析，我认为2014年的市场是总体平稳的。”
　　“确实2014年跟2013年比大幅度下滑，但整个销售量还是不错的，12.06亿，仅次于2013年13.06亿，差1个亿。商品房销售量总体还是不错的。”中国房地产资源委员会会长王珏林表示，在今年前四个月一些新的政策出台后，目前情况反映良好。
　　王珏林表示，目前房地产市场的主要问题是信心问题和存量过大，普遍的过剩不是影响一个产业，而是影响相关产业投资都不敢进入。“所以要解决目前的问题，提升信心，让产业健康发展。”
　　在中国社会科学院副院长李扬看来，目前中国的房地产市场还没有完整地经历一个周期，“一个周期需经历危机、萧条、复苏、繁荣这样的正规经济周期的各个阶段，这样来看，中国房地产如今很可能在完成这个周期的过程中。”
　　李扬表示，经历过这个阶段后，我国房地产市场才算是经历了一个完整周期，然后会在这个基础上进一步向前发展，迎来一个更为健康的房地产市场。