买房经历与经验分享：二手房交易种种

小马过江

在中国，房子似乎是一个永恒不变的话题。我居住的楼有30户人家，在今年至少有6户人家换了房子，或者购买第二套房，基本目的都是改善型。
　　
　　为什么置换/购买都发生在今年呢？我觉得，一方面和国家的政策不无关系，国家在一季度出台了一系列政策，比如3月27日发布的通知：个人购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税，免征期限由5年下调为2年。3月30日，二套房首付比例放宽，进一步刺激住房需求。再者，降低公积金贷款门槛。另一方面，这跟我们这些买房的改善需求也相关。我所在楼层就有两房换三房的，三房换别墅的。
　　
　　政策
　　
　　俗话说，上有政策，下有对策。再监管严格的银行也不例外。我本身有一套房，是本地户口，按照政策，可以购买第二套住宅，不过首付要至少4成，同时贷款利率要上浮10%。为了做到首付3成，同时贷款利率下浮10%，还是有途径的。
　　
　　第一种途径，就是夫妻双方办理离婚，首套住宅上只保留夫妻双方一位的名字。另外一位办理第二套住宅的贷款。办理完贷款后夫妻双方再复婚。我和同学聊天，同学提到他就是这样办理的，而且民政局对此心知肚明，默认这种现象。在歌唱和谐社会的旋律下，真是莫大的讽刺啊。
　　
　　第二种途径，社会上有专门运作贷款的中介，他们在某些银行有渠道。只要消费者支付一定的酬金，中介就可以将二套贷款办理成首套，同时贷款利率下浮。当然，酬金肯定被银行里的审批者，中介瓜分，而且前者应该是拿大头。
　　
　　银行信贷
　　
　　我在购买第二套房子，支付首付款，在向银行申请贷款时遇到了诸多困难：
　　
　　1、我老家的房产是父母的名字，银行不接受这样的抵押，银行认为老年人没有偿还贷款的能力
　　
　　2、银行消费信用贷款的额度最高只有30万元，而且对于贷款者的资质审批严格，比如需要贷款者服务的公司是世界五百强。对于贷款者个人创办企业的，好像更麻烦。
　　
　　3、通过关系申请装修用途的信用贷款（该贷款金额可以超过30万），银行不仅需要申请者的相关资质证明，也需要担保人及担保人配偶的相关资质证明。在当今社会，请担保人提供这样的资质证明，实在需要贷款人与担保人及其配偶建立非常寻常的信任关系。同时，银行要求贷款人必须有一份装修合同，这笔信用贷款需要打到装修公司的账户。言下之意，贷款人还需要找一个信得过的装修公司，以确保可以提取到资金。
　　
　　税收
　　
　　无利不起早，国家如此竭尽全力的维持房地产市场交易，背后是巨额的税收利润。二手房交易主要包括三块税收：
　　
　　一是个人所得税：
　　
　　应纳个人所得税＝计税价格×1%（或1.5%、3%），普通住宅1%，非普通住宅类房产为2%，拍卖房产为3%。对于个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一住宅，免征个人所得税。
　　
　　二是营业税：
　　
　　成交价*5.6%
　　
　　1、房产证未满2年的，并且面积在140㎡以上的需要缴纳总房价的5.6%；
　　
　　2、房产证未满2年的，并且面积在140㎡以下的需要缴纳差额的5.6%；
　　
　　3、房产证满2年的，并且面积在140㎡以上的需要缴纳房产交易盈利部分的5.6%；
　　
　　4、房产证满2年的，并且面积在140㎡以下的免交。
　　
　　三是契税：
　　
　　一般情况下，一次购房90平米以下按1%税率征收，90-140平米1.5%，140平米以上3%；二次购房都是3%，不分面积。
　　
　　佣金
　　
　　二手房交易的佣金也是一笔不菲的费用。一般的房产中介报出的佣金是2%，比如链家，中原。而随着新房销售的逐渐衰退，房多多也杀入了二手房交易市场，报出了0.8%的超低佣金。
　　
　　当然，随着房多多0.8%超低佣金的对消费者的吸引，链家，中原这些中介2%的佣金也是可以谈的，但做到0.8%几乎不可能，因为这些中介门面多，成本开支大。
　　
　　所以我觉得，未来佣金的下滑是必然趋势，房多多凭互联网的平台优势，还有经纪公司，开发商，买房者，业主等资源，链家，中原等传统中介的转型是必然选择。
　　
　　如果再有一次机会，我一定会说，我不打算买二手房了，实在是心力交瘁。不过看着新房销售的放缓，二手房交易必将成为未来房地产市场的主力军。二手房交易事关老百姓的住房改善需求，事关政府重要的税收来源，也事关众多年青人的就业，利益错综复杂，实非易事。