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楼主: 门马5

用投资的眼光看杭州楼市七 细节和魔鬼 向板块落地向项目落地

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发表于 2015-8-5 21:22 | 显示全部楼层
板块内部细分还有房企的品牌效应,以现在来看,绿城平民话,滨江,万科以同区位去化速度是其他品牌不能比的,品牌溢价,同小区区位异价也回占一定比例的
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发表于 2015-8-5 21:25 | 显示全部楼层
一笔通天,饿死灶前
投资但闻拙速,未睹工之久也
简而言之,言而简之,长篇大论比来比去的人是买不好房的
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发表于 2015-8-5 21:33 | 显示全部楼层
还有金色黎明和公园大道 地块,此地块和牛田普福房价拉开的基本原因就是2个大开发商,产品质量做的都相当不错,此板块没有其他开发商来拉低价格,都是2个开发商的大盘占据了土地,而不是一块不大的板块要分给4-5个开发商来恶性竞争。
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发表于 2015-8-5 21:37 | 显示全部楼层
Crooked'S_Lee 发表于 2015-8-5 21:33
还有金色黎明和公园大道 地块,此地块和牛田普福房价拉开的基本原因就是2个大开发商,产品质量做的都相当不 ...

公园大道是带装修的,毛坯价差不多17000左右,目前签约价很多都是含车位的。
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发表于 2015-8-5 21:44 | 显示全部楼层
yexinf 发表于 2015-8-5 21:37
公园大道是带装修的,毛坯价差不多17000左右,目前签约价很多都是含车位的。

公园大道均价2万一2万1多,装修价格1500,送不送车位就不知道啦
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发表于 2015-8-5 23:15 | 显示全部楼层
支持一下。  
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发表于 2015-8-5 23:55 来自手机 | 显示全部楼层
门马5 发表于 2015-8-5 17:29
有了这两头,按照三个指标——a通勤成本(时间距离) b配套 c人文/环境——进行评分排序,城东板块产品体 ...

滨江,奥体,世纪城竟然都没有……
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发表于 2015-8-5 23:56 来自手机 | 显示全部楼层
门马5 发表于 2015-8-5 17:29
有了这两头,按照三个指标——a通勤成本(时间距离) b配套 c人文/环境——进行评分排序,城东板块产品体 ...

滨江,奥体,世纪城竟然都没有……
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发表于 2015-8-6 08:25 | 显示全部楼层
看下
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发表于 2015-8-6 13:40 | 显示全部楼层
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发表于 2015-8-6 17:14 | 显示全部楼层
楼主的结论呢?那个价格区间就是结论?
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发表于 2015-8-6 18:55 | 显示全部楼层
坐等楼主的更新了
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 楼主| 发表于 2015-8-7 16:19 | 显示全部楼层
Crooked'S_Lee 发表于 2015-8-5 21:22
板块内部细分还有房企的品牌效应,以现在来看,绿城平民话,滨江,万科以同区位去化速度是其他品牌不能比的 ...

我们先把板块这一级弄出来。然后再在板块内细分。
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 楼主| 发表于 2015-8-7 16:20 | 显示全部楼层
雷光美兽 发表于 2015-8-5 21:25
一笔通天,饿死灶前
投资但闻拙速,未睹工之久也
简而言之,言而简之,长篇大论比来比 ...

好文采!
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 楼主| 发表于 2015-8-7 16:23 | 显示全部楼层
jimi001 发表于 2015-8-6 17:14
楼主的结论呢?那个价格区间就是结论?

那个不是结论。

有点忙,加上数据整理需要时间,还有……想搞的面面俱到,但发现反而画蛇添足,浪费了点时间。


马上上结果,供大家扔砖。
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 楼主| 发表于 2015-8-7 16:58 | 显示全部楼层
怎么发不了图片
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 楼主| 发表于 2015-8-7 17:00 | 显示全部楼层
88.png


整个测算过程比较复杂了。这个表格大致能说明问题。

1这个结果,是以钱江新城市民中心为基点做的测算。同样,如果你的主要活动范围在武林,可以以杭州大厦作为基点。
2板块产品体系值的ABC三项均由相应的数字推算获得。但每个人对ABC的偏好不一样。这里的测试值,按照A占60%/B占20%/C占20%的权重得来。
3每个人决策应该依据体系性价比测试值(黄色栏)提升预期(总数栏)和可接受价格段(蓝色部分)这三个指标确定。


据此,尝试给出大家希望的结论。
结论1,一个在钱江新城附近上班的人,更在乎上班路上的时间,
如果能接受总价150万的,普福牛田是最好的选择(1.63的体系性价比和强的提升预期)。
如果能接受总价110万-120万,丁桥一期是最好的选择(1.68的体系性价比和较强的提升预期)。

结论2,如果在乎的是升值潜力的话,会关注火车东站周边/同协路草庄段/普福牛田三个板块。一则因为提升预期比较强。二则,无论在产品体系里还是在价格体系里,这三个板块前方是一片开阔地。如果操盘得当,这就是想象空间。


好了,开始拍砖吧!
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发表于 2015-8-7 17:05 | 显示全部楼层
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发表于 2015-8-7 17:07 | 显示全部楼层
乔司现在的价格应该是8000-9000的样子
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发表于 2015-8-7 17:11 | 显示全部楼层
门马5 发表于 2015-8-7 17:00
整个测算过程比较复杂了。这个表格大致能说明问题。

1这个结果,是以钱江新城市民中心为基点做的测 ...

牛田、火车东站板块后期宅地供给还很充足。目前的价格还是比较优惠的,拿地成本都很高。
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