二套房公积金贷首付最低20% 提醒:还款总额增加

东海の小龙女

住建部、财政部、央行近日发布通知，9月1日起，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的居民家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金贷款购买住房的，最低首付款比例由30％降低至20％。北京、上海、广州、深圳可自主决定最低首付款比例。而在5个月前，即3月30日，住建部刚把符合上述条件家庭用公积金贷款购买二套房的最低首付比例降至30%，此前为40%。

　　■利好

　　新房梦离市民更近

　　此次新政调整后，将首付比例调低一成，势必给众多准备买房而经济压力较大的家庭带来利好。

　　“首付是个最大的坡，爬过去后面就好办了。”正准备换房的长沙市民刘华说，他现在住的房子目前还卖不出去，而看好的新房要交近30万元首付款和其他税费。他听说了公积金贷款新政后非常开心，因为按照新政策计算，他购买新房子的首付款降低了不少，新房梦马上可以实现了。

　　“无论如何，这个政策调整肯定是个利好，对于不少正在犹豫的购房者会产生极大的促进作用。”中原（湖南）房地产代理有限公司董事总经理胡治钢说，此次住房公积金贷款二套房政策放宽，不但会扩大房地产市场的客户群，而且由于购买过程中的压力降低，也会在一定程度上促进销售的提升。

　　改善型住房的产品品质已成为市场角逐的焦点，区域配套条件完善、品质卓越的项目将受到明显的政策刺激。“这么大幅度的利好，对准备购买二套房的家庭来说都是值得关注的。”长沙中盛行总经理谢晟说，国家层面的政策调整代表了一种趋势，那就是从原来的限制、调控，到现在的鼓励、支持。

　　■目的

　　利好二线城市去库存

　　虽然住房公积金支持住房消费的力度一松再松，但实际上，住房公积金贷款的市场占有率并不高。根据住建部发布的全国住房公积金2014年年度报告，住房公积金的市场占有率（全年住房公积金个人住房贷款新增余额占商业性个人住房贷款和住房公积金个人住房贷款新增余额总和的比例）为19.22%。也就是说，绝大多数人买房并非通过住房公积金贷款。

　　在中国指数研究院常务副院长黄瑜看来，公积金二套房政策能进一步刺激部分改善性需求入市，但惠及对象有限，主要利好二线城市库存去化，“从重点城市公积金额度及占购房款比例来看，重点二线城市公积金贷款额度已可满足当地的基本住房贷款需求，也将是此次公积金新政主要受益对象。”

　　不少业内人士均表示，住房公积金对稳定住房消费的作用非常明显，但住房公积金二套房门槛降低的实际落地效果仍待观察。

　　值得一提的是，此次三部委出台的住房公积金新政只提及住房公积金贷款，并未涉及商贷。而根据央行3月30日的新政，二套房商业贷款的最低首付比例调整不低于40%。

　　“如果想享受公积金贷款首付20%的话，就必须是纯公积金贷款，而如果是组合贷款，那么公积金贷款受到商业贷款的门槛拖累，也必须是最低40%才行。”北京中原地产首席分析师张大伟介绍。

　　对稳定经济有正面作用

　　网民“杨锐”说，二套房首付比例的降低，对于楼市而言，肯定是正向利好，可以释放部分改善型需求，有利于去库存。

　　网民“李大霄”说，公积金贷款购二套房最低首付比例降至20%，这是稳定房地产市场的利好政策，利于满足部分居民的改善型需求，对于房地产市场的稳定有正面作用，进而对稳定经济有正面作用。

　　网民“马光远”说，公积金二套房贷款首付放宽至20%，这是进一步刺激房地产消费的举措，全国大量城市房地产市场尚未复苏，预计还会有一些刺激政策出台。比如，商业贷款的二套房首付也很有可能降到20%。

　　■预期

　　金九银十成交量增长可期

　　链家网研究院李巧玲认为，在实体经济下行压力加大、股市下跌的情况下，央行连续降息、降准，加上三部委联合降低公积金贷款首付比例，更加印证了此前关于刺激房地产需求来提振经济的猜测，并且这种类似手段今后仍有出台的可能，房地产行业估计在今年甚至明年都会有一个比较宽松的政策环境。

　　李巧玲认为，8月份，受限于供应不足，新房成交出现回落，成交水平虽低于6月、7月，但仍大幅高于去年同期。实际来看，市场热度并未下降，项目去化依然较快，市场回升态势不变。预计随着“金九银十”的到来，以及近期推出各项政策对市场情绪的影响，市场或迎来年内的供需高峰，房价也将呈现“稳中有升”态势。

　　■提醒

　　首付款降了，还款总额增加了

　　一般来说，多数购买二套房的市民通常会选择面积稍大的户型，因此所需资金总额相对较高。如果按照长沙市目前房价的一般水平6000元/平方米计算，购买120平方米的房子共需资金72万元，若申请住房公积金贷款，原先按首付三成计算最低需支出21.6万元，而调整后按首付两成计算则最低需支出14.4万元，买房的首付支出可“减负”7.2万元。

　　不过，长沙某房地产营销代理机构资深置业顾问晓雨表示，首付压力的降低对于眼下经济比较紧张的家庭来说是件好事，但随之而来的是日后还贷压力的增加。仍按上述标准计算，原先最低三成首付时需申请贷款50.4万元，调整后最低两成首付时需贷款57.6万元。“表面上看，首付减少的7.2万元转移到了贷款中，但如果结合房贷利息计算的话，支付总额远远不止这些。”晓雨说，按照8月26日最新的公积金贷款年利率3.25%上浮10%计算，50.4万元贷款20年需还款总额为70.6万元，其中利息20.2万元，每月还按揭2942元（等额本息，下同）；若贷款57.6万元20年还清，则还款总额为80.7万元，比原来多10.1万元，其中利息23.1万元，比原来多2.9万元，每月还按揭3363元，也比原来多421元。

　　“也就是说，首付时少支出的钱，以后要算上利息再拿出来。”晓雨提醒，购房者在选择首付比例多少时，需要根据自身实际情况核算清楚，要保证在首付和还贷时资金不紧张。