杭州写字楼市场库存高企 小面积低总价产品最受欢迎

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　　据戴德梁行最新数据显示，今年1到3季度，杭州整体甲级写字楼市场的存量约为200万平方米。其中钱江新城存量约为109万平方米，占整体市场的一半以上。
　　从供需走势来看，杭州写字楼市场整体供大于求，销售市场年去化量约40万平方米，整体均价走势则呈下行态势。数据显示，未来供应量将持续上涨，预计未来3至4年间市场整体供应量将达到400至500万平方米。
　　武林商圈空置率最低 小面积低总价产品最受欢迎
　　作为杭州最为核心和传统的商圈之一，武林商圈一直是不少企业入驻的首选之地。据戴德梁行数据统计，目前武林商圈写字楼的空置率最低，为4%，其次是黄龙商圈，空置率为7%。不过租金水平而言，目前杭州租金水平最高的是黄龙商圈，每天租金平均报价为每平方米5.95元，武林商圈则以每平方米5.8元的价格排名第二，庆春商圈和钱江新城的每天租金平均报价分别为每平方米4.3元及4.05元。
　　而从销售市场情况来看，小面积低总价的产品明显更受市场欢迎。从2014年至2015年杭州写字楼的成交面积段来看，市场主力的去化面积段为100-200平方米，成交占比达到40%；从2014年至2015年杭州写字楼的成交总价段来看，单套成交总价300万以下的占比达到65%，其中100万-200万占比达到28%。
　　戴德梁行杭州及南京公司总经理汤耀光先生表示，目前杭州写字楼租赁市场租金走势平稳，随着未来写字楼市场供应量的持续增加，租金可能会有下行风险。同时需要注意的是，从整体来看，无论租赁还是销售，均面临新兴商圈的分流，供需失衡，市场整体价格下调风险加大，市场竞争环境持续激烈。
　　钱江新城趋于成熟 库存仍处高位
　　作为杭州新兴商圈之一，钱江新城区域备受市场关注。从2001年钱江新城正式启动以来，经过10多年的发展，目前钱江新城的发展已趋于成熟，甲级写字楼聚集，区域认可度也得到了显著提升，是杭州新兴的商务中心。但由于市场供应量集中，区域内空置率仍处在较高水平。数据显示，未来三年内钱江新城新增租售体量约50万至60万平方米。从目前情况来看，钱江新城区域市场平均租金为每天每平方米3.7元，年吸纳量约50,000至70,000平方米。部分项目去化速度差异较大，去化速度受价格因素影响明显。
　　从市场表现来看，钱江新城目前的客户以金融行业为主，主要来源于核心商圈搬迁。由于钱江新城的金融特性，以及近期金融行业整体极为快速的发展及扩租态势，金融行业在成交客户的中占据绝对主导地位。外资企业等优质客户对钱江新城的市场认可度加强，成为核心商圈外溢客户的首选区域，例如葛兰素史克、宝马、微软、安永等均已经入驻钱江新城，三星、ABB、雷格斯亦有意向入驻该区。
　　谈及未来钱江新城的挑战与应对之道，汤耀光表示，紧贴产业特征，如金融行业及互联网金融等，打造具有高度产业聚集性商务区；以产品作为核心竞争力，关注新技术及环保运用，关注公共部位细节的打造及附加值，关注目标企业对产品之需求以及重视服务标准，提升软性竞争力，开发更多元化的空间及产品模式，如联合办公、孵化器、服务式办公等都是应对之道。