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成交已破10万套 杭州楼市却很拧巴

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发表于 2015-11-5 10:10 | 显示全部楼层 |阅读模式
就在11月4日,2015年杭州楼市成交破10万套。这样的成绩历史上也只有2009年有过,当时杭州全市成交111280套。在火爆成交的背后,开发商们的自信心也屡屡爆棚。10月30日,中国金茂豪掷38.8亿元拿下滨江中兴单元R21-06地块,溢价率高达66.05%;距上一个地王出现仅三天,滨江板块宅地楼面价再次被刷新,成为板块“新地王”。

但是先不要乐观,截至11月4日,杭州市区(包含余杭、萧山)库存高达164660套,一边是土地市场火热,另一边库存却依旧居高不下。这背后,是不是一个扭曲的市场?接下来的杭州楼市将呈现怎样的走势?

成交已破10万套 杭州楼市却很拧巴

连续两个月成交破百亿

杭州地王频现


刚刚过去的10月,杭州土地市场的焦点无疑是滨江板块,三天连续出让两宗宅地,两破楼面价纪录。

10月27日,绿城与九龙仓联合体以溢价率71%拿下滨江34号临江宅地,总价16.25亿元,楼面价21046元/m2,刷新2009年由明月江南所创下的15397元/m2楼面价纪录;但两天后,这个纪录再次被刷新,经过56轮激烈争夺,中国金茂以21512元/m2楼面价拿下滨江中兴单元宅地,成为该板块的新地王。

早在9月,因为今年10月1日的预售新规,杭州土地市场集中爆发,不少板块都出现高溢价率地块。文晖单元便是其中的热点板块,万科和朗诗分别以溢价率36%和37%拿下两宗宅地,楼面价均超过17000元/m2,此前周边地块拍出的楼面价基本在12000~14000元/m2。上塘单元亦出现高溢价率地块,阳光城以15111元/m2的楼面价成交,而与其紧邻的中铁建国际城2010年平均拿地楼面价只有10269元/平方米。

相关数据显示,10月份杭州土地市场延续上月的热度,共成功出让六宗宅地,累计成交额100.2亿元,这是继9月后,本年度第二次单月破百亿。

在9、10月份频出的高价地,大多位于成熟区域,较有利于房产开发,“滨江区的两块地,是目前整个板块配套最齐全、交通最便利的区域,还有阿里巴巴、网易等一大批高新技术产业公司,购买力强。有那么多开发商看中也在情理之中。未来好的地块肯定还会‘抢’,但对于条件一般的地块,开发商估计会更谨慎。”参与滨江两宗土拍现场的一位开发商向记者坦言。

“另外一点,可以明显看到,9、10月份拿地的开发商基本是大牌房企,地块总价基本都在10亿元以上。像中国金茂、万科、朗诗、九龙仓等都属于补仓型,中小房企基本退出了争夺。”一位业内人士告诉记者。

成交量“七连万”

16万余套库存依旧是难题


看上去开发商们信心十足。数据显示,10月份杭州市区商品房成交量达到了11931套,连续7个月成交套数破万。全年成交已破10万套,上一次全年成交量破10万套,还是在房价狂飙的2009年。

成交火爆、拿地激进的同时,另一个数字或许更值得关注。截至11月4日,杭州市区商品房库存量达到了164660套,达到了历史高位,一度还曾冲破17万套。即便按照月均成交万套房源的销售速度估算,将这些库存去化完毕,仍需一年多时间。回头看2009年,当时市区商品房库存仅22204套。

相比供应量紧俏的滨江,杭州有的板块库存严重。透明售房网数据显示,截至11月4日,杭州主城区住宅可售房源38624套,城东新城为10887套,几乎是主城区可售房源的1/3,供应量之大可见一斑。

盘点昔日地王

多数混得并不如意


滨江两块地的楼面价先后创下板块新高,不免让人有些担忧:这么高的价格就不怕被套?做高端产品一定有市场吗?

回顾土地市场的历史,总有些前车之鉴值得我们深思。2013年,杭州八区全年卖地成交总额高达1329.6亿元,较2012年翻番,创历史最高纪录。这一年,杭州楼市共有十多个板块创下地价新高。

但地王的日子并不好过。

2013年5月28日,首次入杭的淮矿以14711元/m2的价格拿下彭埠一宗宅地,成为当时城东新城的地王,两年多过去了,项目直到今年才刚刚确定案名,期间项目一度沉寂,甚至有人猜疑是不是项目被转让了,直到今年下半年案名确定为淮矿东元府,才让猜疑声停止,而面对城东新城几个楼盘的近身肉搏,东元府接下来如何突围也颇为头痛。

另一个去年大热的地块,申花板块也被首次来杭的河北天成刷新了楼面价——17903元/m2。但因为经验不足,再加上去年市场大部分处于萎靡状态,最后项目被迫转让给中粮置地,也就是现在的中粮大悦城项目。大悦城首次开盘不到一个月,目前签约38套。

而像金隅学府等昔日地王项目因为楼面价在25000元/m2以上,其在售价格都在40000元/m2以上,如此高的价格,在当下主流市场中,要想快速去化也并不是件容易的事。
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