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楼主: FXXEVO

[评楼] 曾经要价6W一平的杭城顶级景观豪宅—黄龙·绿园,现在无人问津。。。。。(附山景图)

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发表于 2015-11-30 17:05 | 显示全部楼层
反正你总归要开窗户的,不是所有人都愿意把窗户封的死死的全靠新风换气等设备住里面的,沿马路的房子,只要开窗都吵,想不吵,就别开窗户。
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发表于 2015-11-30 17:08 | 显示全部楼层
还有一套新房没卖掉?
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发表于 2015-11-30 17:13 | 显示全部楼层
银虎斑 发表于 2015-11-29 22:53
再举个例子,稻香园南区,有一排沿运河的房子,跟武林外滩遥遥相对,在中介那边挂着,价格都低于小区均价, ...

稻香园的停车才是杀手锏
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发表于 2015-11-30 17:15 | 显示全部楼层
三拍610万了,不知道保留价定了多少。
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发表于 2015-11-30 17:21 | 显示全部楼层
一梵 发表于 2015-11-30 17:13
稻香园的停车才是杀手锏

这个是个问题,对整个稻香园都一样的。但是稻香园里面沿河的卖不动,不沿河的价格更高,也更有人买走,因为相对不会被河里面船吵。
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发表于 2015-12-1 01:41 | 显示全部楼层
FXXEVO 发表于 2015-11-29 11:47
噪音这个东西还是要客观分析,仁者见仁,智者见智。拿杭州来说,钱江新城这几个顶级豪宅,蓝色钱江,阳光 ...

景观不可复制,绿园离西湖近但完全感受不到西湖边公园般的景观和氛围,本质也就是靠近市中心的老豪宅,且随着年代推移各种配置也落后了。
而钱新的江景在天气好的时候已经很有看点,武林一号、武林外滩都是运河河景且离绝对商业中心更近,这样推测武林和钱新的景观豪宅保值率都会好于黄龙。
吴庄这类散步就可以到西湖的豪宅属于没景观但氛围足够足,不是一个比较体系的。

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 楼主| 发表于 2015-12-1 08:58 | 显示全部楼层
will52j 发表于 2015-11-29 14:38
翻看了一下楼主的发帖记录,发现楼主对杭州的几个豪宅盘特别关注,比如黄龙绿园、武林壹号、金色海岸等等

是的,还有中大吴庄,单价4万以上特别是西湖周边高端公寓房都会关注多一点,后者尤为稀缺,呵呵!
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发表于 2015-12-1 09:19 | 显示全部楼层
把房价上不去的原因通规为安静与否是可笑的
影响房价的因素很多,特别是在二手房市场
像绿园,毕竟年数很长,里面绿化,大堂,电梯,地下车库和现在的豪宅配置差了不是一两个档次
有些人看中地段,有些人却更在意外表的光鲜亮丽,同样六万一定会有很多人选择武林新的豪宅
别的一概不论,讲起来就是他们觉得吵所以不买。所以绿园价格会跌
这种言论是会有误导的
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发表于 2015-12-1 09:39 | 显示全部楼层
这个景色太一般了,也就4万多的价值
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发表于 2015-12-1 10:39 | 显示全部楼层
lanyangyang222 发表于 2015-12-1 09:19
把房价上不去的原因通规为安静与否是可笑的
影响房价的因素很多,特别是在二手房市场
像绿园,毕竟年数很 ...

每个人看重的都不同,只论安静与否显然很片面的啊,要不然钱新江景豪宅都谁在住
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发表于 2015-12-1 11:17 | 显示全部楼层
acaoacao 发表于 2015-12-1 10:39
每个人看重的都不同,只论安静与否显然很片面的啊,要不然钱新江景豪宅都谁在住

确实如此
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发表于 2015-12-1 11:31 | 显示全部楼层
那个猫头像反正不管房价高低都要往噪音上靠,也是蛮拼的。

外置不吵的房子通常是一个区域内综合素质都好的房子,譬如是楼王,除了噪音,采光、景观、户型等方面也是相对突出的,这些条件他就不管了,统统归结到噪音上去
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发表于 2015-12-1 11:36 | 显示全部楼层
三拍还没开始呢,你们急啥
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发表于 2015-12-1 12:49 | 显示全部楼层
安静,停车问题,看来未来都是需要着重考虑的要素
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发表于 2015-12-1 23:06 | 显示全部楼层
lanyangyang222 发表于 2015-12-1 09:19
把房价上不去的原因通规为安静与否是可笑的
影响房价的因素很多,特别是在二手房市场
像绿园,毕竟年数很 ...

你说的这些当然也是需要考虑的,但是噪声是相当重要的一个因素,容易被忽视。豪宅里面,武林府,最大的问题就是噪声。新华园的宣传里面特别有提到“静”巷名宅,虽然很多毛病,周围老小区环绕,但是基本上都卖差不多了,对面武林外滩销量要少的多,虽然是运河景观房,但是被里面的船吵,不是所有人都要景观而放弃安静的。稻香园南区,沿河的景观房,价格就是要比里面不沿河的非景观房便宜,为啥,就是噪音。钱江新城的所谓的豪宅江景房,真正住的人并不多,一个是潮湿,一个是风大,还一个是沿大马路吵,二手房里面一大堆,价格不跌下来,1000多万找接盘是相当困难的。
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发表于 2015-12-2 02:12 | 显示全部楼层
will52j 发表于 2015-11-30 17:15
三拍610万了,不知道保留价定了多少。

3拍应该有人会捡走的。
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发表于 2015-12-2 09:16 | 显示全部楼层
银虎斑 发表于 2015-12-2 02:12
3拍应该有人会捡走的。

700万我会去捡的
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发表于 2015-12-2 09:34 | 显示全部楼层
银虎斑 发表于 2015-12-1 23:06
你说的这些当然也是需要考虑的,但是噪声是相当重要的一个因素,容易被忽视。豪宅里面,武林府,最大的问 ...

我没有反对你说噪音,我反对的是你言必谈噪音,房价有差异也是归结为噪音,这样会误导别人,这样说清楚了吗?
用你举的例子新华园来说,已经现房在售(还有不少房源),成交这几个月你看看惨淡的很,毛坯四万多,精装也是五万一二的样子
还是你举的例子武林外滩,11月成交21套,而且都是大户型(平均面积270),成交均价56675。大户型加高均价的抗性本应比新华园高很多的
新华园现房了还这样,正说明客户看到了各种问题,而不是只在乎你说的噪音,这不是恰恰说明了一定的问题吗?
钱江新城的江景豪宅,你说真正住的人不多,至少鲲鹏路你可以自己过来看看,现在连路边停车都找不到位置了,交警三天两头来贴罚单。

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发表于 2015-12-2 09:45 | 显示全部楼层
拍卖的房子没有代表意义,不能得出任何结论。
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 楼主| 发表于 2015-12-2 17:52 | 显示全部楼层
本帖最后由 FXXEVO 于 2015-12-2 20:43 编辑
银虎斑 发表于 2015-11-29 22:47
也不是完全这么说,武林府二手挂出来一大堆,都是亏本出的,为啥,都是住进去发现吵,后悔,处理,不是所 ...


”武林府二手挂出来一大堆,都是亏本出的,为啥,都是住进去发现吵,后悔,处理,”,这些房子也不见得都是因为噪音而出售的,那边的房东大部分都是经商,现金流紧张或其他原因都有,不能完全归结于噪音这一因素。等新华园整体交付,肯定也会有大堆二手房出售,实属正常现象,毕竟有500多户,体量在的,二手房不会少的。更何况新华园现在还有70多套未售,销售情况还不如兰园(非酒店式公寓房源),而且价格兰园贵,噪音干扰非常大。


“武林外滩销量也不如新华园,一个最大的原因也是噪声,前者被运河里面船的柴油机吵以及文晖桥的车流声吵,后者被叶青苑和大唐新村做炮灰给挡掉了文晖路和运河里面船的声音。”也不知道你是怎么想的,两个楼盘定位就不同,酒店公寓除外,武林外滩起价都是1000万左右的,新华园300万起,5,6百万这种价位的居多,就是150方那种奇差的户型,很多人都看不上;再者,外滩230套房子卖到现在只剩70多套,新华园540套,还剩70多套,开盘还是后者早很多,怎么会得出新华园销量好的结论;说到沿河的噪音,外滩西边套沿河的房源卖的非常好,成交单价也是最贵的,目前6万左右,说明很多老板都是在乎景观的,觉得值这个价钱;还有就是,现在住高层很多人晚上都是关窗睡的,加上外面空气质量那么糟糕,只要窗户隔音好,关上没噪音,一般都还是能接受的,也没你说的那么夸张。


“武林一号那些买了沿文晖路的楼幢的,你看看以后要出手有多困难。”我问过销售,这些老板买来都是自住的,噪音问题在下单之前都是清楚的,说明也是能接受的;我朋友家买了6幢东边套跃层,说是北面沿文晖路开窗也吵,但6000万还是下单了,那是因为诉求不同,他家买武林壹号楼王就是看中其处于小区的中心位置,最大的楼间距,最聚财,如果纯粹为了安静,完全可以考虑1号楼6000万的边套顶跃,又不是买不起。

“任何小区,都是安静位置的楼幢最抢手。钱江新城这些豪宅,现在二手的价格相对以前,都在跌。”那也不一定,房子品质差,采光差,户型差,楼层低的,就算很安静,也不一定抢手,反而滞销;新城二手房子是在跌,但不影响其二手成交量,沿之江路一线江景房源依然很抢手,这个可以向那一带的中介求证,他们最有话语权。

“绿园我知道里面有业主,也是因为要开窗户,怕吵,直接卖了,换了东方府邸中心最安静位置的大户型。”那肯定不是银杏苑的房东,据我说所知,出售银杏苑的房东,很少只是因为“噪音接受不了”这个理由。

“2014年拍卖那个人1360w收那套银杏苑并没吃到什么便宜,无非就是从很吵,换到相对吵而已,是小区业主,有这个情怀,才会出这个高价收。”你也说了,对这个老板来说,沿马路的太吵,银杏苑这个噪音还是能接受的,下单了,可见噪音问题也没你说的那么严重。

“所以现在这套拍卖,同样的,2拍会流拍,因为小区有这种情怀的人没了,要靠外面的人来买,一综合考虑噪声,想想花到这么高总价,买个房子不能开窗户,影响休息(这里住的很多都是做生意的人,很多boss,并不是上班朝九晚五的吊丝族,自然有人白天要睡觉的),下单自然会犹豫。”这个还是因为信息不对称,小区里的人大部分不知道拍卖这个事情,外面人关注的人也少,又是拍卖房忌讳,例如去年中大吴庄最后拍卖成交单价也只有6万多,就算房子安静,也卖不高,因为知道的人少,竞拍者自然少了。
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