从年后回来，历经将近3个月的时间，终于现在把新房子过户过来了。这段时间以来，一直有上口水，看着大家的讨论，受益良多。今天刚好热电厂地块高价出让，心里小窃喜，来跟大家道道我的心路历程，也有一些我认为的“干货”拿来跟大家分享（大家勿喷啊）。
我家背景：
1，住房情况：2010年在三墩买了一套刚需房（最高点买入，泪啊，刚卖出的价格略高于买入价，算上利息装修，是亏的）。
2，家庭成员：有个小孩，今年3岁，9月份就要入幼儿园了。老妈在带。所以一家4口人住。
3，换房动因：考虑生二胎，所以想置换大房。
4，手头现金：不太多，要把老房子卖了才能够买新房。
5，换房目标：3-4房，学区，05年后的次新盘或新房，西湖区或拱墅区
6，购房总价：从最开始的目标300万一直涨到最后的接近500万
看房总结：
1，时间节点：受到年后房价大涨的触动，从年后回来就开始看房。4月初自己房子卖掉，2天后签下新房购房意向协议，4月底打首付申请贷款，5月中旬过户
2，看盘小计：总共看了20多个楼盘，总计100多套房子，也真是够累的。看房集中在西湖区三墩、申花和拱墅区桥西、万达这几个地方。主要是离我们夫妻俩的工作地点都比较近。
3，最终结果：选择以3.5万的高价接盘了文鼎苑。（真的是超出了自己最早的预期）。
我看过的楼盘清单
我的一些分享：
在选房的过程中，我自己做了相当多的功课，这里可以分享一下，希望对有置换需求的朋友有用：
1，学区的问题
我在刚开始看房的时候，对学区基本没什么概念，对杭州什么学校好也是一无所知。我就从零开始了解杭州的教育情况。由于工作的关系，我比较喜欢用数据说话，所以我自己就整理了两份表：
A，杭州民办初中历年摇号录取名单的小学分布：横向比较学军紫金港、求是星洲、卖小文澜和文一政苑4个小学，初中除了公益之外，其他几个都找到了名单。这份统计我没保存。。。
虽然我也不喜欢应试教育，但是这的确也是进行衡量的硬指标了。结果，从民办初中录取情况看，学军紫金港略高于求是星洲，卖小文澜和文一政苑都少得可怜。再结合希望杯入围名单，学军紫金港和求是星洲第一集团已经很明确了。所以，我后期的看房方向就集中在学军紫金港和求是星洲了，排除了卖小文澜和文一政苑。
其实有一段时间对卖小文澜还是很不舍，不过当我看到卖小文澜居然要面对如此之大的一个片区，学校有10几个班级之后，想想还是放弃了。一是这个地方肯定有学区变动的风险，另一个资源太分散。
2，房龄的问题：老破小吗？
我的选择是05年以后的二手房或者新房。因为我要再一次卖房，肯定至少要5年以后了，长的话可能10年。所以必须考虑房子的流通性。如果我买老破小，等再过10年，也就是相当于现在买80年代的房子，我想考虑的人肯定很少。然后我再对比了次新小区和老小区的房价增长情况，就一清二楚了，老破小的房价增长相当慢。
这也是我没有考虑文教区房子的一个重要原因，文教区的次新房价格都太高，超出我的承受范围，老小区又不想住。所以只能在申花、桥西和三墩看。
3，为何不买新房？
其实我是很想买新房的，但是河滨之城的小学最早要19年交付（实际可能更晚），蓝孔雀那边的也要差不多时间（还是9年一贯制），三墩的几个新盘对应三墩小学，果断放弃。所以，决定我没买新房的主要原因，还是因为小孩读书的问题。所以，如果是考虑到小孩子读书的改善需求，一定要看清楚新楼盘的学校问题哦。
4，为何选择文鼎苑？
因为最后在学军紫金港和星洲之间选，所以重点看了这两个学区的房子。星洲最大的软肋还是老小区、停车难。所以，最终选择了文鼎苑。文鼎苑在口水已经是一种现象的存在了，我的确也是最后才去重点看文鼎苑的，我能深刻的理解这种被一直黑，但是价格一直很坚挺的现象。因为文鼎苑实在是城西这块，各方面条件最佳的结合体：
A，最好的小学：虽然是分校，但是教学质量一点不含糊，第一集团实至名归。
B，次新房，楼盘大，停车不难
C，相对文教区次新房，更合理的价格：文教区十三中的次新房（05年后）都是基本4万起步
D，近浙大，环境好：我们夫妻俩都是浙大紫金港毕业的，所以母校情结比较重，就算住在三墩，也是每个月都会带小孩去紫金港玩。
E，双地铁，交通便利：看了地铁远期规划的就知道，城西这边的双地铁换乘站没几个：三坝、金渡北路，还有一个是在拱墅区忘了什么名字了，在城西地铁少的情况下，双地铁比较稀缺。
F，周边商业发达
5，关于贷款：不要相信中介给你介绍的银行
中介都是很懒的，他们只会选最方便或者利益最大的合作银行来推荐给你。如果你接受，就可能错过了很多条件更好的银行了。因此，我让中介把他们的合作银行列表发给我，我自己挨个打电话询问贷款条件和折扣情况，最终定下来一个小银行做贷款，折扣优惠哦~
找银行这件事，要放在签正式合同之前来做。
6，关于房子的光照和噪音问题
因为后期我主要目标就是文鼎苑，所以文鼎苑几乎在售的房子我都看了个遍。发现沿余杭塘路的房子和1楼的房子非常难卖。沿余杭塘路的，噪音大到无法开窗，1楼的光照是个大问题。我自己买的房子也是个低楼层，10楼以下的。所以我就很在意这个房子的采光情况。而我不可能去实地观察到日照数据，怎么办呢？我就自己算吧。下面几张图，是我计算的草稿和EXCEL。基本上把很多天文地理和三角函数知识都用上了。最后我算出来我的房子在冬至日，一天有4个多小时的日照，在夏至日，有9个多小时，还是非常棒的^_^
日照时间动态计算模型，可以计算一年中任意一天我的房子的日照时长：
计算日照时间要用到的参数和公式：
file:///C:/Users/ADMINI~1/AppData/Local/Temp/msohtmlclip1/01/clip_image004.jpg
我的房子周围的楼幢分布及角度、楼间距：角度怎么算？把百度地图中的卫星图放到PhotoShop，可以量角度。怎么算楼间距？在百度地图中，用测距工具。
file:///C:/Users/ADMINI~1/AppData/Local/Temp/msohtmlclip1/01/clip_image006.jpg
如果有朋友想要这个模型，可以留qq邮箱，我可以把我的excel发给你哦。
7，关于房子置换的小建议
我自己置换衔接的还是非常紧凑的，有一些小建议：
A，先找好目标小区
B，开始挂房子卖
C，一定要带租约卖，可以适当便宜，让利给买家。比如免费反租几个月
D，珍惜每一个成交机会，不要贪心
E，一边卖房，一边看新房
F，房子卖了后，尽速下单买房。
现在房子也已经定下来了，没法改变了。其实一段时间里，心情是很忐忑，一直担心自己买错了。经过这段时间的调整，还有天天看口水，尤其是地王连出，逐渐平复了这种焦虑的心情。买房子真的是好累的，祝大家都好运吧。 
发表于 2016-5-20 21:25
楼主
