一铺坑三代？杭州商铺库存要80个月才能卖完

古小川

一间好的商铺不仅可以日进斗金，还能保值增值，在房地产发展最为迅速的几年，地段、格局都不错的商铺价值翻番都不罕见。

所以，中国人向来偏爱买商铺，故而有“一铺养三代”之说。

然而，投资商铺的黄金时代已经过去，在房地产市场热火朝天的当下，虽然商品房成交量屡屡创下新高，但是商铺的行情却依然难有起色，为何会出现这么大的反差？

一季度优质商铺租金指数 较2013年下降18%

杭州武林路的商铺向来被作为商业市场的经典范例存在。

从武林路体育场路入口处，直到凤起路，这一段约800米左右的路程，原是女装街入口的门面，然而现在记者一路走来，服装店、名品箱包店、奶茶店、小吃店、理发店等各种业态的店铺早已找不到当年女装街的气质。在这一段不长的距离中，就有约七八家门店贴出了转让的字条。

武林路某品牌中介的工作人员表示，武林路上商铺的转换率这几年颇高。

武林路底商的频繁更迭，映射出的不仅是传统商业的变革，更像在诉说着历史浪潮中住宅底商的兴衰。

某网站认为，杭州整体租金下降并不明显，下降表现在原来租金较高的区域，比如武林路，像滨江区域租金整体上升，下降明显的是出租率。实体开店少了，租铺子的人少了，但大部分房东还是没有降租金，只是出租率在下降。

据某品牌商业地产统计，今年上半年武林路的空铺率达20%。目前这一带的商铺租金基本为13-21元/平方米·天，比年前下降了25%。2008年之前，武林路商铺租金价格基本为30元-50元/平方米·天，堪称寸土寸金。

据戴德梁行研究部数据统计显示，从2013年至2016年，杭州优质商铺出租率总体呈现下降趋势，2013年巅峰时期，租金指数约在170，而今年第一季度的租金指数只有140，下降约18%。热铺出租率也呈现明显下滑趋势，2013年、2014年优质商铺的出租率达到了96%-97%，今年上半年则降到了95%。

商铺库存还需80个月去化时间

商铺租金下降、投资回报率低等原因，也将直接影响一手商铺市场。

就在不久前，奥体某热门楼盘打出了“奥体现铺1.8万元/平方米起”的价格。查询该楼盘的住宅成交记录，我们发现，其成交均价多在22000元/平方米以上，这也意味着，此次推出的商铺成为杭州极少数商铺售价低于住宅的项目，而熟悉房产市场的人都知道，在通常情况下商铺的售价远在住宅之上。

此楼盘虽为个例，但同时也从侧面反映了商铺在销售市场的艰难。

据快房网统计，从近15个月商铺成交价格来看，今年与去年相比有明显下降，去年的商铺月成交均价多在19000元/平方米以上，最高时达到了24000多元/平方米，而今年的月成交均价多在17000-18000元/平方米。

其实，杭州的商业地产一直以来就被业内人士所诟病，快房网K指数数据显示，今年前5个月，杭州商业地产成交15983套，已经达到去年成交量的7成。同时，杭州前5个月，商业地产新增8256套，销售总量超过新增量，库存减少了7000多套。从数据来看，杭州商业地产成交量抬头，库存也呈现出了下降态势。

但是，按照目前的去化速度，杭州商业地产的去化周期还需要约50个月，商业地产库存量依旧很大，其中，酒店式公寓仍然是商业地产成交的主力，占整个商业地产总成交量的62.3%，商铺约占17%。

有统计显示，目前杭州商铺的库存还需要80个月才能消化，其中即包括住宅底商和综合体内的商铺。其中，所说的去化80个月周期的商铺，只是领出了预售证的项目，还不包括没领预售证的潜在供应。

商铺是否会成危险资产？

曾几何时，“一铺养三代”的说法成为人们的投资金句，似乎买“旺铺”成了一劳永逸的投资法门。

不过现在，我们可能要重新思考，商铺是否也会成为危险资产?

搜铺网CEO盛涛认为传统商业街、街铺短暂性租金下跌是正常现象，“传统服装市场的部分生意被电商取代，生意不好自然租金就会下降，还有购物中心短期增速太快，商铺供应量太大。”

都市快报房产专家、快房网首席评论员“大老哥”认为，造成商铺投资价值减小的一个原因是近几年商业地产的高速发展。除了综合性商业地产过剩外，现在绝大多数楼盘都有沿街商铺，有的是开发商打造的商业街。

谢成龙商业地产总经理谢成龙认为，目前杭州大多数商铺初期回报率在2%-3%，并且很多住宅底商都面临着招租问题。