楼市：财富效应还是财富幻觉？

南航一号

国家统计局数据显示，2016年8月全国70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨的城市分别有64个和57个，分别比上月增加13个和6个，热点楼市继续升温并向非热点楼市扩散。同时，2016年前7个月全国新增个人房贷2.8万亿元，约为2009年全年新增额的2倍；8月份又新增住户中长期贷款5286亿元，家庭加杠杆热情空前。

理论上分析，财富效应将带动家庭消费需求扩张，但当前高位加杠杆所形成的房奴效应抑制消费需求释放，导致住宅名义价值增长态势与家庭消费意愿形成背离，值得高度关注。

本轮楼市短期内急剧升温，房价累积涨幅巨大。2016年8月末，厦门新建商品住宅价格同比上涨44.3%领涨全国70个大中城市，其他热点城市房价涨幅也均在20%以上。但住宅不动产名义价值的急剧上升并未出现财富效应，社会消费市场运行整体平稳。2016年前8月，全国社会消费品零售总额同比增长10.3%，与上年同期持平。

在消费大类中，除与房屋购买直接相关的家具及房屋装修消费超过平均增速外，与改善家庭生活品质的服装鞋帽、针纺织品，家用电器和音像器材等消费均低于平均增速。2016年前8月，北京和上海的社会消费品零售总额分别增长4.3%和7.9%，较上年同期分别下降1.7个和0.1个百分点。这些情况表明，热点城市拥有住宅不动产的“被富豪”普通家庭，其消费意愿并未出现可持续性积极变化。

而当前家庭在房价高位加杠杆热情空前，债务负担加重。数据显示，截至2016年8月末，全国住户人民币中长期贷款同比增长28.19%，增速持续上升；较人民币各项贷款、非金融企业和机关团体贷款增速分别高出15.22个和17.74个百分点，家庭加杠杆动力十分充足。同时，全国住户人民币存款同比增长9.23%，较人民币各项存款和非金融企业存款增速分别低2.02个和8.96个百分点，家庭可支配货币财富相对缩水。

从住户持币期限结构看，2016年8月末全国住户活期存款同比增长15.85%，高出定期存款增速10.23个百分点，存款活化在一定程度上反映出家庭加配住宅不动产的强烈意愿。无论是土地一级市场还是住宅市场，“买到就是赚”的认识，导致上海离婚买房人士激增，北京甚至出现“抢房”一幕。应该看到，货币与住宅不动产均为财富贮藏的不同形式。

但对消费而言，货币财富直接反映为家庭购买力，住宅不动产需要变现并转化为货币财富才能用于各种消费，因此家庭货币财富相对缩水必然抑制消费需求释放。房价大幅上涨虽然能够带来财富增长幻觉，但加杠杆家庭因债务负担过重反而需要“缩衣节食”，未加杠杆家庭则多属富裕群体，本身消费增长潜力有限。

从根本上说，房价上涨是货币财富向住宅不动产转化的过程。房价上涨所形成的名义财富增值，也即财富效应存在脆弱性；若过度背离实体经济基础，最终将沦为一场财富幻觉。但家庭在房价高位加杠杆所形成的债务负担，要受到法律强制力的约束，风险与责任却不能轻易回避，消费挤出效应显著。因此，要高度关注房价大幅上涨对消费需求的抑制作用。