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9月末以来，全国共有23个城市集中出台楼市限制性政策，整体的调控收紧局面出现。过去一年房价经历了让人“措手不及”的猛涨，土地市场地王频出，使得过热的楼市迎来本轮严厉的政策调控。
除了热点一、二线城市外，本次限购大潮中也出现了昆山、东莞等三、四线城市。那么限购狂潮过后，政策面的作用究竟如何呢？哪些城市会因为限购遭遇房价回调的压力呢？
这些城市曾经“笑傲江湖”
表1：2016年9月已限购城市商品住宅环比涨幅 
数据来源：同策咨询研究部
在货币贬值的大环境下，导致资本大量涌入房地产市场，当前房地产市场存在一定资产泡沫，一些城市在限购前，存在房价涨幅过快的现象。
以限购大规模发生前的9月为例，我们发现，房价涨幅最大的不是传统概念上涨幅较大的上海、深圳，也不是上半年频上头条的郑州、合肥等，而是北上广深圳周边的这些中小城市。以深圳周边城市圈为例，如东莞、惠州，9月商品住宅均价环比涨幅方面，惠州7.0%，东莞也达到4.0%。
在商品住宅销售价格变化方面，从2015年1月到2016年9月，东莞的房价从9130元/平米变动到15815元/平米，21个月涨幅达73%，9月商品住宅价格超过合肥。去年12月房价突破万元大关，之后开始一路上扬态势，2016年8月之后超过15000元/平米。
惠州在此方面，从2015年1月的6322元/平米涨到2016年9月的9078元/平米，21个月涨幅达到44%，涨幅程度小于东莞，但对于一个四线城市来说也属于较大幅度的跨越。尤其是今年4月之后，房价从稳定的6000元/平米左右，开始突破7000元/平米，之后开始阶梯式上涨，至2016年9月突破9000元/平米。
图1:2015.1-2016.9东莞商品住宅销售价格变化情况
数据来源：同策咨询研究部
图2:2015.1-2016.9惠州商品住宅销售价格变化情况
数据来源：同策咨询研究部
上海周边的城市房价上涨幅度也较大，长三角城市圈中的无锡、昆山等地的房价皆快速上涨。9月商品住宅均价环比涨幅方面，无锡达到12.7% 。
在商品住宅销售价格变化方面，从2015年1月到2016年9月，无锡的房价从7584元/平米变动到10364元/平米，21个月涨幅达36%，9月商品住宅价格比肩郑州。今年3月房价达到8257元/平米，之后开始一路上扬态势，2016年9月突破万元大关。
昆山在此方面，从2015年1月的8467元/平米涨到2016年9月的15271元/平米，21个月涨幅达到80%，涨幅程度非常大。尤其是今年3月之后，房价开始突破万元大关，，之后开始稳步上涨，至2016年9月达到15271元/平米。
图3:2015.1-2016.9无锡商品住宅销售价格变化情况
数据来源：同策咨询研究部
图4:2015.1-2016.9昆山商品住宅销售价格变化情况
数据来源：同策咨询研究部
对于这些一线城市周边小城市，房价涨幅较大的原因，同策咨询研究部分析认为，可以分两方面来看。首先是投资属性方面，由于楼市整体进入高烧模式，核心城市房价高企、购买力外溢，导致环核心城市的小城镇房价快速上涨。可谓“近水楼台先得月”，接住了大城市的需求外溢。
以昆山为例，上海3.25新政出台后，上海楼市应声而落，但与上海毗邻的昆山房价并未出现较大涨幅，尚处价值洼地中，这让投资客看到了利益的空间。一些沪上投资客，开始将眼光瞄向昆山，导致上海限购后，直到昆山限购前，昆山房地产市场整体活跃度很高，房价日益走高，主要是投资客炒房所致。
另外一方面，从刚需属性来看，促使一线城市周边小城市房价涨幅较大的动因，是便利的交通。比如昆山市花桥镇，是上海周边离上海市区最近的地方，地铁11号线经过这里，从花桥站上车可以直达上海迪士尼。因此花桥镇成了很多在上海工作，又无力负担上海高房价的刚需群体，购房的首选地。东莞方面，莞深快轨一直是沟通东莞和深圳的重要交通保障，近来，官方发言考虑将莞深快轨改造成广莞深快轨，东莞将无缝连接广州和深圳，为东莞后续的发展带来巨大潜力。
限购后这些小城市的日子如何？
首先来看昆山，这个人口数量只有约166万的小城，是苏州下属的县级市，但因紧邻苏州和上海，在上海和苏州限购和需求大量外溢的背景下，昆山这个四线城市的房价开始水涨船高。从2015年1月的8467元/平米涨到2016年9月的15271元/平米。
但随着9月28日昆山楼市新政的出台，昆山楼市开始遇冷。昆山9月28日公布的楼市新政表明，自9月29日起非苏州市的户籍居民家庭申请购买第二套住房时，应提供自购房之日起前2年内在苏州市累计缴纳1年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明。
图5：9月22日-10月15日昆山成交套数概况
数据来源：同策咨询研究部
昆山限购政策的出台，对于昆山本地人无太大影响，对从上海、苏州来的投资客是个很大的限制，而昆山楼市火爆的主要推手，与投资不无关系。所以调控之后，昆山楼市开始进入低迷状态。有传言称，在昆山有项目在售的开发商哀鸿遍野，限购后，符合条件的客户减少了八成，剩下的客户可能因为限购从严而再次回到观望状态。
说完长三角的昆山，我们再来看一下珠三角的东莞。作为世界工厂，宜居城市，且与深圳、广州都只有70公里左右的距离，广州、深圳的需求基本外溢到东莞居多，东莞从今年1月份起，房价进入万元时代，9月份商品住宅均价达到15815，高于一些二线省会城市，合肥、郑州、成都等。
图6：9月22日-10月15日东莞成交套数概况
数据来源：同策咨询研究部
同策咨询研究部数据显示，10月6日东莞限购政策出台的当天，成交套数暴增至1411套，之后出现回落。
对于上述各城市限购后的境况，同策咨询研究部分析认为，综观历史，我国房地产市场存在着一个短周期，大多是3年左右的周期。2016年正是周期之年，调整不可避免，2016年到2017年可能是首次出现在政策刺激下的调整之年，这是大势所趋。
而政策面的作用对于昆山、东莞这类城市作用更明显，此类城市房价的过快上涨，并没有基础的人口增加、经济发展产生的天然需求，而是投机所致。
国庆前后的限购政策，对于抑制投资投机性需求产生一定作用。国家统计局刚刚发布的9月份70个大中城市住宅销售价格统计数据，在与10月上半月房地产市场情况的对比中显示，房地产市场降温，恢复到理性，而且对引导预期，抑制房地产的过度投资都有积极的作用。
由于昆山、东莞等的地理优势，加上便利的交通，且本身房价相对较低，房价上涨的潜力被投资客注意到，所以投机者大量进入，迅速炒作起来。现在限购政策一出，投资客多半不符合条件，肯定会退场，购买群体锐减。据此，我们认为，此类城市可以说在限购后“提前入冬”，未来房价面临回调压力。 | 
发表于 2016-10-24 20:52
