巴西以高税费抑制房价上涨 炒房或血本无归

马小甲

巴西目前维持着高达14%的基准利率，在全球主要经济体中位居第一，这就意味着银行的商业房贷利率也不会很低。以巴西房地产信贷业务规模最大的联邦储蓄银行来说，今年该行针对储户的商业房贷利率为11%，针对非储户的商业房贷利率为12.5%。
正因为商业房贷利率相对较高，巴西购房者普遍选择不贷款或者少贷款。2007年以前，巴西市场基本没有任何超过5年的房地产贷款存在，房价也长期维持在相对低位。比如在巴西利亚北湖区一套带花园、面积达1000平方米的别墅式住房，2004年的估价为40万雷亚尔(1美元约合3.2雷亚尔)，2007年的估价也仅为45万雷亚尔。
除高利率之外，地产税(IPTU)也是巴西政府用来平抑房价上涨的手段之一。巴西宪法规定，市级政府有权要求拥有房产者缴纳地产税，税额由市政府提出，在经过市民听证后由议会讨论通过。地产税在地方政府税收中占据非常大的比重。以圣保罗为例，在2007年以前，房地产税通常占市政府税收总额的13%，2005年达到了16%，之后几年更是逐年提升。不久前公布的圣保罗市政府2017年财政预算里提到，预计全年税收额将达到249.8亿雷亚尔，其中地产税征收额将达到81.8亿雷亚尔，占32.8%。
地产税由地方政府聘请专门的第三方公司对不同街区、不同品质的住房进行评估并确定征税比例，每年上缴比例一般为房价的1%左右，地方政府每年会根据物价上涨指数进行调整。
每隔几年，政府还聘请专业公司重新对不同区域的房产进行再评估，并确定税额。里约热内卢一位华人在同一条街上有两套面积相当的四居室公寓，其中一套建于1980年的房产2016年交3590雷亚尔地产税，另一套建于2003年的房产交4621雷亚尔地产税。
巴西房地产业还有一个特点，那就是物业管理费高昂，其原因是巴西人比较重视小区环境。在里约热内卢、圣保罗等大城市的小区中，通常都带有会所、游泳池等设施，部分小区还有健身房、儿童活动室、网球场、桑拿房等；此外，由于巴西治安形势不佳，24时小时保安是许多小区的标配。因此，巴西小区服务人员数量多，人工开支高。位于里约热内卢州政府附近的一处小区，其住户许多都是退休的公务员，小区中仅轮班门房就有8人，再加上维修工、清洁工和花工等，服务人员近20人，物业管理费每月需要2400雷亚尔。
综上所述，在巴西如果有人试图通过加杠杆的方式炒房，算上银行的高利率、每年需缴纳的地产税以及因房产未能出租而不得不由业主本人承担的物业管理费，其成本和压力将会很高，甚至可能会落个血本无归的局面。即便将房产顺利出租，按照目前里约租房市场的整体情况来看，租金回报也不过8%左右，还不够还银行贷款。