楼市降温部分业主逆势抬价 专家：需理性报价

南航一号

经历了一段时间的房源“自查”后，二手房市场又开始陆续放出新房源。然而，似乎不是所有的卖家都遵循着“市场冷淡收着点卖”的想法。记者发现，面临着下行的楼市，部分业主的挂牌卖价比一个多月前还高。
楼市广告再现朋友圈
“第一场雪，好房也来了。”前天傍晚，翻着手机里的朋友圈，一条房源广告突然跳到吴小姐的眼中。印象中，她已经有一个月没有看到房子的消息了。
作为潜在买房人的吴小姐，多年前和这位经纪人打过几次交道，便互相加了微信好友。虽然平时不交流，但吴小姐也会看看经纪人发的房源广告，借机了解下市场行情。“比如，行情特火的时候，经纪人的朋友圈就淡点；楼市差的时候，朋友圈也热闹点，用的字眼都是‘机不可失’一类。”
直到一个月前，一夜之间，这位“好友”撤掉了所有的房源广告，偶尔发几条，也都是“心灵鸡汤”类的转发。然而，昨天，在接连发了两条“心灵鸡汤”后，经纪人再度切换模式，又变回了房源广告。
“而且，房源报价比过去还贵。”吴小姐带着不可思议的神情告诉记者，她所住的小区，10月启动楼市调控时，二手房的挂牌报价最贵也就在5.5万元/平方米，可昨天看到的被推荐的这套，65平方米，报价400万元，单价已超过6万元/平方米。“能被推荐的，显然不能是最贵的，这价格怎么越走越高？”
新上房源部分报价走高
在朋友圈不发房源广告的“默契”，似乎正在慢慢褪去。昨天，在几位经纪人的朋友圈中，记者都看到了对二手房源的推荐广告。不过，在用语上，显然比过去要含蓄谨慎，“最佳”、“最好”、“史上最低价”、“独家好房”一类的字眼都未曾出现，多是关于位置、价格和户型面积的简单介绍。
在几家中介的官方网站上，记者也看到，一段时间房源下架的“自查”整理和核验后，登记过的新房源也开始陆续上线，很多小区的待售房源数，也由一个月前的个位数重新回到了两位数。而在这些标着“新上”、“房主自荐”的房源中，记者确也发现，就如吴小姐在朋友圈中看到的那套，有部分房源的报价在重新上架后甚至比一个月之前还贵出一小截。
比如，东三环的潘家园东里小区，三居室的挂牌报价最高的已突破7万元/平方米；东五环的奥林匹克花园小区，新上的一套三居室，挂牌报价已接近9.5万元/平方米；位于双井的经适房小区百环家园，标着“新上”的一套三居室，挂牌报价为850万元，折合单价6万元/平方米；西三旗的新康园小区，一套房主自荐的大户型，业主所报单价已接近6万元/平方米。从报价上看，无一例外，每一套房源都比10月调控之初要高。
“因为看到别的邻居报价都贵了，业主觉得卖我的房子便宜了。”昨天，一位买家告诉记者，他刚买下的一套二手房，业主抱怨卖低了，要求买家承担几年的小区物业费，以弥补自己的“损失”。
报价高的房源难出手
和部分二手房房源报价走高的情况相反的是，11月二手房市场的报价，成交量正在经历着下行态势。
根据中介机构依据北京市住建委统计来的数据，以上周为例，本市二手住宅共网签了4376套，环比下降3.4%。这已经是连续4周保持成交量下降的态势。从单日网签量计算，进入11月份以后，工作日的单日二手房网签量始终保持在1000套以下。
调控之下的低迷期，观望是很多买家的共同心态，也因此，对于这些报价极高的房源，即便是双朝南的稀缺好户型，买家的看房热情也不高。“像这套报价7万元/平方米的三居室，毫不夸张地说，就算我巧舌如簧，也知道肯定没人会买，我自己听着都觉得贵。”潘家园的经纪人告诉记者，在目前的楼市环境下，报价越高的房源，出手的难度也越大，因为买家买房的第一个比较，就是某套房的报价在整个小区中算是低的还是高的。“当然，有的业主心里也明白这个道理，所以在报价的时候就会说，真心想买的话，价格可商量。”
“跟涨不跟跌，在每一轮调控周期中都会出现。”这位经纪人补充道。
楼市调控下投机行不通
楼市走低，部分二手房业主的报价却走高，这种看似矛盾的情况出现的原因是什么？北京中原地产首席分析师张大伟告诉记者，偏高的报价中，不排除有一部分业主并不诚心想出手，借着报高价而不卖房。另外，部分业主的报价调高，也可能和正在执行的房源核查有关系，业主担心挂牌阶段将价格报低了，未来卖房时不能再调整反而吃亏，所以索性报高一点，也给降价留下余地。
“从目前的市场情况看，经过调控，楼市的热度已经下来了。”张大伟分析，不论是从新房和二手房市场的成交数据、中介公司的代理销售业绩，还是土地市场的高价地的数量来看，10月的调控加码后，一、二线城市的楼市正在迅速降温，非理性情绪也在淡化。
调控对于非理性情绪的遏制，也得到了开发商的共识。在刚举办的秋季产品发布会上，万科集团副总裁、北京万科总经理刘肖在谈到调控后的楼市时就表示，调控的实施再次告诉开发商，不应该通过投机投资或房地产短暂繁荣来获取企业成长，调控也促使房地产思索回归客户本原，将更多精力放到产品细节和购房人的舒适体验上。“这次北京的楼市调控，是一场非常及时的调控。”
存在泡沫城市房价有望降温
一直以来，由于具有资产投资升值的金融属性，住宅从来不被视为普通的经济商品。而对于北上广一线城市的住宅市场，包括经济学家在内的普遍观点都认为，其间是存在一定泡沫的。问题是，泡沫究竟有多大？
易居研究院日前发布的一份《房价泡沫研究报告》提出，2016年前三季度，全国商品住宅房价收入比为7.6，与2015年的7.2相比，上升明显。从房价收入比的绝对水平看，已经略微高出6-7的合理区间。“房价收入比的上行主要是受2016年春节过后，伴随着各项去库存政策和货币宽松政策的支持，一线城市、重点二线城市和部分三线城市楼市迅速回暖，导致房价明显攀升，与此同时，居民收入增幅却远小于房价增幅的影响。”报告提出，在某种程度上，高房价也与2016年国庆期间多地出台限购限贷等房地产调控政策有一定相关性。
具体到各个城市，报告结果显示，参与调查的全国45个大中城市和热点城市，房价收入比呈现东、中、西梯度递减的态势，且相差幅度较大；一线城市和东部沿海城市，明显整体高于内陆其他城市，深圳、上海、三亚、北京、厦门、福州分列前六位，房价收入比均超过14。
依据房价收入比和住房价格指数，易居研究院在报告最后提出，包括深圳、上海、厦门、北京、合肥、南京、福州和苏州在内的8个城市，2016年前三季度的泡沫水平已超过50个百分点，可定义为暂时出现泡沫。
“但是我们认为在未来一年，由于承载了过大的上涨压力，泡沫程度较大的地区，调控性质的政策将持续执行，因此市场成交量也将进一步回落，房价会出现环比零增长甚至负增长的情况。”
房价有可能降温的结论，也得到了张大伟的认同。“楼市成交下降期，买家也会持续处于观望状态。所以，我也建议真心持房待售的业主，理性报价，不要盲目抬价。”张大伟表示。