住房成交量下滑房企购地热情难退 楼市调控仍存空间

半边影子

近几个月来，南京、武汉、济南、厦门等多个城市先后出台楼市调控政策。但记者观察发现，近期全国土地拍卖中仍有一些地产商高溢价购买土地，天津、济南、武汉等城市土地拍卖再次出现溢价超过200％现象，给楼市稳定带来了负面效应。

调控令下住房成交量下滑房企购地热情难退

针对近几个月的楼市抢购热潮，国内多个城市出台调控政策，引导楼市理性发展，同时也打击开发商在楼盘营销环节出现的违规现象。国家统计局的数据显示，从新建商品住宅网签成交量看，一线和部分热点二线城市中，多数城市10月份成交量较9月明显下降。

记者注意到，大多数城市的限购政策只针对楼盘的销售和购买环节，虽然提高了购房门槛，但一些开发商的抢地热情依然不减，在楼市调控令出台后，仍有不少城市的土地拍卖中出现“地王”现象。

在11月22日多个城市进行的土地拍卖中，广州、武汉、长沙等地再次出现“地王”现象。广州市3宗土地拍出楼面价超过40000元／平方米，拍出价格刷新广州土地交易纪录。武汉一宗出让总价达110.65亿元的土地，长沙一宗成交总价28.99亿元的土地，也刷新了两地土地出让总价纪录。

除一些城市再次出现“地王”外，在11月的土地出让中，不少城市也存在房企高溢价购地现象。山东济南高新区一地块被中垠地产以92296万元竞得，溢价率265％；四川成都出让的六宗商住地块中，最高溢价率达200.77％；天津空港经济区内3宗地块以总价57.5亿元成交，平均溢价高达494％。

据中原集团的统计数据显示，11月上旬，全国54个热点城市住宅成交量比10月同期下降10.7％，比9月同期下降16.2％。但自6月份以来，部分城市新“地王”价格也较前期大幅飙升，此外，楼市调控政策实施后，近期各线城市土地拍卖溢价率近期再度抬头，土地市场依然高温难退。

苏州大学法学院刘磊教授认为，目前部分一二线城市的房地产市场，已被大量资本占据，在一些开发商推波助澜和购房投机者的跟风炒作下，一些商品住房具有了金融产品属性，因此高溢价买地行为出现的频率就会很高，对于这种现象应有所控制。

“面粉贵过面包”现象突出背后存在隐患

国家统计局公布的数据显示，9月、10月房地产业土地成交价款仍然保持两位数增长，9月增长率为13.3％，10月则上涨至16.7％。业内人士分析，从数据的角度来看，成交价款的高速增长，意味着楼市“面粉贵过面包”现象仍较为突出。

海通证券的一份研究报告分析，“地王”频出带来更多“资产泡沫”，同时也给未来房价房贷留下隐患，这类地产泡沫应当引起警惕。记者观察发现，今年以来，“地王”频频出现的同时，一些问题也逐渐出现，不少开发商高价竞拍土地，但自身资金并不具备充足的实力。

6月29日，济南市唐冶片区一土地竞拍时共有13家房企竞价936轮，最终被帝华地产旗下公司拍得。但在拍地三个多月后，开发商一直未能支付首期35亿土地出让价款。最终，济南市国土资源局11月17日发布公告，由于相关地产商未按规定缴纳土地出让价款，形成违约，将被解除《国有建设用地使用权出让合同》，土地被济南市收回，并将违约房企纳入土地交易市场诚信黑名单。

据苏宁金融研究院的统计显示，不少房企购地款实际缴付比例较低，而各地“地王”退地事件也屡见不鲜，不少高溢价拍下土地的房企并没有投入真金白银，却成为房价上涨的主要推手，给楼市发展带来负面影响。

此外，今年拿下多个城市“地王”的融信集团，其投入土地竞拍的金额已超过商品房销售额。据克尔瑞研究中心的数据统计，今年以来融信集团已拿到14块土地，其中有7块地溢价率超过50％，14块地的总价超过345亿元，远超其去年一年的销售总收入。

中原集团研究报告指出，如此跳涨的节奏并不利于市场平稳发展，部分房企频频出手高溢价买地，制造“地王”新闻，不仅加剧了房地产市场的不稳定性，也彰显了投资的焦躁。

北京隆安律师事务所律师杜鹃认为，衣食住行是基本生活资料，但目前住房的价值已经远远超出了钢筋水泥的价值，“面粉贵过面包”这一现象折射出目前土地的价值偏离甚远。

调控仍存完善空间各地有望继续加码

专家认为，出台楼市调控政策不应只针对商品房销售环节，在土地拍卖与竞标等环节也应继续加强控制，从多个角度来抑制此轮楼市的上涨热潮。

针对频繁出现的高溢价购地现象，一些城市也陆续出台管控措施，郑州市在出台的《关于促进房地产市场持续平稳健康发展的通知》中规定，市内五区及郑州高新区土地出让时，网挂报价超过50％溢价率时，网挂报价中止，此举被外界称为地产领域的“熔断机制”。11月29日，上海、天津等城市出台差别化房贷新政，分别提高首套房、二套房贷款首付比例，从贷款角度对楼市进行调控。

易居中国的研究称，为防止地价飙升成为房价上涨的推手，不排除地方政府将进一步加码调控政策。就政策而言，类似南京、天津、济南等城市出台的“土地限价”、“土地交易诚信黑名单”、“差别化房贷”等政策可能会在更多城市出现。

国海证券一份研究报告分析，就全国范围而言，重点调控城市的土地市场已经出现降温，政府出台的一系列调控手段，使得前期地王集中区域开始出现地价回落现象。为进一步调控楼市，防止土地拍卖价格非理性增长，后续可能会有更为严格的调控措施。

安邦智库研究人员认为，要抑制房地产泡沫，除“限贷限购”之类的政策外，还要综合发力，抑制信贷的过快增长，加快农村土地制度改革，增加更多有效供给，从各方面给楼市降温创造有利条件。

业内人士分析，市场在如此严厉的调控之下依然持续亢奋，既有本地需求的坚实支撑，也反映出当前调控政策还存在进一步完善的空间。如何在控制土地拍卖、购房等多个环节不理智行为的同时，健全可持续的住房供应体系，满足不同人群和家庭类型的多样化需求，应成为今后相关规范政策出台的方向。