房地产市场“地王”现象在降温 政策形成合力抵制资产泡沫

小马过江

曾经风头正劲的地王似乎偃旗息鼓了。12月初，北京今年第二批“限房价、竞地价”地块出让结束，结果正如外界所料，在自持物业、配套承诺等多项限制条件下，没有产生地王。万科等企业拿下这4宗地块，将100%持有所建住宅70年，意味着这些项目将不再销售，而是以租赁形式面市。

同时，武汉取消了一块已经挂牌近一个月的地块出让。业内人士称，今年武汉房价上涨很快，开发商拿地热情高涨，在调控新政下，该地块取消出让是为防止产生新地王，推高房价上涨预期。

不过，有些城市的土地招拍挂仍然激烈，高价地成交仍时有耳闻。上月底，广州多个地块出让，其中一个地块刷新广州单价地王，楼面价近4.5万元，高于周围在售新房价格。按此楼面价计算，该地块未来新建商品房售价必须远超目前在售楼盘价格才能盈利。

业内人士称，因上半年销售火爆，开发商有较强补货冲动。不过，就整体而言，在调控政策加码情况下，未来一段时期地王将逐步降温。

9月30日后，北京、上海、杭州、南京等多个房价上涨较快城市出台房地产调控政策，其中涉及提高首付比例、收紧贷款政策等。11月底，上海、天津调控再度加码，政策更趋严厉，提出“认房又认贷”，即对有过贷款记录的购房者也将按二套资格审批贷款。此举对一些改善性住房需求的购房者有较大影响。

在土地出让方面，各地更是严防死守。不少城市提出设定土地出让价格上限，有些要求开发商须使用自有资金，减少杠杆使用；也有的要求提高土地出让金首付比例。甚至，有些城市决定在出价一致的情况下，采用摇号方式决定买家。

同时，各项政策也逐步发挥叠加效应，银监部门要求商业银行禁止给地王项目放贷，证监会则收紧了房地产企业发债融资。这些政策表明，在抵制资产泡沫已成共识的情况下，调控短期不会放松，甚至会趋严厉。

中原地产研究中心数据显示，9月30日至11月20日，全国地王数量明显减少，以10亿元地块+溢价率100%为标准，10月单月只有17宗地王，11月截至20日只有12宗。

值得注意的是，一些重点城市在土地供应并不充足的情况下，只是以行政手段遏制需求，很难长远解决供需矛盾。

此外，开发商资金充裕也对土地市场后市有较大影响。自去年初房地产企业获准在境内市场发债后，房地产业债券发行数量出现井喷。仅今年前8个月，上市房地产企业的债券发行量就达990只，超过2015年总数。分析人士称，在此轮调控后，手握资金的大企业可能在土地市场拥有较大优势。