新手买房系列一：哪些问题必须问开发商？

一月吃一顿

哪些问题必须问开发商？
很多人在买房前夕临时做准备功课，有人则寄托于专业地产人士的分析。其实，买房最大的问题不是专业问题，不是时机问题，也不是投入问题，最大的问题在于你的了解和观念。
皇帝都不打没准备的仗，买房动辄上百万，事关以后生活的舒适程度，所以，很多问题必须提前搞清楚，比如单价是多少，大户型还是小户型，按照哪种面积计价，房子是精装修还是毛坯房，公摊面积是多少，得房率多少，有没有优惠等信息。
除了询问以上这些问题，还要注意查看售楼处公示的“五证”，保证开发商销售的合法性。另外，必须要注意到公示的“不利因素”，包括红线外周边不利因素、红线内周边不利因素，这些都需要仔细查看。
总之，自己买房，要学会自我筛选信息，问房君帮你整理好了，买房就得问清楚这些问题。
房价&
在售楼处，跟房价有关的名词，会经常听到3个，均价、单价、总价。
均价是指整个楼盘的房屋单价，单价一般是指某一户型、楼层的房屋单间，总价则是指总房款。
由于户型、楼层、位置等不同，房源的单价也有所不同，总价有时可以差出几十万。如果已经有了心仪的房源，要问清楚这套房子的单价是多少，总房款在什么价位，差价是多少做到心中有数。多方打听不同朝向、不同楼层房子的差价和原因。
营销中心售楼员不会主动告诉你房子的差价，需要自己“层层深入”细细打听，不同楼层价格相差几十元，越高越贵，主动询问售楼员计算不同楼层需付的价格。
新手买房系列一：哪些问题必须问开发商？
房源特点&
房源特点包括户型特征、面积、装修特点、公摊面积、得房率、优惠等。
户型特征指的是几居室，功能厅如何分布；面积则是指套内建筑面积是多少；装修状况是毛坯、简装还是精装；公摊面积多少；得房率多少；以及购买楼房有没有打折优惠等。
在售楼处询问房屋的面积时，主要关注一下公摊面积有多大。很多行内人士知道房屋面积是建筑面积还是套内建筑面积，必须明确。
因为建筑面积包含公摊面积，而套内建筑面积不包含。也可以换一种问法，“房子的公摊是多少？”一般公摊面积越小，实际使用面积就是越大，也就是得房率越高。一般电梯房的公摊在20%左右。
新手买房系列一：哪些问题必须问开发商？
如果是精装修的项目，要问问精装修是如何收费的。大家需要问问得房率是多少，因为得房率影响着居住舒适度。大家可以将楼盘项目的特点记下来，回家时也能对看过的楼盘有印象。
配套沙盘&
周边配套主要包括交通配套、教育配套、商业配套、医疗配套、金融配套、文化休闲配套等。
交通配套需要问问小区周围地面交通、轨道交通等交通建设，对自己以后的行车路线有个大概了解。如果小区周边有学校，需要问问有没有学位。商业配套主要包括超市、商场等，如果这些设施在建，需要问问开业时间，确保入住后不会影响正常生活需求。医疗配套及金融配套，可以问问医院的等级，附近有哪些银行等。
当然，问配套设置和规划只是一方面，另外一定要私下考察。售楼员们往往大肆吹嘘一些远景规划：以后有地铁经过、有商圈崛起、会修高架桥、湿地公园等等。
很多人局限在听售楼员“浅谈则止”，但经验丰富的人则会私下查看是否属实，深究“会不会有变数、有无文件下达、具体什么时候实现等问题”。
对于一些现有配套，要十分注意，如果售楼员说离公交站、某商圈很近，几步路就到了，那么一定要实地去走走，看是不是真的很近，有哪些公交会一一去核实，一点也不嫌麻烦。还会问问周围的居民，实际的住房感受，多方打听免得日后后悔。
新手买房系列一：哪些问题必须问开发商？
一定要看规划图，决不能只看开发商的沙盘。因为，沙盘是会骗人的。开发商会把沙盘图做的很精致漂亮，将楼高调低，将楼间距调大，会给人一种视野开阔的感觉。但是像垃圾房、变电站、高压电线、地下车库出入口、水泵室等，是肯定不会出现在沙盘上的。
还有的楼盘并没有通过规划，或者一期通过，二期还没有的，都会先做到沙盘上，尽量显示最完美的楼盘状态。事先就规划好要建房子，但不确定是建多少层，后来才补上的，买了房子的人最后却发现是个超高层，把自己房屋的视野给挡住了。不利规划被隐瞒，而一些有利于销售的不确定的规划却被放大做宣传。这些都是买房的大坑，谨记。
所以你要把沙盘上的设施与建筑图纸一一对应：确定小区周围的湖泊、公园、绿化带是否真实存在；周边的道路是否如沙盘展示的一样宽阔平直;置业顾问承诺的学校、商业项目是否进驻等。这不仅关系到日后生活的舒适度，还关系到房产的保值率。另外，周边配套既要真实又要实用。购房者可观察小区离周边配套的距离远不远，这些配套是否会带来噪音、干扰生活等。
新手买房系列一：哪些问题必须问开发商？
销表控
销控表是直观展示一个楼盘项目还有哪些房源在售的表，如果大家觉得一个项目不错，想继续选选户型、楼层等，可以参考销控表。
询问销售人员在售房源的特点及价格，快速确定自己心仪的房源。销控表还有一个作用，无论售楼处现场有多火爆，销控表最能反应该项目的销售情况。
新手买房系列一：哪些问题必须问开发商？
入住物业&
要问清楚入住的时间和条件。入住时水、电、网络、闭路监控系统是否能够正常使用，以及小区内清洁、保洁、绿化、排污、照明、信报箱等私用或公用设施正常是否能正常使用。收房入住时间是什么时候？
另外要关注的一个时间节点是拿地时间。我们都知道有个土地使用年限，住宅一般为70年，公寓一般为40年。但是有经验的人更喜欢问的更深一点，例如“土地是否被囤积？囤积了多少年？”了解实际拥有的土地使用年限。
另外，很多人会比较关注物业费，但问房君建议大家把注意力放在物业公司是哪家上面。如果你关注物业费的问题，售楼处的人会跟你说￥￥元/㎡每月。但你不能拿这个作为参照，更要问清楚，“这个价格是第一年的促销价，还是说一直是这个价格？物业公司是外聘的呢，还是和你们一起的？”
一般最好选用物业公司归属于开发商的楼盘，例如万科、保利的楼盘都是自己的物业公司。有的开发商建完房子三五年后无影无踪，出了问题外聘的物业公司也找不到开发商，那么后期会带来很多麻烦。
还要了解小区的车位数，车位是地上还是地下，车位的配比是多少？车位的收费标准，是否可售等详细信息。
新手买房系列一：哪些问题必须问开发商？
户型装潢&
一般买房的人比较关心房子的户型图，关注窗户分布在哪，多不多。实际上有的窗户开在狭小的采光井里，开了窗采光也不一定好。
最好找到对应的总平面图（一层楼每套房的布置）看看，看窗户前是对着外面的世界还是对着一面墙。另外楼栋之间的差距、楼道的空间大小很大程度决定日后的居住体验，因此可以看看楼栋分布图和楼层总平面设计图。
等各方面基本信息了解了，售楼员会带大家去看样板间，其实这里面也有内情，一般开发商会把样板间建在一块空地上或者楼栋中间，周围毫无遮挡，肯定采光好，再加上精装修，豪华家具一摆，一切看上去妥妥的。但有经验的人一般会直接看毛坯房，而且是不同时段去看，这样才能真正了解房子到底好不好，不排除有的品牌开发商会直接带顾客看样板间和毛坯房。
新手买房系列一：哪些问题必须问开发商？
货比三家&
“货比三家”是买家的共性，但如何比，也是有学问的。例如购房者打听到一家楼盘的物业费只要1块几，而另一家的是2元/㎡每月，这家的售楼员听到就立刻表示自己是品牌物业服务好，然后就说开始“爆料”：“我有住在那边的朋友跟我说，他们那边物业服务完全跟不上来，地上停车乱七八糟，绿化也没有做维护，很多人投诉，人力物力跟不上来，自然便宜”。
其实各楼盘之间都有竞争，对于这些“爆料”不能全信，对比的问至少可以得到更加综合、全面的信息。但是大家问完之后一定要私下去核实，看是否有一定道理，这样才能为将来买房提供参考。
除了询问以上这些问题，还要注意查看售楼处公示的“五证”，即《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房销售(预售)许可证》。这关系到购房者的合法权益能否得到保障，所以也要引起重视。
新手买房系列一：哪些问题必须问开发商？
买房对于咱们普通人来说可是一件大事，想想一辈子可能就住这个家了，所以买房子前一定要提前做好功课。
选定中意的楼盘来到售楼处，面对热情似火的销售员时，务必要保持冷静的头脑。销售人员的答复、承诺不能作为今后发生纠纷时的法律依据，一切以购房合同及补充协议为准。他们都经过专业的培训，深谙扬长避短之道，只要记住问房君提到的这些问题，纵使他巧舌如簧，你也要坚守自己的判断，避免被忽悠。

路飞小龙人

不错的噢