本帖最后由 炒房也快乐 于 2017-2-4 20:29 编辑
今天心情好,来点干货,希望对大家2017年投资房产保值有所帮助。
杭州现在投资最热门的板块毫无疑问就是江南岸的奥体世纪城板块,今天我就对这个板块2017年将要开盘和在售的楼盘做下分析,以及今年投资这一片的一点见解。
首先,我发现很多投资客并不是很了解这片,完全是听电视微信别人一说就头脑一热跑这边来买房了,比如在江南之星售楼处就有人以为它是奥体盘,其实它属于萧山市北。我先和大家明确一下这片的真实划分。这片其实分3块,奥体,世纪城,和萧山市北开发区。
奥体板块:该板块位于滨江区东北和东边的世纪城南边的萧山市北交界,3桥一过江东边到大莲花这块是属于滨江区奥体的。这个板块的房子包括二手房龙湖春江彼岸,莱蒙水榭春天,绿地旭辉城,以及今年将要开盘的35方超级大盘信达地王。 世纪城板块:从大莲花一路向东到2号地铁线,向南到机场高架南的一条小河就是世纪城,这片还是很大的。 建设4路往南到北塘河就是市北开发区,在往南虽然不属于萧山规划的开发区,但到金城路以北5号线都算市北吧。
说说今年这3块在售和将要开盘的盘吧,从北到南:
信达地王:滨江奥体板块,将要开盘,住宅35万方,6,7号地铁交汇。自带20万方商业配套,学区和原来奥体3盘以后肯定上一个小学,未来的奥体小学,滨江主城区的小学。全是优点没有缺点,除了可能价格不便宜。
景瑞地块:世纪城板块,将要开盘,信达地王东南,机场高架北边挨着,优点离信达地王近,以后商业有保障,西面在建私立中学,缺点盘小,南面直面高架,萧山的学区不太好不如滨江的,地铁6号线,7号线都有点远。
阳光城地块:世纪城板块,将要开盘,景瑞东面挨着,机场高架北边挨着,优缺点和景瑞差不多。
碧桂园珑悦:世纪城板块,在售,精装修大面积,信达南面,景瑞西南,机场高架南边,再南就是世纪城和市北界那条小河。优点还是属于世纪城,学区和景瑞,阳光城一样,以后好于市北的,缺点开发商品质一般,碧桂园建郊区刚需大盘出名,精装修不好之前该盘维权了。
融创时代奥城:世纪城板块,在售,阳光城地块东北,博览城东南,全高层精装修。优点地段可以的,精装修大户型,全是高层,不是高低配,缺点离地铁远,800米6号线,2号线太远了没测。
旭辉地块:世纪城板块,将要开盘,时代奥城北面,博览城东面。优点地价便宜,时代奥城的一半,地段比时代奥城好,紧邻博览城,建好后,时代奥城大部分楼看不到博览城了,被挡住了,缺点商业住宅混合,住宅体量小,离地铁6号线也远。
龙湖地块:世纪城板块,将要开盘,时代奥城东面,高层加排屋。优点体量可以,东边离2号线距离可以接受,缺点高低配,高层楼间距是龙湖杭州所有楼盘中最小的。
万科世纪之光:世纪城板块,在售,龙湖地块南面,机场高架边,优点旁边是崇文萧山分校(私立)万科业主优先上,离飞虹路3盘近,离省妇保萧山新园区也近,户型可以,小户型刚需盘,缺点离地铁很远,世纪城边缘。
融信项目:世纪城板块,将要开盘,刚才有留言提醒了这个盘,现在补上,这个盘我没有去跑过,看规划是在奔竞大道和民和路交界口,地段看还不错,离地铁近,16座高层。
龙湖天玺(1,2期):萧山市北科技城板块,在售,建设4路南,北边不远是碧桂园珑悦,但这边已经不是世纪城了。优点离5年后的7号线近,缺点南边是邮政中心,西面是以后是风情大道高架,北边是农田,5年内周边无配套,无商店,无底商,小区非人车分流,高低配,高层楼间距小,无学区,规划小学在南边很远(未建),中间隔了一个天玺体量2倍的安置房小区。最大缺点长龙领航在它东面下半年开盘。
长龙领航:萧山市北科技城板块,将要开盘,天玺东面,优点自带商业,地价低5000,只有天玺一半,未来价格开盘估计比天玺低5000,精装修,缺点限制地,拿到房产证10年不能卖。
绿城九龙仓地块:萧山市北科技城板块,将要开盘,天玺往南过安置小区就是绿城地块,优点绿城品质好,西边规划幼儿园小学初中(虽然不好),缺点西边有养老配建。
新城香奥悦府:萧山市北科技城板块,在售,绿城地块南面,优点全高层,有底商,户型有些还不错,价格这片最低,缺点地铁远,品质一般。
中国铁建德信君宸:萧山市北科技城板块,在售,香奥悦府东面1500米,优点西面是萧山开发区小学(银河实验分校)和开发区中学(规划),南面是宝龙广场,缺点离地铁7号线900米,东边全是原来萧山农村房子,短期不会拆,价格虚高,3幢楼都开在那,没人买,销售也没打算卖,知道没人买。
万科海上明月(1,2期):萧山市北科技城板块,在售,就在德信君宸南边宝龙南边,优点户型可以的,精装修带车位和德信君宸现在价格一样,缺点南边北塘河是以后规划铁路。
中国铁建青秀城:万科海上明月西面,在售尾房,优点现房,缺点只剩大户型,南面也是铁路规划
中国铁建滨江江南之星:萧山市北板块,在售,这块和之前的那些又有区别,江南之星不属于科技城板块,更靠近原来萧山市区和滨江,所以它的学区不是开发区小学,应该是湖滨小学金惠初中(以后会有金惠小学),优点滨江操盘品质没问题,体量大,3个游泳池,户型好,高层加小高层,价格合适,缺点地铁5号线800米,太远,学区不好,周边配套少,要去南边金城路上才有配套,北边是铁路(规划)。
中国铁建江南国际城:萧山市北板块,在售,和江南之星挨着,西边,优点小区体量大,自带双语幼儿园,很高档,不是一般幼儿园,缺点地铁1,5号都远,学区一般,配套一般。
阳关城利兹公馆(原来的上府2期):滨康路板块,在售,在1,5号线交界处滨康路站南面,优点地段不错双地铁口,缺点户型不好,得房率极低。
差不对就这些了,好累写的~
下面说说我对这块2017年投资的见解,这块2016年投资占70%以上,2017年量还是很大的,很多人也发现了,风险不小。风险表现在以下几点:
1.2017年量大:在面积不大的地方20个盘左右,大概2万5000套房子,非常恐怖。
2.2017年需求少:这块主要有3个购买群体 ,1是投资客,2是滨江外溢刚需,3少量萧山刚需。在2011年到2016年,平均每年能消化5000套左右,但2017年很难了,因为外地投资被限制了,刚需去年很多都买了,去年成交很恐怖,这点可以从天玺开盘就可以知道,9月天玺排屋开盘,1000多人抢50套,全是投资客,门都被挤坏了,然后杭州就限购了,但限购后,天玺就没那么好卖了,高层价格比9月报的低,依然首期开盘去化不到90%,买的人少了很多(开盘一期投资依然占50%之多),二期加推现在认筹人数都凑不够。
3.价格有水分:这块价格还是水分不小的,现在基本属于有价无市的阶段,价格从去年1万多到最高3万多,现在普遍2万5到3万,有价无市。从租售比来看,华夏四季2万,租金可以租到5000,这边最便宜的江南之星2万5高层,旁边湖滨花园租金3000,可见未来科技城那边价格是合理的,和2014年江南神盘东方郡差不对,2万多单价,租金4000多5000的样子,而世纪城和萧山市北应该价格贵了3000-5000。
从现在情况看价格在回落,先是天玺开盘28000,周边开始停止涨价,开始回落,半个月后江南之星开盘高层25000,周边直接都打折也没多少量了。现在年前的情况是,江南之星25000区域最低价,89卖的很好,大户型还是卖不动,随时可以去买,周边香奥悦府开盘1万8,一路向上,从最高点3万多,跌倒年前24500送车位,卖了一些,阳光城利兹公馆从3万多下调到2万5精装修送车位年前卖的不错,毕竟地段好,量仅次于江南之星。君宸从3万调到27000多,现在3幢楼都开着无人问津,连售楼部都1天没几个人去,非常凄惨,江南国际城直接不卖了,要调备案价,这几个盘都是中国铁建控股,应该都不打算卖了,要等江南之星2200多套卖完再卖,不然自己杀自己。天玺现在二期认筹认不满,不知道二期还要不要按预定开,如果比江南之星年后加推晚,估计要悲剧。碧桂园珑悦基本惨淡经营,没什么人买,我觉得这个盘要悲剧,碧桂园品质一般,卖大户型精装修没优势,去年行情好可以,今年这样要悲剧,加上边上信达,阳光城,景瑞今年开的5000套,阳光城和景瑞不会比它贵的,它要悲剧。去年神盘万科世纪之光,在投资客的买入下从1万多涨到3万以上冲向4万,现在一期3万,2期贵点,无人问津,门可罗雀,时代奥城开盘不错,不过明年周边3盘竞争它地段最差,有看头了。
对于2017年如果你打算买市北,我建议投资的等等,这边现在有4个雷。
第一个万科海上明月,万科操盘很凶悍,如果行情不好会先跑,这边市北偏南现在中国铁建控盘,帮江南之星出货(2000多套量太大,可以卖1年以上),而万科这边有2期,好多房子呢,它要等铁建把房卖完,自己利息要亏死,万一今年下半年加息,就完了,万科可能提前跑,所以不包票它先大幅降价(下降我就不说了,已经比最高降了10%多了)。
第二个绿城九龙仓地块,现在开盘价都很低,不排除绿城低开,如果绿城和江南之星开价一样高层2万5,和他隔不到1000米的龙湖天玺2万8买给谁啊,南边的新城香奥悦府现在价格非常随市,之前看江南之星走,那绿城一出,比它靠北,它还得降价,当然绿城精装修不一定低开。
第三个长龙领航,这个100%价格最低,10年限制地,之前已经在透风问2万5精装可不可以(原来大家都预计2万开盘),开盘只会再低一点,我估计23000到24000,精装修,虽然10年不能卖投资的不买,但刚需要啊,这片滨江溢出1年就5000刚需,这个盘就消化1000多了,让龙湖天玺怎么活。
第四个龙湖天玺,这个盘1,2期共25万方,2000户左右,量也很大,北边1000米内信达,阳光城,景瑞,珑悦一共5000套今年出来和他抢,东边长龙领航1000多套价格100%比它低,14年江南价格战要重演的,而且龙湖在东北世纪城还有块地今年开盘,这么近,自己和自己抢吗,天玺定位刚需,南边江南之星2000多套等着呢,它现在四面楚歌一定要先跑,我是龙湖管理者,我一定年后就卖,抢在江南之星2月底前加推,把今年最后一批刚需抢到,越晚越不利,争取6月长龙领航开盘前卖光天玺,下半年就安心开世纪城那块地和时代奥城和旭辉抢(让我想起了14年的奥体3盘,也是龙湖春江彼岸2万5先走人,后来旭辉城一路跌到2万以下,还好赶上了16年这波,不过13年当年2万5买龙湖春江彼岸的到现在也没挣多少,38000挂牌价,成交基本35000一下,而且限购后基本没有什么成交,之前投资客买的多)。补充一下:我觉得现在龙湖高层和我判断一样,这个从天玺和龙湖世纪城那块地的规划可以看出来,他们都是高低配,说明龙湖觉得自己地拿高了,而今年又买不到高价,所以要做排屋,拉底成本,这是要快速出货的意思,这么看来买时代奥城一期没有买到合适的不一定是坏事。
对于投资世纪城的,如果你没有一期买到时代奥城没关系,我觉得世纪城今年5盘(应该是6个,有人提醒还有融信盘,谢谢)中它其实最一般了,我看好旭辉地块,离博览城最近,景瑞也不错,离信达滨江地王商业近,不过不要开一个就决定买(家里土豪除外),如果你只能买一个,那就挑一下,这5个盘加上边角料世纪之光5,6千套,慢慢挑,挑个好的,今年投资就本地的,没多少人,不像去年和外地人抢。
对于投资滨江奥体信达地王的,我就一句话不要犹豫能买就买,这块就这个盘稳赚不赔的,而且35万方住宅体量,2000多套,肯定买的到。
写的比较乱,总结一下就是,今年江南岸这片,刚需你就买,建议江南之星或者绿城地块,价格合适精装修,品质好不用维权,对于投资的,建议等一下,等年中或者下半年价格战,不用担心说还会大涨不会啦,为什么,我前面说了外地投资主力没了,刚需就这么点每年很平稳,所以现在的价格支撑很弱,那这边到底什么价格能撑住有量呢,我觉的市北25000精装修,世纪城核心30000,边角料世纪之光什么的25000,会有人说我扯,时代奥城精装35000抢光了一期,你先听我说说哈,第一融创就开了很少的房源,第二现在还有很多本地投资客还没有冷静下来,第三融创旁边明年3盘一起它卖卖试试,就像现在的世纪之光,时代奥城没出还有饭吃,时代奥城一出它不降价就得等18年卖了。另外世纪城核心居住区金色江南等年前中介挂价3万,有个别急于出手的2万7,但都没有卖出去,没什么人买,这边二手刚需承接达不到,没量有价无市,而往西2000米卖的最好的二手房是5年前的第一个奥体概念盘博鳌城,绿化投入比现在的盘多一倍,当年投资客深套刚解套2万4,5有量(大部分是旁边萧山信息港上班的刚需),可见这片2手能卖的出去的就这个价,其它都是有价无市买来自己收藏的,而且萧山没有好学区,你以后二手不好卖的,二手学区很重要,看神盘文鼎苑和东方郡就知道了。所以1手价格太高要小心了。
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