一二线变冷，三四线升温，春节楼市两重天

半边影子

春节的热乎气儿还未完全散去，中国多地楼市却先降温了。

以北京为例，据伟业我爱我家集团市场研究院统计，2017年1月，北京市新建商品住宅(不含保障房)共网签2999套，与2016年12月相比下降36.8%，与去年1月相比下降32.8%。

除北京外，成交冷清的情况还在上海、广州、深圳等城市上演。数据显示，春节期间一二线主要城市房源访问量均出现明显下滑，北京、上海、深圳、广州访问量降幅明显。

鸡年春节正好在今年1月底。业内分析认为，2016年10月以来的政策收紧与春节因素叠加，导致1月份中国多地楼市遭遇降温。

与此同时，与春节期间一二线城市“休眠”的房地产市场情况相反，多个三四线城市楼市却出现了回温。

三四线楼市迎来返乡置业小高潮

安居客将今年春节期间的日均访问量同节前均值进行对比发现，不同于一线城市楼市冷清的情况，多个三线城市在春节期间楼市访问量不减反增。访问量增幅排前五名的城市均是三线城市，其中，湖北黄冈访问量上涨122%；广东梅州上涨108%；安徽宿州上涨99%；安徽安庆、江苏宿迁上涨87%。其他上涨城市还包括广安、六安、揭阳、遂宁、南充等。

一到年关，到底是返乡置业还是在一线城市坚守打拼，成为许多挣扎中的年轻人苦苦思索的问题。2016年一二线城市房价大幅上涨，随之而来的“限购”、“限贷”等门槛，都让“漂一族”无所适从，越来越多的人选择“逃离”或者“绕行”一二线热点城市。除此之外，近几年北上广深等一线城市行业竞争激烈等因素，使返乡置业不仅成为一种思潮，更多人都付诸了实际行动。

在此情况下，每年春节期间，抓住返乡置业人群就成为不少三四线楼市的重头戏之一。一些三四线城市售楼处在春节期间的营销力度不亚于地产行业公认的“金九银十”促销季。数据显示，除夕后，二三线城市的访问量回升明显早于一线城市，增长率也更高。

一二线熄火，三线城市日渐成主角

除了一二线城市的“挤出效应”外，城镇化发展也为三四线城市提供了长远的政策红利。三四线城市的发展是未来我国经济发展的着力点之一，在国家政策的扶持下，三四线城市的吸引力将越来越大。

根据市场机构进行的“返乡置业需求调查”结果，现居住一线以及三四线城市的人群对于三线城市的住房均有极强的购买欲望。大学生及刚刚大学毕业的人群是返乡置业的主要人群，45岁以上的人群在投资养老的需求推动下亦是返乡置业的另一大人群。

而返乡置业人群的购房目的地也呈现出一定的地缘性规律。统计数据显示，在北京工作的返乡置业人群中，来自保定、天津、廊坊、石家庄等京津冀城市群的“北漂”回乡购房意愿最为强烈；在上海工作的返乡置业人群中，苏州、南通、盐城、杭州等江浙城市籍贯的人群购房意愿强烈。在广州工作的返乡置业人群中，回乡购房意愿最强烈的是汕头、湛江、揭阳、佛山籍贯。一线城市中，在上海工作的人群返乡置业的比例更高。

综合来看，返乡置业人群助推了春节期间三四线城市楼市回温。业内人士指出，虽然仍面临去库存难题，但今年三四线楼市已现回暖迹象。从市场表现看，三四线城市同比去年已经出现好转，正处底部复苏的提速过程中。

上海易居房地产研究院研究员严跃进表示，三四线城市政策总体宽松。受一二线城市政策调控的影响，以及自身房价优势，部分三四线城市近期购房节奏总体较快。

去年年底召开的中央经济工作会议也明确了提振三四线城市楼市的导向。会议称，要坚持分类调控，因城因地施策，重点解决三四线城市房地产库存过多问题。要把去库存和促进人口城镇化结合起来，提高三四线城市和特大城市间基础设施的互联互通，提高三四线城市教育、医疗等公共服务水平，增强对农业转移人口的吸引力。

返乡置业需要注意规避哪些风险？中原地产首席分析师张大伟则认为，“返乡置业和在经常生活的区域置业不一样，需要提防的地方更多。首先，一般返乡置业都是习惯找熟人帮忙，这其实也有很大的风险，一定要选择靠谱的关系；其次，一般三四线城市房地产市场很不规范，很多人返乡置业还是拿着在一二线城市的习惯看待，以为很多规划只要有就可以落地，但其实三四线城市很多规划很可能落地不了；再次，谨防贪图便宜，很多人对比了自己工作的城市，很可能在家乡的价格显得非常便宜，但其实越是便宜的地方升值潜力反而越小。”