投资客少了 杭州新开楼盘客户基本都是自住的

情况汇报

　　上周五开始，升级版限购令正式施行。不过，从周末及最近几天的市场表现来看，政策的加码，并没有让杭州楼市出现“预期”中的明显降温现象，很多热门楼盘继续有着不错的人气。

　　单看售楼处的人气，并不能说明楼市现状。在调控政策的影响下，市场其实已经在默默转变。比如，现在市场上的买房主力，是那些真正有真实购房需求的刚需改善群体，投资性需求正在明显减少。

　　有业内人士表示，持续的调控政策，在时间的积累下，一定会呈现出更好的效果。在加大土地供应的背景下，未来楼市供需也会更加的健康平稳。

　　投资客少了 某新开楼盘客户基本是自住需求

　　本轮限购政策加码的一大背景是，在普遍看好后市的情况下，本地和外地投资性需求，出现了重新抬头的迹象。限购政策的升级，有助于抑制投资性需求，有助于保护真正刚需。

　　从最近几天的市场表现看，政策的效果，正在逐步显现。

　　比如，位于地铁湘湖站附近的热门新盘滨江旭辉·东方悦府，在上个周末，依旧有不少看房客户。不过，与限购加码之前，却有着截然不同的改变。

　　“政策之前，还有一些投资性客户。这几天，基本看不到了。现在来看房的，基本上是有真实自住需求的客户，比如给在滨江工作的子女买房，为父母买房，或者小两口自己的婚房等。”项目营销策划工作人员表示，意向客户基本是湘湖周边，或者萧山和滨江等地的区域性客户。

　　位于崇贤新城的旭辉·运河悦章，刚刚于本周首次开盘。作为限购后的新开楼盘，项目的销售情况挺不错。这背后也是自住购房者的发力。“政策进一步挤压了投资性需求，这次开盘，买房的客户，大部分是城北这一带的自住刚需改善需求。”项目工作人员表示。

　　这样的现象，并不是个例。杭州楼市其他的楼盘，不管是新开盘还是续销盘，刚需和改善购房者，基本是购房主力。

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　　为孩子读书为改善环境

　　“刚性”需求成市场主力

　　二手房市场方面的表现，也可以印证这一观点。

　　从多家二手房门店了解到，政策对于杭州楼市的影响并不大，虽然有一部分客户受到了限制，但是现在多数是有真实需求的刚改购房者，刚来杭州的、给子女读书的……

　　杭州本地人程先生，最近花320万在城西的某小区，买入了一套两室一厅的小户型，价格有些高。对于为什么要在调控的时候高价买房，程先生表示，这是为了子女读书，特地买的学区房。再不买，就要耽误孩子读书了。

　　还有一位王先生，2010年在萧山买了一套89方小户型。结婚生子后，老爸老妈来帮忙带孩子，越来越觉得住起来有些局促。考虑到今后可能还要生二胎，今年计划置换一套大户型，卖了再买一套。

　　在自住需求的发力下，楼市成交并没有发生明显下滑。

　　据杭州透明售房每日签约数据走势来看，3月3日，杭州二手房日成交开始缩减，到3月5日，单日成交仅90套。不过此后成交又出现反向上涨，3月7日，单日成交量接近400套。虽然成交量不及政策前，但相差并不大(新房也是类似情况)。

　　当然，也不是说，限购加码之后，投资性需求就完全消失了。这里面，有一部分失去了购房资格；但仍有少量投资客，手中握有房票，只是变得更加纠结了。

　　比如，杭州本地人张女士，因为已拥有2套住房，导致再投资一套的计划落空。不过，她认为政策升级，可以给市场降降火，反而可能有了买到更高性价比楼盘的机会。“先观望观望，如果有合适的机会，会以父母的名义投资。”张女士说。

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　　今年主城区计划推地3089亩

　　政策随时间会有更好的效果

　　春节以来，这波投资性需求重新抬头的一个重要原因是，杭州楼市出现了阶段性的供需紧张。

　　所以，为维护市场稳定，今年杭州还将保证充足的土地供应。

　　以主城区为例，杭州市国土资源部门不久前宣布，2017年计划出让土地3089亩，另有3760亩储备计划土地；萧山区发布的2017年读地手册也显示，今年有4343亩土地计划推出。

　　事实上，因为2016年成交土地较多，今年预计上市的新盘供应，并不小。据统计，2016年杭州市区(不含大江东、富阳)共成交土地117宗，总面积约493.1万方，约合7395.9亩。与2015年相比，土地出让面积增加了30.3%。

　　按照正常的开发节奏，大部分地块将在今年亮相。再加上2014和2015年还未上市的新盘，今年有望上市的新盘高达近百个。算上大量的在售楼盘，整体供应是非常大的。

　　根据透明售房研究院初步统计，截至2月底，杭州市区(不含大江东、富阳)商品住宅潜在供应在2000万平方米以上，其中主城区约800万平方米，萧山区约550万平方米，余杭区约660万平方米。

　　以近12个月的月均签约面积来计算，杭州市区商品住宅潜在供应去化周期为16个月左右。如果以近三年的月均签约面积计算，杭州市区商品住宅潜在供应的去化周期可以达20个月。

　　所以，未来杭州的住宅供应，是不用担心的。等供应量上市了，购房者会有更多的选择，再加上调控政策的持续影响，整个杭州楼市肯定会变得更加稳定和健康。

　　今年如何买房？

　　专家建议避开高供应和过热板块

　　高烧的楼市正在朝稳定健康方向发展，但今年有买房需求的人，还是不少的。在房价上涨幅度较大的当下，应该如何选房？杭州房地产界的资深专家，给广大购房者列了几条建议，以供参考。

　　杭州透明售房研究院院长方张接认为，从抗风险的角度看，首推学区房，尤其是优质学区房，因为它是楼市当中的硬通货；其次，应该避开房价已经出现较大涨幅的概念板块，因为房价可能已经透支了未来。

　　杭州双赢机构董事长章惠芳则建议，尽量不要去选择投资客占比过大、土地供应量大且房价较高的区域。这些板块，往往在规划初期阶段，房价就被炒得比较火热，引来了大量投资客。今后的风险指数，相对较高。

　　也有业内专家表示，刚需购房者，如果有符合需求的房子，在不提前透支购买力的情况下，可以择优入手；而那些改善型购房者，看准目标，也是可以出手的。