去年楼市新政余威尚存 上海暂未卷入调控“风暴”

半边影子

3月至今，全国已有北京、广州、南京、杭州、青岛等多个城市对全域或部分区域升级楼市调控。而去年11月，上海也曾出台了一轮调控政策，从提高首付比例、认房认贷到控制贷款等，号称上海史上最严调控，但在今年3月的调控潮中，处于一线“风暴眼”的上海却尚未跟进。

从机构数据看，2月上海一手房同比成交量一度“腰斩”，房价也出现松动。在这一波调控潮席卷全国的背景下，上海的调控成果能否为全国树立典范？一些在售新盘的实际销售受调控影响又有多大？3月18日前后，《每日经济新闻》记者实地走访了多个楼盘，一探究竟。

2月新房成交量同比降49.1%

2016年初，上海楼市出现火热局面，仅青浦区域就出现了多个开盘当日售罄的楼盘。但伴随“3·25”新政出台，明确表示严厉打击房价过快上涨，楼市在4~5月出现回落。

不过，去年6月上海房价再度反弹，上海整体成交均价突破4万元/平方米。在楼市尚未彻底回暖时，去年11月，上海楼市新政再度加码，并带来一系列变化。

青浦区中原地产一位经理人向先生告诉记者，11月的新政带来的最明显变化，就是销售形式变了。向先生说，行情好的时候，楼盘只让你认筹，大家排队摇号，开几栋卖几栋，这样把客户集中起来，可以造成哄抢的氛围。

然而，当前上海楼市严格执行“一房一价”等政策，使得市场比之前更为透明化。

在此背景下，记者注意到，一些项目开始以小批量多次开盘的方式营造热销氛围。但是，向经理称，“这短期尚能维持较高签约率，但很多项目的去化速度还是明显放慢，也就是说以价换量对市场的刺激度在减弱”。

反映在总体数据上，据中原地产最新统计数据显示，上海2月新建商品住宅成交面积36.3万平方米，环比减少6.7%，同比下滑49.1%。

亿翰智库董事张化东告诉《每日经济新闻》记者，上海的开发商从拿地到开盘基本在12个月以上，在当前去化周期不足18个月的情况下，开发商推盘意愿不会很强。

低价位刚需房受到热捧

记者走访了位于上海青浦区赵巷青湖东路上的某知名房企项目发现，该项目的成交量与调控之前相比，在供货量近似的前提下减少了近一半。

该项目在2016年年初时，单价在2万元/平方米左右，现在均价则在4万元/平方米左右。据项目营销经理介绍说，原先项目一天能卖两三套，如今两天才能卖一套。

熟悉该区域的某中介人士告诉记者，之所以会出现这样的问题，和这个项目本身位置偏僻有关——楼盘位于赵巷镇边界，离赵巷和青浦城区较远，同时距离在建的17号线地铁站也有2公里左右的路程，加之开发商不愿降价，两者的叠加效应使得客户被分流。

当然，一些价格定位面向刚需购房者的楼盘，依然得到市场追捧。

同样的位于青浦区徐泾镇的万科天空之城，与上述楼盘有着不同的景象。据项目经理称，今年3月初开盘至今，300多套房源开盘当日500多组客户认筹，去化八成以上，目前只剩下一些较差的楼层。

向经理告诉记者，目前青浦区地铁沿线的新盘竞争力比较强，尤其是离大虹桥最近的徐泾镇，该区域一手住宅少，二手住宅价格又高。只要有新盘开出，价格也适中甚至略低于二手房，就会很抢手。

记者观察发现，就当前上海楼市而言，如果本身价格和周边二手房价格相差不大，且以低价入市——比如朱家角新城，在新政出台后其低价盘依然很抢手。

再以上月开盘的路劲·上海派三期为例，在开盘后依然出现了“排队买房”的情形，总价220万元、68平方米的小户型被称为上海刚需族的“落脚地”，其开盘单价每平方米33000元的价格则被称为“稀缺”价格。

向经理告诉记者，目前300万元以下的房子在上海属于稀缺品，刚需客户在市场上选择面窄，只要有此类产品就会遭到疯抢，而这主要是受贷款政策影响。

不过，向经理强调说，相对而言，总价在400万元以上的房源，客户基本属于二次置业，有过贷款记录的首付较高，因此除非房子品质很好，不然就会出现上述青浦某楼盘去化慢的情况。