杭州限购升级：开发商小心观望，二手房解约频现

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3月28日，杭州楼市调控再次升级。昨天是调控加码后的第一天，钱江晚报记者走访多家在售楼盘现场和二手房中介门店，面对“认房又认贷”的高压政策，开发商仍普遍处于观望状态，在等待市场的进一步反馈；二手房市场，爆单的情况开始增加；而不同类型的购房者，则各有各的心思。
    开发商观望等待市场反馈
    购房者尚未改变楼市预期
　　尽管是工作日的下午，位于钱江新城板块的向江来时代中心售楼部仍然坐满了购房者，该项目销售负责人介绍：“这段时间杭州地段不错的酒店式公寓都非常好卖，基本都是投资型需求。之前北京、上海的调控政策包括限购商业项目，有不少投资客担心杭州也会出类似的政策，以后连杭州的酒店式公寓也没资格买。”销售负责人告诉记者，许多外地投资客看到杭州几次调控下来价格没有下降，认为杭州的房价不会跌，因此果断下手。
　　另一个商业项目三花国际，样板房刚刚开放，售楼处的人气依然很旺。
　　相比之下，住宅受到的影响就要明显得多。中企·艮山府的工作人员告诉记者，新政出台当晚，置业顾问们就接到了不少购房者的电话：“客户心里还是很急的。”他表示，这些改善型客户大多已经买过一套或多套房产，对政策的“免疫力”较高，对他们来说，首付从四成增加到六成主要是资金周转的问题，还是有解决办法的，倒没有因为政策的出台而放弃买房的打算。“受影响最大的还是那些失去购房资格的客户，比如单身的还想再买一套的。”
　　即将开盘的旭辉滨江·东方悦府，昨天置业顾问统计出10组失去购房资格的单身客户，但因首付问题而改变购房决定的并不多。“开发商也需要反应时间，基本上要用半个月来看看市场的反馈。”该楼盘工作人员表示，如果市场真的发生了明显变化，那开发商才会采取降价或者别的手段来应对，目前说这些还为时尚早。
　　记者在某楼盘现场遇到购房者陶先生，他已经看了一段时间房子准备改善，他告诉记者自己的看房经历十分坎坷，尽管看的都是中高端楼盘，但一度遇到“无房可买”的情况：“我去了奥体、钱江新城和滨江的几个楼盘，不是被订完了，就是要托关系才能买到下一期。”他表示，前几轮出台的政策，并没有真正限制住楼市的火爆，他也准备再看看政策加码后的情况再下手。
　　另一位购房者蒋先生则告诉记者，许多置业顾问都有类似说辞，叫做“长远来看，杭州的房价是会涨的，杭州的城市地位是会提升的”，他表示这种说法也影响到了他，因此政策加码并不会直接影响他接下去买房的动作。
　　记者走访多个楼盘发现，相比前几次调控后购房者往往有一种“越限越涨”的心态，周二出台的高压政策让许多人感觉到这次是“动了真格”。“购房者更理性了，不像之前出政策的时候急着下单，怕不买就买不到了。”某楼盘销售经理表示，这和政策始终在打压“炒房客”有关，如今大部分购买住宅的客群都是自住型，受政策影响不会那么明显。
　　二手房解约现象增多
  　因政策违约一般无需支付违约金
　　3月28日限购新政出台当晚，杭州市区（含余杭、萧山、富阳）二手房在18：00时成交量还不足500套，短短几个小时时间，网签翻了两倍多达到1574套，创今年以来二手房日成交量新高。
　　昨日成交量便如过山车般，截至昨晚9点，当天二手房仅有近300套成交。
　　“门店爆了好几单了，经纪人都在抓紧梳理手头客户、回访房东，为下个月做准备。”豪世华邦丰古区经理杨洋洋说，这次限购政策比月初影响大多了。
　　据记者了解，类似情况在杭州多个中介门店都有发生，解除定金协议的都有不少。“今晚本来有个客户约好要跟房东谈价格，但一早就发信息过来取消约谈，因为首付变6成买不起房子了。”链家地产大关店经纪人金振爱告诉记者。
　　影响二手房成交的，主要有三种情况：买家购房资格被限、6成首付款凑不齐、房东直接不卖了。新政出台当晚，经纪人本想逼单让买卖双方赶紧网签，但有不少没谈成功，像朝晖五区，有个房东本想卖了房子置换，但现在再买房首付款不够就直接不卖了。
　　“3月份能明显感觉到有不少房东卖房是为了改善，或者想着利用金融杠杆置换一套更好的房子。”豪世华邦营销总监刘辉表示，总价200万元左右的二手房卖掉去置换四五百万元的房子，但新政一出，首付款一下子提高了近百万元，“即便卖了房子也买不起，房东索性就不卖了。”
　　当然，也有房东考虑到政策的影响，本来咬着就是不还价的，最后还是让步了。不过，这样的情况并不多，房东的心态没那么快调整，二手房不同于新房，是个体交易行为，房东降价通常都会有一个滞后期。但对于买家而言，就没新政前那么果断了，要多看看再决定，这时更多的是买卖双方相互博弈的一个过程。
　　据记者了解，目前因为政策原因导致买卖双方引发法律纠纷的现象并不多。“一般受政策原因影响，买卖双方都是和平解除协议。”业内人士告诉记者，昨晚就有客户没赶上查档，双方居间协议解除，买方不需要赔偿违约金。
　　但之后是否会出现大量解除合约的法律纠纷，还不好说。“一般合同里都有明确约定，属于政策原因买卖双方解约的，双方无过错，任何一方无需支付违约金。”浙江君安世纪律师事务所何正兵律师说。
　　杭州限购政策加码后，我们的微信后台、购房宝网站、热线电话接到了很多网友咨询，其中不少问题很有代表性。我们邀请了浙江中原首席分析师荆海燕来解答。
　　网友微微一笑：我3月22日预付了萧山某楼盘的首付款，但当时销售人员对我说，因为那段时间网签系统关闭，因故未能网签。像我这种情况，会受新政影响吗？
　　答：如果至今还未网签成功，那后续具体操作要按照新政来执行。
　　网友周祥：我女朋友是杭州人，她买了酒店式公寓，有贷款。我是外地户口。我们结婚后，两个人可以在杭州买住宅么？首付几成？
　　答：可以在杭州买住宅，首付三成。根据目前的实际操作，有商业性房产的商贷，暂不影响住宅的贷款。
　　网友多水的立方：我在宁波，婚前用公积金商业组合贷款买房，目前在还贷。婚后老婆因工作关系落户杭州，在杭州无房无贷。如果我现在还清贷款，跟老婆离婚，那么她在杭州买房是否能算首套？
　　答：具体要看老婆是不是宁波那套房产的共同还款人，有没有签过字。如果是的话，那就不算首套。
　　网友：政策出台前买了一套房，已网签，　名下还有一套房（有贷款）也网签出售了，但是名下这套房贷款今天还掉，结清证明却要下周才能出来。就是说网签是在政策前，结清证明是在政策后。我这种情况，是按旧政策还是新政策？
　　答：应该是按照网签时的政策来执行。
　　网友：我在杭州买了房子但未落户。因为我明年才去杭州上班，所以落户不能走人才引进。现在想要换套学区房该怎么办？把原来的房子贷款还清，才可以落户再换房吗？
　　答：如果之前的房产是在购房入户时期购入的，可以先落户，但是房子三年之内不能出售。目前可靠的办法是：还清贷款—落户—购买二套。不过这样对资金需求比较大，而且贷款利率按1.1倍，成本较高。