互联网思维下的长租公寓：究竟是红海还是蓝海？

问天问地

相对独立的空间、别具一格的装修、管家式的服务、志趣相投的合租者，对于24岁的王亚军来说，长租公寓让他“摆脱了毕业后的孤独感”，“我第一次住进来就有人来敲门，然后大家都到客厅里作自我介绍，这种感觉特别好。”

像王亚军这样，20至35岁、单身、独立、暂无房产的青年是长租公寓的潜在客户群。长租公寓像过滤器一样，从偌大的城市中筛选出这一群人，为他们创造“社区”，用王亚军的话来说就是帮他们“先筛了一遍朋友”。

长租公寓是近几年中国房地产三级市场的新兴行业，运营商将租赁房屋或自有物业进行装修改造，配齐家具家电，再以单间的形式出租给房屋周边的白领上班人士。长租公寓一般有集中式和分布式两种，前者房间一般以整栋楼为单位，后者则较为分散。

作为在成都体量最大的分布式长租公寓，“优客逸家”有两万个房间，入住率达95%。“所有买了房不住的，都是我们的客户，政府越出限购、不能买卖的政策，这个蛋糕就越大。”优客逸家成都分公司总经理高斯对记者表示。

房产租赁市场到底有多大？链家研究院发布的《租赁崛起》行业研究报告显示，2016年中国房产租赁市场租金规模约1.1万亿元(人民币，下同)，2030年预计会超过4万亿元。

看到这块蛋糕的企业有很多。据长期从事长租公寓运营的李建国(化名)介绍，今年成都竞争会异常激烈，“集中式的魔方公寓今年要增加到16家，龙湖冠寓号称要增加到300家，分布式的红璞公寓则号称要增加到10万间房间。”

“大中小型长租公寓运营商一共有好几百家，我朋友去年卖了两套房做这个生意，散租别人的房间，统一装修再往外出租，赚取租金差价，不过今年他说已经做不下去了。”李建国表示。

与大体量形成反差的是微薄的利润。据高斯介绍，目前“优客逸家”在全国布局了四个城市，只有成都相对实现了盈利，“分布式长租公寓规模越大，服务半径越大，管理成本越高”。

还有一些运营商迫于成本压力已经委托第三方进行运营，也在寻求更多手段疏通压力。据李建国透露，提高物管费、将住宅用电通过智能对表征收商业用电已成为“潜规则”，“一个40平米的房间一月用电至少300元”。

砸钱做重资产并不是各大运营企业的目的，大型企业做长租公寓都是看到了市场后端。李建国说，“从住宅切入社交是非常容易的，把人聚集起来任何生意都会好做，比如设置一个公区，所有进出的租客都要从这里经过，里面有咖啡馆、健身房、书吧、超市，或者切入旅游，能做的事情非常多。”

聚集人气，采集数据，嫁接产业，“这是典型的互联网思维”。成都房产经纪协会副会长刘应忠这样评价长租公寓运营模式。刘应忠认为，长租公寓目前至少有两个问题需要解决，“一是市场的需求量到底有多大，大规模扩张能否真正聚集人气；二是事情能否按想象发展，按照互联网思维发展。”

“这么激烈的竞争肯定会淘汰一大批长租公寓运营方，对他们来说今年是个市场红海，但对于我们这样所谓的‘二房东’，长租公寓是一片蓝海。”李建国表示。

“我们经过4年的发展，在拿房端、服务端、租赁端都有标准化、流程化的管理方式和运营机制；其次，我们也要从智能门锁、智能路由器甚至智能开关入手，让租客未来的入住体验是全智能化的；同时，我们也要成为平台，跟租房相关的整个产业链都将在平台上串联起来。”在高斯看来，标准化、智能化、平台化，才是长租公寓运营企业未来的发展方向。