一、二线热点城市房贷收紧 部分四线城市房价上扬

背对背

在四大一线城市全部上调房贷利率后，南京、杭州等热点二线城市也迎来加息潮。

包括工商银行、农业银行、中国银行在内的杭州多家银行已经将首套房房贷利率折扣从9折调整为95折，也有个别银行直接取消了折扣，统一实行基准利率。而南京多家银行的二套房房贷利率已经上浮10%。

据中原研究中心数据显示，4月以来，深圳、上海、广州、重庆、福州、苏州、厦门、南昌和宁波等多个城市纷纷调高利率。在全国35个城市533家银行中，有122家银行首套房利率折扣上升，占比22.89%。

收紧信贷被认为楼市调控政策中的“杀手锏”，房贷利率的上升会迫使房地产市场迅速降温。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，楼市“定向”加息基于三方面原因：

“一是，从楼市调控角度来看，控制房贷额度，收紧房贷利率是迎合本轮楼市调控的需要，并且是调控信贷环节中非常重要的一环；

从银行的角度来看，银行也是企业，是企业就要盈利，既然自去年10月开始房贷的放贷额度大幅缩水，那么，对冲放贷额度缩水导致的利润损失的方法也只有提高利率，也就是银行的房贷盈利由去年10月之前的‘薄利多销’转为‘厚利少销’，这样保证银行的利润不至于降低那么多；

三是，从控风险的角度来看，2015年-2016年的过度放贷导致房价上涨过快，如果继续大规模放贷，有可能会引起资产泡沫，当前适度收缩放贷有利于平稳房价，化解由于房价上涨过快而带来的资产价格预期跌价的风险。”

热点二线城市迎来加息潮

五一过后，一线城市房贷利率率先调整，其中，调整力度最大的是北京信贷政策：5月2日起，几大国有商业银行在内的北京主要银行首套房将执行基准利率，二套房的贷款利率则将在基准利率基础上上浮20%。

上调房贷利率的“加息”措施会直接导致购房成本增加，比如同样贷款300万，贷款20年，基准利率贷款总额相比房贷利率上调20%后的贷款总额相差约30万元，这就会使得更多的购房者选择“持币观望”。

房贷收紧的同时，房贷放款周期也明显延长。此前，上海贷款审批不到一周时间，而今年以来，贷款审批通常要2-3周，而放款时间达到几个月甚至半年。

而随着一线城市全线收紧信贷，热点二线城市的跟进，未来将有更多的二线城市加入到楼市“定向”加息的队伍中。

张宏伟认为，利率“加息”这样的政策扩容并且一直持续执行，势必会影响到房企的正常销售，导致企业的回款周期进一步拉长。

此外，今年下半年房企资金兑付压力窗口期的即将到来，届时，房企资金压力越来越大，“加息”等多重政策有可能还会倒逼开发企业“以价换量”，以通过各式各样的“策略性降价”或直接降价弥补上调房贷利率对于市场成交量的影响。

“虚火”蔓延至部分四线城市

随着热点一、二线城市强力的调控措施，房地产市场也逐渐回温，不仅成交量大幅减低，房价也进入下行的渠道。

以上海为例，据上海链家市场研究部监控数据显示，在刚过去的4月份中，上海市商品住宅成交量为97.2万平方米，环比下滑56.1%，同比下滑21.8%，成交均价为每平方米32636元，环比下滑1.9%，同比上涨10.9%；

二手房共计成交1.76万套，环比下跌20.56%，同比下跌9.24%；其中二手住宅成交1.55万套，环比下跌20.38%，同比下跌9.36%。

在一、二线城市房价趋于稳定的同时，楼市“虚火”转而蔓延至四线城市。

春节过后，环京津城市圈、长三角城市圈、广深城市圈的三四线城市率先启动，随后逐步蔓延，以镇江、句容为代表的环南京都市圈，以开封、洛阳为代表的环郑州都市圈，不仅新房成交量激增，房价也快速上涨。

以此前被成为“鬼城”的常州为例，前两年，常州的房价一直稳定在每平方米6000元左右，而在4月份出台限购政策之前，新房成交均价达到每平方米10332元，成功破万。

此外，部分四线城市的房价上涨速度也在加快，以中部四线城市开封为例，去年年初，与郑州接壤的开封西湖周边项目高层项目均价每平方米约4000元，而目前新开盘的房源价格已经上升到每平方米8000元，而部分精装修项目单价的均价已经过万。

坡地

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