楼市五限政策继续扩围 非重点调控城市引涨4月房价

背对背

18日，国家统计局发布的4月70个大中城市房价数据显示，在调控政策收紧的压力下，楼市出现分化，热点城市明显降温。

其中，15个一线和热点二线城市新建商品住宅价格同比涨幅全部回落。非重点调控的二三线城市则领涨。其中，26个城市房价环比涨幅超过1%，3个城市涨幅超2%。

业内人士表示，楼市从限购到限贷，从限价到限售，再到一线城市全线“限商”，进入了“五限”时代。截至目前，楼市仍处于拉锯状态，在楼市预期未有根本改变的背景下，预计后续调控政策将继续扩围，调控城市数量也将继续增加，直至楼市整体企稳。

分化 热点城市降温驱使投资外溢

统计局公布的最新数据显示，4月，70个大中城市新建商品住宅价格环比算数平均增幅为0.73%，依然保持高位，但15个一线和热点二线城市新建商品住宅价格同比涨幅全部回落。

其中，合肥降幅最为明显，同比下调7.4个百分点，厦门同比下降6.6个百分点，南京降5.5个百分点，上海、杭州也分别下调4.4%和3.5%。环比方面，5个城市涨幅有所回落。其中，上海、南京、福州环比下调1%，合肥环比下调2%，天津下调3%。

国家统计局城市司高级统计师刘建伟表示，因地制宜、因城施策的房地产调控政策继续发挥作用，4月，15个城市新建商品住宅价格同比涨幅全线回落，环比方面，9个城市新建商品住宅价格下降或持平。

从70城数据来看，有30城新建商品住宅价格同比涨幅回落。其中，回落城市中有23个为一二线城市。

刘建伟表示，初步测算，一线城市新建商品住宅价格同比涨幅连续7个月回落，4月比3月回落2.8个百分点；二线城市新建商品住宅价格同比涨幅连续5个月回落，4月比3月回落1个百分点；

从环比看，4月70个城市中有23个城市新建商品住宅价格涨幅比上月回落，比3月增加13个；7个城市由上月上涨转为持平或下降；3个城市降幅扩大。

中原地产首席分析师张大伟分析认为，在楼市深度调控下，4月房价变动明显分化。其中，全面进入调控周期的一二线城市，房价涨幅明显收窄。整体表现为，一线城市明显降温，二线逐渐平稳，三线城市有所上升。

事实上，除广州上涨1.4%外，4月房价涨幅较大城市均为此轮调控外的二三线城市。统计局数据显示，70大中城市中，62个城市环比上涨，其中，26个城市涨幅超过1%，3个城市涨幅超过2%。

具体来看，唐山4月房价环比上涨2.3%，蚌埠环比上涨2.2%，宜昌环比上涨2.1%，北海上涨1.9%，沈阳上涨1.8%，扬州、金华上涨1.7%，昆明、西安、韶关则分别上涨1.6个百分点。

对此，张大伟解释称，热点城市调控全线加码，投资需求因此外溢至此前涨幅较低的城市。

4月房地产成交量也同样出现了分化趋势。

其中，四个一线城市成交面积环比下滑31%，其中，广州环比降幅为47%，北京同比下降35%，上海同比降幅也超4成。二线城市方面，城市成交面积环比上升4%，同比下降28%。三线城市则出现了成交面积同、环比均涨的现象，环比上升13%，同比亦上涨16%。

背对背

警惕 土地市场升温投资热情不减

事实上，三线城市集体大幅度上涨的根本原因在于购房者投资热情未减。调控措施多着眼于“限”，虽然抑制了成交，但未能从根本上抑制购房投资需求。

CRIC研究中心研究员杨科伟表示，在需求外溢、投机心理难平的同时，供求不均加剧了楼市拉锯战。

CRIC研究中心数据显示，受限价政策影响，热点城市严控预售证审批，新增供应量仍处低位，29个重点城市商品住宅新增供应量同、环比分别减少35%和5%，供应持续偏紧的局面并未有所好转。

其中，有13个城市新增供应量环比上升，占44.8%。但从同比来看，29个城市中仅贵阳、青岛、郑州、宁波、昆明供应量上涨。

具体来看，一线城市环比下降13%，同比更是锐减54%，上海、深圳连续两月回升，但相比去年同期跌幅仍在55%以上；二三线城市环比微降4%，重庆、郑州等城市供应量显著提升，环比涨幅超70%，厦门、福州供应量降至历史低位，不足5万平方米，环比跌幅均在90%左右。

在楼市高强度调控下，与楼市供求持续低迷相对应，土拍热度仍在继续。CRIC数据显示，尽管土地市场成交量连续四个月走低，平均溢价率也较3月有所下降，但成交均价环比依然大涨20%，一方面是热点城市地块稀缺导致竞争激烈，另一方面是部分房企拿地补仓意愿强烈。

杨科伟表示，从日前统计局发布的房地产开发投资数据也可看出，房地产开发投资增速延续自去年下半年以来持续回升的态势，再创两年以来新高，这体现了房企对后市预期的看好。

张大伟也同意上述观点，他认为，供应不足导致买卖市场供需悬殊。

过去两年，楼市整体资金流入明显，但从土地供应角度看，2016年的土地供应，一二线城市明显偏少，一线城市合计供应住宅规划建筑面积只有1739.34万平方米，二线城市只有42559万平方米，剔除其中的大量配套建设，实际供应的纯住宅面积远不够消化量。

预判 调控高压不减扩围在即

针对不断上涨的房价，三四线城市也相继采取措施为市场降温。

统计局发布数据的当天，4月涨幅第一名的唐山便发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》，指出对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭、能够提供在我市连续1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，在路南区、路北区、高新技术产业开发区范围内限购1套住房(所称住房均含新建商品住房和二手住房)；

对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供在我市连续1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在以上范围内向其售房。

15日，开封市政府出台《关于规范房地产开发企业行为维护房地产市场秩序的通知》，要求在开封市区内购买的新建住房，取得不动产权证满3年方可转让；原则上，新房半年内涨幅不得高于5%，一年内涨幅不得高于10%。

此外，海南琼中、保亭县也分别表示，在该县范围内，非本省户籍居民家庭限购1套住房；在该县范围内，暂停向在本省拥有1套及以上住房的非本省户籍居民家庭出售住房；禁止期房转让和限制现房转让等。

调控收紧版图正向四线甚至更低级别城市扩围。

中原地产研究中心统计，去年9月底以来，各城市陆续出台的房地产相关政策超过百项，房地产调控高压不减。成都、厦门、福州、青岛、杭州、广州、珠海、惠州、济南、西安、南京、开封、三亚等多地，再加上河北省环京重点区域全部采取限售措施。

张大伟表示，目前楼市的减法已经做到极致，从限购到限贷，从限价到限售，再到一线城市全线“限商”，楼市进入了五限时代。从本轮政策来看，调控目标是明显的托底盖帽，约束房价上涨过快区域，去库存城市政策平稳。

因此，在整体市场热度从过去一二线转移到三四线城市的背景下，预计调控将继续向更低层次扩围，调控的城市数量也将继续增加，调控内容也将更加严格。